De gemeenteraad van de gemeente Groesbeek



Dovnload 70.45 Kb.
Datum22.07.2016
Grootte70.45 Kb.



De gemeenteraad van de gemeente Groesbeek


Postbus 20
6560 AA GROESBEEK


Datum

19 maart 2013

Onderwerp

Inspraak voorontwerpbestemmingsplan De Lubert en Raadsvoorstel B11

Uw kenmerk

Z-12-01887



Geachte heer, mevrouw,


U hebt het voorontwerpbestemmingsplan “De Lubert” tot en met 27 maart 2013 ter inzage gelegd. Nadien is er een Raadsvoorstel gepubliceerd voor de Raadsvergadering van 28 maart 2013. Dit Raadsvoorstel met griffiers nummer B11 beoogt een nieuwe aanpassing van het voorontwerp bestemmingsplan.

Als eigenaar van een villa op het Villapark ‘De Zeven Heuvelen’ ben ik het hier niet mee eens. Mijn inspraakreactie licht ik toe in deze brief.


Algemene inleiding

In 1994 heeft de gemeenteraad ingestemd de herziening van het bestemmingsplan ‘’De Zeven Heuvelen’’. Een gebied met recreatieve bestemming en daarin opgenomen het dan nog te bouwen Villapark De Zeven Heuvelen. In het bestemmingsplan op bladzijde 3 omschreven als een; ‘’…hoogwaardig vakantiebungalowpark met een goede landschappelijke inpassing’. In 2007 heeft de gemeenteraad ingestemd met het geactualiseerde bestemmingsplan. Bij de omschrijving van het doel van het bestemmingsplan bij punt 1.1.2. staat; ‘’…om te voorzien in een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen de overwegend recreatieve voorzieningen en horecaemplacementen’’.

Het villapark bestaat thans uit 73 villa’s en 20 bouwkavels.

Na een aantal teleurstellende ervaringen heeft de Algemene Leden Vergadering van de Vereniging Villapark ‘De Zeven Heuvelen’ (Vereniging) in mei 2011 besloten de beheersovereenkomst tussen De Villapark Zeven Heuvelen B.V. (de B.V.) en de Vereniging op te zeggen. De opzegging is gedaan per 1-1-2012 en op 23-01-2013 heeft de Rechtbank van Arnhem vonnis gewezen en de overeenkomst per 1-7-2012 ontbonden.

De Vereniging organiseert zelf het beheer van het villapark, en de B.V. is een van de verhuurpartners. Er zijn thans diverse juridische geschillen tussen de B.V. en de Vereniging.
Feitelijke situatie

Het plan houdt in de herontwikkeling van locatie de Lubert en Resort De Zeven Heuvelen tot een voorzieningen- en recreatiecentrum in combinatie met een Centrum voor Psychisch Herstel (CPH). De voorgenomen ontwikkeling bestaat ook uit een omvangrijke nieuwbouw (voorzieningencomplex) rondom het zwembad en aanpassingen van het bestaande Resort gebouw. Een 8 tal villa zijn direct gelegen aan het geplande CPH/Resort.


Geen concreet bouwplan

Op 1 september 2010 sprak de Raad van State uit dat een projectbesluit niet genomen kan worden zonder een daaraan ten grondslag liggende bouwaanvraag.

Er zijn geen concrete bouwplannen bekend gesteld.

Nu daarvan in deze situatie geen sprake is kunt u geen projectbesluit nemen.


Gemeentelijk belang

Met dit project is het gemeentelijk belang gemoeid om het exploitatie tekort van het Zwembad op te lossen. De win-win situatie is louter gericht op de belangen van; de Gemeente Groesbeek, GGZ Oost Brabant en het Resort. Alle overige belangen binnen het recreatieve bestemmingsplangebied evenals de directe omgeving zijn niet gewogen. Een onafhankelijk onderzoek is niet gedaan. Om die reden maak ik ernstig bezwaar tegen het plan.


