Administratieve afsluiting Smyrnastraat gemeente Deventer oktober 2002 1140. 04 Metafoor Noord



Dovnload 135.75 Kb.
Datum17.08.2016
Grootte135.75 Kb.



Administratieve afsluiting

Smyrnastraat

gemeente Deventer

oktober 2002

1140.04 Metafoor Noord

Inhoudsopgave


Inhoudsopgave 2

1. Algemeen Smyrnastraat 3

2. Administratieve eindafsluiting Smyrnastraat 4

2.1 Inleiding 4

2.2 De jaarrekening 4

2.3 Raming toekomstige kosten en opbrengsten 4

2.4 Kosten 5

2.5 Opbrengsten 5

2.6 Eindresultaat 6

2.7 Confrontatie kosten, opbrengsten en eindresultaat met vastgestelde grondexploitatie 6

2.8 Reserveringen ten behoeve van de nog te maken kosten 7

2.9 BTW-aspecten 7

3. Grondgebruik 8

3.1 Inleiding 8

3.2 Grondgebruik 8

3.3 Over te dragen gronden aan Stads- en Dorpsbeheer 8

4. Conclusies 9

4.1 Algemene conclusies 9

4.2 Financiële conclusies 9

4.3 Conclusies grondgebruik en over te dragen gronden 9



Bijlagen




  1. Exploitatiekaart




  1. Kaart Woonrijp maken




  1. BTW berekening




  1. d. Kadastrale gegevens over te dragen gronden



1. Algemeen Smyrnastraat


Het rapport “Administratieve afsluiting Smyrnastraat” bevat de afsluiting van de grondexploitatie voor het complex “Smyrnastraat”. Het grootste deel van de werkzaamheden is inmiddels uitgevoerd, bestaande en toekomstige werkzaamheden en opdrachten zijn echter reeds vastgelegd waardoor tot afsluiting van de exploitatierekening kan worden overgegaan.


Het terrein aan de Smyrnastraat-Smyrnadwarsstraat, genaamd de Smyrnastraat, is een voormalige zwembadlocatie.

Het terrein is geschikt gemaakt voor de realisatie van een moskee. De moskee moet zorgdragen voor een goede invulling in de omgeving en bijdragen aan een voorziening als geloofsgebouw binnen de gemeente Deventer. Uitgifte heeft plaatsgevonden aan de Islamitische vereniging en de bouw is reeds in een gevorderd stadium.

De inbreidingslocatie Smyrnastraat is gelegen in de wijk Voorstad. De exploitatiegrens van het complex “Smyrnastraat” wordt gevormd door:


  • De Nieuwehuysstraat, Smyrnadwarsstraat en Smyrnastraat met het wijkgebouw, respectievelijk aan de noord-, oost-, en zuidzijde en

  • ten westen door de Oude begraafplaats.

Als Bijlage A is de exploitatiekaart opgenomen waarop de ligging van het complex “Smyrnadwars-straat”, met de bijbehorende exploitatiegrenzen staat aangegeven.
In dit rapport wordt de financiële balans opgemaakt voor het complex “Smyrnastraat”.

Achtereenvolgens wordt in hoofdstuk twee ingegaan op de kosten, opbrengsten en het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie van de “Smyrnastraat”. Tevens komen in dit hoofdstuk de BTW-aspecten en het verleende krediet aan de orde. Door de herinrichting is het ruimtegebruik van deze locatie gewijzigd. In hoofdstuk drie wordt aangegeven welke functieveranderingen hebben plaatsgevonden en om hoeveel vierkante meters het hierbij gaat. Tot slot worden in hoofdstuk vier de conclusies van dit rapport naast elkaar gezet.



2. Administratieve eindafsluiting Smyrnastraat



2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt naast de kosten en opbrengsten van het complex “Smyrnastraat” ook het uiteindelijke resultaat aangegeven. Verder is paragraaf 2.7 een belangrijke paragraaf, omdat de uiteindelijke kosten en opbrengsten en het eindresultaat van het complex “Smyrnastraat” naast de, door de raad vastgestelde, grondexploitatie worden neergelegd. Tevens wordt ingegaan op de jaarrekening, de stand van zaken omtrent de verstrekte kredieten en de BTW-aspecten.




2.2 De jaarrekening

In de jaarrekening over 2001 wordt onder meer de bouwrekening (P-staat) opgenomen. Deze P-staat bevat een negatief saldo van € 170.547,-. Het saldo van de P-staat vormt de basis voor de afsluiting van de grondexploitatie van de Smyrnastraat, alhoewel dit saldo nog afhankelijk is van de gerealiseerde verplichtingen in het lopende jaar en tot op heden nog niet geboekte, aangegane verplichtingen.