Ruimtelijke onderbouwing

De ruimtelijke onderbouwing is onvoldoende en er is ook veel onduidelijkheid, mede door het latere raadsvoorstel B11.

De voorgestelde procedure bij punt 2.2 in het raadsvoorstel stuit bij mij op grote bezwaren. De waarde van inspraak wordt teniet gedaan, belanghebbende worden zo ontmoedigd om hun zienswijze kenbaar te maken. De noodzaak van de beoogde tijdwinst is niet gemotiveerd. Het plan is al in ontwikkeling sinds 2007!

In het plan is de parkeer voorziening niet juist berekend, zie onderwerp parkeren.

In het plan is de inpassing van de bestemming wonen / zorg in het recreatieve bestemmingsplan volstrekt niet juist gemotiveerd. Met deze plannen wordt de belofte van 1994 om te komen tot een ‘’…hoogwaardig vakantiebungalowpark met een goede landschappelijke inpassing’ verbroken.
Een van mijn kernbezwaren is dat de invloed van dit grootschalige Zorgcomplex in het huidige recreatieve bestemmingsplan omvangrijke plan en gevolgschade zal veroorzaken. In het nieuwbouwplan zijn 60 kamers voorzien, door de bestemmingswijziging van het Resort is uitbreiding met 30 tot 40 kamers niet uitgesloten. Gedane investeringen van villaeigenaren en de 20 onbebouwde kavels lopen onherstelbare schade op.

Er is geen onafhankelijk onderzoek gedaan naar deze nadelige effecten.

Ook is geen onafhankelijk onderzoek gedaan naar de negatieve effecten op; de recreatieve uitstraling van het zwembad, nabij gelegen scholen en de Dorpstuin het Groeske die op amper 200 meter afstand ligt.

Er is geen voldoende aandacht besteed aan de rustige omgeving die een zorgcentrum verdiend. De Cranenburgsestraat is een drukke straat. De nabijgelegen parkeerplaats, plantenkwekerij, zwembad en zendmast met kunstmatige vogelgeluiden veroorzaken tal van prikkels.

In de ruimtelijke plannen is onvoldoende onderkend dat patiënten de behoefte hebben aan ruimte rondom het complex of in de directe omgeving. Even wandelen met bezoekende relaties om gedachten te ordenen of te ontspannen is niet als waardevolle kans voor de patiënten en als een risico voor de omgeving gewogen.

Aan de noordzijde van het complex is een aan te leggen tuin gepland die deze behoefte volstrekt niet kan afdekken, schaduwrijk en ook door het huidige zwembad nimmer voor dat doel gebruikt. Er zijn 2 logische locatie onderkend in de omgeving om even naar toe te lopen: villapark met veel groen, zitje en rust plekjes en de Dorpstuin het Groeske. Conflicten tussen gebruikers / bezoekers van deze locaties liggen op de loer. Belevingen van kinderen, recreanten en mensen die werken aan hun noodzakelijke psychische herstel kunnen conflicteren.

Om al deze reden maak ik bezwaar tegen het plan.

 
Financiële haalbaarheid

Ik ben van mening dat door de gemeente onvoldoende is onderzocht of het plan financieel haalbaar is. Er is ook geen uitgewerkt bouwplan bekend.

Dit blijkt ook uit de voorwaarde in het raadsvoorstel B11 bij punt 4; ‘Resort kan gedurende twee jaar na ondertekening de overeenkomst opzeggen bij gebleken financiële onhaalbaarheid’’. Volgens mij is de financiële onderbouwing een wettelijke eis.

Door het ontbreken van de financiële onderbouwing maak ik ook bezwaar tegen dit plan.
Parkeeroverlast
In het plan zijn in de berekening van de parkeernormen ernstige fouten gemaakt.

De huidige parkeerplaats telt in werkelijkheid geen 151 parkeerplaatsen, maar aanzienlijk minder.