2.3 Raming toekomstige kosten en opbrengsten

Voor het complex “Smyrnastraat” zijn alleen nog kosten te verwachten. De nog te maken kosten zijn vooral te categoriseren als zijnde inrichtingskosten en plankosten (zie tabel 1).


Tabel 1: raming kosten Smyrnastraat.

Nog te maken kosten per

31-12-2001

Verwerving




Sloopkosten




Beheer




Bodemonderzoek en sanering




Hoofdstructuur




Bouwrijpmaken




Woonrijpmaken

86.205

Groenvoorzieningen

27.258

Bijkomende werken




Nutsvoorzieningen

5.627

Planontwikkelingskosten

9.743

Bijzondere plankosten

1.440

Planvoorbereidingskosten

10.120

Bijdrage aan derden

14.067

Storting fondsen

0

BTW

29.304

Rente

11.086

Totale raming per 31-12-2001

194.850

Deze plankosten betreffen de begeleiding en financiële afwikkeling van het plan en zijn geraamd op


€ 21.303,-. De nog te maken kosten betreffen de inrichting van een parkeerplaats ad € 60.282,- en de herstrating van het voetpad en de woonstraat. In de kosten van groenaanleg is ook de realisatie van een speelplekje (€ 15.026,-) opgenomen. Onder de post “bijdragen aan derden” is een bijdrage in kosten van de verplaatsing van het Jeugdhonk opgenomen. Conform de Vastgoedrapportage 2002 zijn geen kosten Storting fondsen opgenomen.
Voor de berekening van de rentekosten is de boekwaarde (per 31-12-2001) van de totale kosten en totale opbrengsten van elkaar afgetrokken (€ - 490.802,- – € 320.255,- = € - 170.547,-). Vervolgens is over het bedrag € - 170.547,00 een rente van 6,5% berekend, wat leidt tot een rentepost van € 11.086 (zie tabel 1). Voor de opbrengsten in het complex “Smyrnastraat” geldt dat deze reeds zijn gerealiseerd.


2.4 Kosten

In tabel 3 zijn de kosten gespecificeerd die zijn gemaakt voor de ontwikkeling van het plangebied Smyrnastraat (zie Bijlage B, Woonrijp maken). De totale kosten die per 31-12-2001 zijn gemaakt ten behoeve van de realisatie van deze locatie komen uit op € 490.802,-.


Tabel 2: totale kosten van het complex “Smyrnastraat”.
A B C A+B+C

Kosten complex “Smyrnadwars-

straat”

Boekwaarde

Per 31-12-2001

Aangegane verplichtingen per 31-12-2001

Nog te maken kosten vanaf

31-12-2001

Afsluiting

Verwerving

292.643




0

292.643

Sloopkosten

0




0

0

Beheerkosten

115




0

115

Bodemonderzoek

54.253




0

54.253

Hoofdstructuur

0




0

0

Bouwrijp maken

0




0

0

Woonrijp maken

0




86.205

86.205

Groenvoorzieningen

0




27.258

27.258

Bijkomende werken

0







0

Nutsvoorzieningen

0




5.627

5.627

Planontwikkelings-kosten

55.298




9.743

65.041

Bijzondere planont-

wikkelingskosten



10.952




1.440

12.392

Planvoorbereidings-kosten

16.995




10.120

27.115

Bijdragen aan derden

10.777




14.067

24.844

Storting fondsen

0




0

0

Niet verreken. BTW

0




29.304

29.304

Rentekosten

49.769




11.086

60.855

Totale kosten


490.802




194.850

685.652

In de vorige paragraaf zijn de kosten begroot die na 31-12-2001 nog moeten worden gemaakt. Indien deze toekomstige kosten opgeteld worden bij de bovenstaande kosten, dan worden de totale kosten verkregen voor de inbreidingslocatie Smyrnastraat verkregen, te weten € 685.652,- (tabel 2).




2.5 Opbrengsten

De opbrengsten van het complex “Smyrnastraat” komen in totaal uit op een bedrag van

€ 320.255,=
Tabel 3: totale opbrengsten van het complex “Smyrnastraat”.

Opbrengsten

Boekwaarde

Per 31-12-2001

Aangegane verplichtingen per 31-12-2001

Nog te ontvangen opbrengsten per 31-12-01

Afsluiting

Boekwaarde soc.-cult. Voorzieningen

320.255







320.255

Totale opbrengsten


320.255







320.255


2.6 Eindresultaat

Het complex “Smyrnastraat” heeft als eindresultaat een negatief saldo van € 365.397,=. Voorgesteld wordt dit nadelig saldo ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitaties te brengen (zie tabel 4).


Tabel 4: financieel eindresultaat complex “Smyrnastraat”.

Eindresultaat Smyrnastraat

Bedrag in EURO


Totale opbrengsten na afsluiting

320.255

Totale kosten na afsluiting

685.652

Negatief saldo per 31-12-2001


- 365.397


2.7 Confrontatie kosten, opbrengsten en eindresultaat met vastgestelde grondexploitatie

In deze paragraaf wordt nagegaan in hoeverre de uiteindelijke kosten, opbrengsten en het uiteinde-lijke resultaat van het complex “Smyrnastraat” afwijken van de laatste, door de raad vastgestelde, grondexploitatie. Tevens wordt een verklaring gegeven voor substantiële afwijkingen tussen beide berekeningen. De laatste vastgestelde, herziene grondexploitatie dateert van 1998.


Tabel 5: confrontatie van de kosten met de grondexploitatie.

Confrontatie kosten met de grondexploitatie

Exploitatie 1998

Afsluiting

Verschil

Boekwaarde/ verwerving

202.709

292.643

-89.934

Sloopkosten

0

0

0

Beheerkosten

0

115

-115

Bodemonderzoek en –sanering

95.294

54.253

41.041

Hoofdstructuur

0

0

0

Bouwrijp maken

6.421

0

6.421

Woonrijp maken

70.222

86.205

-15.983

Groenvoorzieningen

24.695

27.258

-2.563

Bijkomende werken

0

0

0

Nutsvoorzieningen

3.993

5.627

-1.634

Planontwikkelingskosten

36.529

65.041

-28.512

Bijz. Planontwikkelingskosten

5.672

12.392

-6.720

Planvoorbereidingskosten

24.075

27.115

-3.040

Bijdrage aan derden

15.047

24.844

-9.797

Storting fondsen

11.345

0

11.345

Niet verreken. BTW

29.949

29.304

645

Rentekosten

53.160

60.855

- 7.695

Totale kosten


579.111

685.652

-106.541

Voor de kosten in deze financiële eindopstelling geldt dat deze, in vergelijking met de door de raad vastgestelde, herziene grondexploitatie van het complex “Smyrnastraat” uit 1998, hoger uitvallen. Het hoger uitvallen van de kosten komt voor rekening van de volgende posten:



  • De boekwaarde is € 89.934,- hoger als gevolg van een hogere inbrengwaarde;

  • De plankosten zijn € 38.272,- hoger als gevolg van planwijzigingen, extra bestuurlijke procedures en extra inspraak;

  • Door de verplaatsing van het jeugdhonk ter plaatse is de bijdrage aan derden verhoogd met
    € 9.797,-;

  • Door planvertraging zijn de rentekosten toegenomen met € 7.694,-.

Naast bovenstaande meerkosten zijn er ook posten met minder kosten:



  • De saneringskosten zijn € 41.041 lager uitgevallen als gevolg van het meer op het gebruik afgestemd saneren van de locatie.

Uit tabel 6 blijkt dat de gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de, in 1998 door de raad vastge-stelde, grondexploitatie van het complex “Smyrnastraat” € 31.110,- lager zijn. Daling van de opbrengsten uit grondverkoop vindt zijn oorzaak in het feit dat er een minder groot oppervlakte is uitgegeven dan aanvankelijk was geraamd.


Tabel 6: confrontatie van de opbrengsten met de grondexploitatie.

Confrontatie opbrengsten met de grondexploitatie

Exploitatie 1998

Afsluiting

Verschil

Soc. Cult. Voorziening

340.335

310.225

- 31.110

Totale opbrengsten


340.335

310.225

- 31.110

Indien het eindresultaat van deze financiële opstelling naast het eindresultaat (per 1-1-1998) van de grondexploitatie Smyrnastraat wordt gelegd resulteert een (negatief) verschil van € 126.621,-. Overigens wordt in de Vastgoedrapportage 2002 met een verlies gerekend voor het complex “Smyrnastraat” van € 0,28 mln. Vergeleken met het berekende verlies in deze eindopstelling € 0,37 mln. sluiten deze getallen niet geheel op elkaar aan. De verklaring is in het voorgaande gegeven,


Tabel 7: confrontatie van het eindresultaat met de grondexploitatie.

Confrontatie eindresultaat met de grondexploitatie

Resultaat grondexploitatie

Eindresultaat na afsluiting

Verschil

Eindresultaat

- 238.776

- 365.397

126.621


2.8 Reserveringen ten behoeve van de nog te maken kosten

Middels de vaststelling van zowel de Vastgoedrapportage 2002 als de meerjarenbegroting 2002 zijn de uitgaven ad. € 123.368,- ten laste van het complex gereserveerd.

Echter, in deze afsluiting zijn de nog te maken kosten, inclusief aangegane verplichtingen, per 31-12-01 vastgesteld op € 183.764,- (excl. rente). Dit resulteert in een overschrijding van € 60.396,-.