Er zijn bij de normering geen parkeerplaatsen toebedeeld voor;


  • de 93 recreatie villa’s, waaronder ook 6 persoonsvilla’s,

  • personeel, begeleiders, trainers en toeschouwers voor de tennisbanen,

  • de midgetgolfbaan, die ook wedstrijden organiseert,

  • omwonenden die gebruikmaken van de parkeerplaats,

  • door het ontbreken van een concreet bouwplan is de overige normering voor het nieuwe complex niet te berekenen. Er is geen aandacht besteed aan personeel dat uit de omgeving Wijchen en Rosmalen hier (met eigen vervoer) komt werken als verhogende factor. Geen aandacht besteed aan bezoekers van cliënten en terugkeerdagen voor patiënten zijn niet inzichtelijk gemaakt.

  • Geen voldoende aandacht besteed aan de piekmomenten van; het centrum, Resort en het villapark die op vrijdag en maandag liggen.

Daardoor voorziet het plan niet in het vereiste aantal parkeerplaatsen. Waardoor de verkeersrisico’s op de Cranenburgsestraat zullen toenemen naast die van parkeeroverlast in de omgeving en de toegang tot het park.

Om deze redenen maak ik bezwaar tegen het plan.


Toename verkeersbewegingen

Daar is naar mijn mening duidelijk sprake van. Dit zal vooral een effect hebben op de grote parkeerplaatsen en daardoor de rustige recreatieve omgeving verstoren.

Ook dit is een bezwaarpunt van mij.

Aantasting woongenot

Het bouwplan leidt tot aantasting van het woongenot van villa eigenaren, huurders en gasten. Het gaat daarbij om de volgende aspecten.


Privacy

Het bouwplan houdt in de bouw van een voorzieningencomplex en aangepaste bestemming voor het Resort. Een 8 tal villa’s liggen met hun tuinen direct tegen dit gebied. Vanaf het terras van het resort stap je zo de tuin van een villa in. De geplande tuin aan de Noordzijde van het zwembad grenst direct aan 4 tuinen van villaeigenaren. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 9,5 en 12,5 meter, het bestaande Resort nog enkele meters hoger. Vanuit beide complexen zal de privacy in de tuinen van een nog groter aantal dan 8 villa’s teniet worden gedaan. Onaangename communicatie tussen patiënten onderling (geluidsoverlast) en recreanten en patiënten is een niet juist geschat risico. Dat is een enorme inbreuk op de bestaande situatie en een ernstige aantasting van de privacy van eigenaren, huurders en gasten. Ook voor mij.

Om deze reden maak ik bezwaar tegen het plan.
Uitzicht

6 villa’s dreigen door het bouwplan het vrije uitzicht te verliezen. Nu hebben enkele villa’s een ruim uitzicht over het groen rondom het huidige zwembad. Die eigenaren hebben na voltooiing van de plannen, direct zicht op de enorme bouwmassa van het bouwproject, waardoor het bestaande uitzicht in ernstige mate wordt aangetast.

Maar ook het effect op het gehele park is qua uitzicht negatief, het park komt door de plannen visueel weggemoffeld achter 2 kollossale gebouwen te liggen.

Dit is een grote inbreuk op de bestaande situatie.

Ook dit is voor mij een bezwaarpunt.
Geluidsoverlast

In de plannen is op blz. 31 sprake van een oprekking van de geluidsnormering met 19%, Het villapark presenteert zich al jaren als rust-park. Deze aanpassing van de bestaande normering heeft dus ook verstrekkende gevolgen voor de gehele zuidzijde van het villapark.

Overigens wordt nergens in de plannen aandacht besteed aan de zendmast die voor het Resort staat en zeer frequent kunstmatige vogelgeluiden uitzend die tot in de verre omgeving hoorbaar zijn.

Ook dit stuit bij mij op bezwaren.

 

Lichthinder

Door het bouwplan is er in de avond en nacht een toename van licht in de omgeving van de aangrenzende villa’s. Eigenaren, huurders en gasten verwachten hiervan hinder te ondervinden. Het genot van een rustige tuin in een recreatieve omgeving wordt zo te niet gedaan. Een afbreuk ook van de gehele uitstraling van het villapark.


Burenrecht

Dit is een van mijn kernbezwaren.

Sinds de plannen zijn gaan ontstaan is er een stuurgroep opgericht, de Vereniging als vertegenwoordiger van de belangen van het villapark is stelselmatig uitgesloten van dit overleg. Verzoeken om inzicht en participatie in de plannen zijn genegeerd door de Gemeentelijke ambtenaren. De directeuren van het Resort hebben zich ten onrechte geprofileerd als het aanspreekpunt van belangenbehartiging van villa eigenaren, zie ook de omschrijving van de gespannen relatie bij de algemene inleiding van dit stuk. De plannen zijn een voorbeeld van een tunnelvisie gericht op het exploitatietekort van het zwembad voor de Gemeente en de win-win effecten voor de participanten GGZ en Resort. De grote nadelige gevolgen voor de overige belanghebbenden binnen het recreatiegebied en de omgeving zijn daardoor niet in acht genomen.

Bij het nemen van een projectbesluit moet de gemeente ook alle betrokken privaatrechtelijke/burenrechtelijke belangen meenemen. Deze belangen staan een realisering van de plannen in de weg. Het plan kan dan ook geen doorgang vinden. Dit blijkt onder meer uit Hof Amsterdam (KG 6 juli 2010/NJF 2010/309) en het vonnis van de rechtbank Utrecht van 20 maart 2001 (Prg. 2001-5660/1265666 KG AO-175).

Om deze redenen maak ik bezwaar tegen het plan



Erfdienstbaarheid

Op basis van een notariële akte hebben de villaeigenaren een erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid is in de akte als volgt geformuleerd: …de erfdienstbaarheid inhoudende het recht om te komen en te gaan van elk van de betrokken kavels naar de Cranenburgsestraat en omgekeerd …. De nieuwbouw komt weliswaar niet op de strook grond te staan waarop ik een recht van overpad heb. Echter tussen de nieuwbouw en het huidige Resort is een dusdanig korte afstand dat bij calamiteiten de enige toegangsweg naar het villapark geblokkeerd kan raken voor hulpdiensten.



Dit aspect is niet gewogen in de risico analyses.

Om die reden maak ik bezwaar.


Waardevermindering villa’s

Ook dit is een van de kernpunten van mijn bezwaar.

Ik verwacht dat de huidige villa’s en bouwkavels in waarde zullen dalen door de bestemmingsplanwijziging en bouwplannen.

Een voorspelbaar en ook negatief effect op de verhuurrendementen zal het gevolg zijn van de negatieve uitstraling van het CPH en de recreatieve omgeving. Verhuurpartners en marketing-kundigen delen die zorgen nu al.

De mogelijke toekomstige wijziging door kabinetsbeleid van de zwaarte van de patiënten versterken dit thans bestaande risico ernstig. Aangekondigde bezuinigingen, kabinet adviezen van het College van Zorg Verzekeraars idem.

De (huidige) relatief korte contractduur van 3 jaar tussen de GGZ Oost Brabant en de Zorgverzekeraars CZ en ZVG bevestigen nadrukkelijk dat de belangrijkste participanten aanzienlijke onzekerheden op korte termijn hebben onderkend.



Na vaststelling van het bestemmingsplan is het switchen naar een 2e lijns Zorgcentrum voor (klinisch) Psychisch Herstel niet te voorkomen. Voltijdse klinische verzorging of louter gebruik als Zorgcentrum (geen recreatief gebruik) zijn niet uitgesloten.

Samen met tal van eigenaren ben ik dan ook voornemens planschadeclaims en gevolgschades in te dienen bij de gemeente. Ik stel dat dit plan een dermate waarde verminderend effect uitgaat op mijn villa en omringende onroerende zaken.