2.9 BTW-aspecten

Aangezien er sprake is van een verliesgevende exploitatie, bestaat er geen recht op een volledige teruggave van de omzetbelasting. Er dient dan ook rekening gehouden te worden met een post niet-terugvorderbare BTW. De verrekening van deze BTW heeft reeds plaatsgevonden in deze afsluiting.

De BTW-berekening is bijgevoegd als Bijlage C.

3. Grondgebruik



3.1 Inleiding

Voor het overdragen van gronden aan de sector Stads- en Dorpsbeheer is het van belang om te weten wat exact het huidige grondgebruik is in het complex “Smyrnastraat”. In paragraaf 3.2 is het huidige grondgebruik en de daarbij behorende specificaties aangegeven. Vervolgens worden op basis van kadastrale gegevens de oppervlakten van de diverse vormen van grondgebruik bepaald.

Paragraaf 3.3 geeft, gefundeerd op gegevens uit paragraaf 3.2, een overzicht van de over te dragen grond(-en) aan de sector Stads- en Dorpsbeheer met bijbehorende oppervlakten.


3.2 Grondgebruik

Het grondgebruik is gedurende de ontwikkeling van de moskee aan de Smyrnastraat aan verandering onderhevig geweest. Het totale oppervlak van de ontwikkeling aan de Smyrnastraat bestaat uit ca. 6.767 m² op basis van kadastrale gegevens bekend bij de gemeente Deventer (zie Bijlage A, exploitatiekaart). Voor het complex “Smyrnastraat” kunnen een drietal vormen van ruimtegebruik worden onderscheiden, dat zijn achtereenvolgens netto uitgeefbaar terrein, verhardingen en groen/speelvoorziening. In tabel 9 word het grondgebruik nader toegelicht.



Tabel 9: ruimtegebruik Smyrnastraat.

Netto-plangebied

Oppervlakte in grond exploitatie

Oppervlakte in de afsluiting

Verschillen

Netto uitgeefbaar terrein

5.000

4.734

- 266

Verharding

1.830

1.576

- 254

Groen/Speelvoorziening

780

457

- 323

Totaal m2

7.610

6.767

- 843


3.3 Over te dragen gronden aan Stads- en Dorpsbeheer


De ondergrond in het complex “Smyrnastraat”, voor wat betreft ‘verhardingen en groen’ omvat een oppervlak van 2.033 m². Deze gegevens zijn kadastraal bekend bij de gemeente Deventer. Het oppervlak van 2.033 m² met kadastrale nummers, zoals vermeldt in Bijlage D, dient "om niet" aan de sector Stads- en Dorpsbeheer overgedragen te worden.


4. Conclusies



4.1 Algemene conclusies

Doel van dit rapport is om tot een financiële afsluiting te komen van de grondexploitatie Smyrnastraat. De diverse werkzaamheden in het complex “Smyrnastraat” zijn grotendeels afgerond. De resterende werken zijn in de aangegane verplichtingen vastgelegd en voor de nog in uitvoering te nemen werken is een raming opgesteld. Tevens zijn alle opbrengsten gerealiseerd. Hierdoor wordt het mogelijk om tot afsluiting over te gaan.




4.2 Financiële conclusies

De financiële afsluiting sluit aan op de jaarrekening van 2001 en op de Vastgoedrapportage 2002, zodat de stand per 31-12-2001 bepaald kan worden. In hoofdstuk 2 is een overzicht gegeven van de reeds gemaakte kosten/opbrengsten en de nog te maken kosten. Hieruit resulteert een negatief saldo van € -365.397,-. Dit bedrag dient ten laste gebracht te worden van de Algemene Reserve Grondexploitaties.

In dit saldo is een bedrag van € 183.764,- verdisconteerd voor nog uit te voeren werken/activiteiten in het plangebied “Smyrnastraat”. Deze kosten dienen in het complex ‘afgesloten complexen’ ondergebracht te worden.


4.3 Conclusies grondgebruik en over te dragen gronden

Voor de locatie Smyrnastraat kunnen een drietal categorieën grondgebruik worden onderscheiden. Het gaat hier om uitgeefbaar terrein ten behoeve van de moskee, verharding en groen. In gemeentelijke eigendom zijn verharding en groen. De grond met bestemming voorzieningen is in handen van derden.



Het gemeentelijk eigendom betreft een oppervlakte van in totaal 2.033 m². Het beheer van deze gronden wordt ‘om niet’ overgedragen aan de sector Stads- en Dorpsbeheer. Op de bijgevoegde exploitatiekaart is the grondgebruik aangegeven. In Bijlage C zijn de kadastrale gegevens en oppervlakten opgenomen.





De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2019
stuur bericht

    Hoofdpagina