Door de claims zal voor de financiële haalbaarheid van dit projectbesluit gevreesd moet worden. Een reden te meer om te zoeken naar alternatieve locaties waar geen of minder planschade te verwachten valt.

Er is in Nederland geen concreet vergelijkbare situatie. Dit unieke concept heeft voor de initiatiefnemers financiële voordelen qua exploitatiekostenbeheersing van het zwembad en de Zorgfaciliteiten. Het onbeproefde concept genereerd echter ongekende risico’s en nadelige effecten voor de gehele omgeving (en mij persoonlijk) die niet onafhankelijk zijn onderzocht.

Om deze redenen maak ik bezwaar tegen het plan.
Alternatieve locaties en oplossingen

Dit is het kernbezwaarpunt van mijn bezwaar; onjuiste locatie keuze.

De gemeente dient volgens de wet een goede ruimtelijke ordening na te streven. Dit houdt onder andere in dat er een gedegen onderzoek moet plaatsvinden naar de alternatieve locaties voor een dergelijk initiatief. Vaste jurisprudentie van de Raad van State is dat u als gemeenteraad dient te beslissen over het verlenen van vrijstelling aan het project, zoals daarvoor vrijstelling is aangevraagd. Indien een project op zichzelf aanvaardbaar is, kan het bestaan van alternatieven slechts dan tot het onthouden van medewerking nopen, indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren.

Door de volgorde van formuleren van plandoelen en onderzoeken (exploitatie tekort van het zwembad) en de win-win effecten voor GGZ Oost Brabant & Resort zijn alternatieven buiten beeld geraakt. Niet bezien is of in een omgeving met de bestemming Zorg toevoeging van de bestemming recreatie mogelijk is. Dit is ook niet onderzocht voor de huidige CPH locaties. Ook dan kan een win-win effect voor GGZ Oost Brabant mogelijk zijn. Voor onderzoek naar deze nieuwe oplossingsrichting komen o.a. de locaties Werkenrode en Dekkerswald in aanmerking. Inmiddels ook een breed gedragen mening van veel inwoners: die locatie past beter, ook qua prikkelarme omgeving.

Om deze redenen maak ik bezwaar tegen het plan.
Beperkte visie.

De zekerheden voor het voortbestaan van het zwembad reiken niet verder dan 10 jaar. Bij een voortijdig faillissement is ook dat geen zekerheid. De omgeving van het zwembad gaat op slot, aanpassing of uitbreiding zal nimmer meer mogelijk zijn. Hierdoor beperkt de gemeente zich ernstig in haar toekomstige mogelijkheden en vrijheid van handelen. Er is geen doorkijk na het moment van de huidige economische crisis en ook effecten van de vergrijzing en daardoor gewijzigde behoefte aan een eigen gemeentelijk zwembad.

Om deze reden maak ik bezwaar.
Ten slotte

Aan de Vereniging is inzage geweigerd in alle genoemde contracten door de Gemeente, Resort en GGZ oost Brabant. Ik kan dus niet vaststellen wat de inhoud is en wat al wel of niet ondertekend is.

Ik maak mij ernstige zorgen over de gevolgen voor alle partijen door het ondertekenen van contracten nu nog lang niet vaststaat of dit voorontwerpbestemmingsplan een definitieve status gaat krijgen. Ik verzoek de gemeenteraad dan ook om erg alert te zijn op dit aspect.
Met vriendelijke groet,

Marcel Poelen

Eigenaar villa 30

Per adres; Cranenburgsestraat 31, 6561 AM Groesbeek.




Middels de bijlage met namen, adressen, villa nummers en handtekeningen is deze zienswijze met bezwaren is mede ondertekend door:


NAAM, VOORLETTER

ADRES

POSTCODE-PLAATS

HANDTEKENING



















































































































































































































































































































De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2019
stuur bericht

    Hoofdpagina