Discussienota grondgebonden vrije sector huurwoningen in RijswijkBuiten



Dovnload 72.52 Kb.
Datum22.07.2016
Grootte72.52 Kb.

Discussienota grondgebonden vrije sector huurwoningen in RijswijkBuiten

  1. Inleiding




Door stimulerende Rijksmaatregelen is de huidige woningvoorraad in Nederland momenteel sterk gedomineerd door koopwoningen en sociale huurwoningen. Slechts 5% van de woningvoorraad in Nederland heeft betrekking op huurwoningen in de vrije sector (huur boven liberalisatiegrens). Door de crisis is de vraag naar vrije sectorhuurwoningen sterk toegenomen. Deze woningen worden om verschillende redenen door private partijen vooralsnog niet op grote schaal gebouwd. Daarmee wordt er niet voorzien in een toenemende maatschappelijke behoefte. Er zijn gemeenten die daarom pionieren met het zelf (laten) bouwen van woningen. Ook in Rijswijk is het aanbod van grondgebonden vrije sectorhuurwoningen beperkt. Gezien de maatschappelijke behoefte en het beperkte aanbod, wordt naar mogelijkheden gezocht om te kunnen voorzien in die behoefte in RijswijkBuiten. In deze Discussienota zal worden beargumenteerd waarom de bouw van (grondgebonden) vrije sector huurwoningen wenselijk is en waarom juist de gemeente hierbij een actieve rol kan spelen. Daarbij is aanbod van deze woningen in RijswijkBuiten van belang, om te vermijden dat het aanbod te eenzijdig in een bepaalde woningcategorie plaatsvindt.

Ontwikkeling woningvoorraad

Ondanks de huidige crisis is er in Nederland op de langere termijn nog steeds sprake van een woningbouwbehoefte op basis van de verwachte (afnemende) bevolkingsgroei. Het gaat hier vooral om gebieden in het westen, zuiden en het midden van Nederland. De vraag is alleen hoe de huidige woningvoorraad zich gaat ontwikkelen. In de afgelopen decennia is de bouw van koop- en sociale huurwoningen sterk gestimuleerd door maatregelen van het Rijk. Mede daardoor was het toen minder aantrekkelijk om een woning te huren in de vrije sector (hoge huurprijzen ten opzichte van de lasten bij een koopwoning en de kwaliteit van een sociale huurwoning).

Als gevolg van de crisis is de financierbaarheid van koopwoningen sterk afgenomen. Daarnaast is door Europese regelgeving de doelgroep voor de sociale huurwoningen aanzienlijk ingeperkt tot een gezinsinkomen tot vooralsnog circa € 34.000 per jaar (recentelijk is er een meerderheid in de Tweede Kamer voor de motie omtrent verhoging van de sociale huurgrens tot € 38.000. De motie wordt met het kabinet nog besproken). Op basis hiervan is de algemene verwachting dat de vraag naar voornamelijk middeldure huurwoningen (€ 700 - € 1.000 per maand) sterk zal groeien. Gezien het huidige marginale aandeel van vrije sector huurwoningen van slechts ca. 5% van de totale woningvoorraad, is de ruimte voor die potentiële groei daadwerkelijk aanwezig.

Wanneer gekeken wordt naar de huidige woningvoorraad van de gemeente Rijswijk, kan worden geconcludeerd dat het aandeel vrije sector huurwoningen ook beperkt is (ca. 6% van de totale woningvoorraad en dit zijn ca. 1.500 woningen, bron: RIGO 2012 – nadere specificatie is vooralsnog niet beschikbaar). Het gaat hier dus om huurwoningen in het geliberaliseerde segment van de huurmarkt met een huur vanaf ca. € 700 per maand. Dit kunnen woningen zijn van (institutionele) beleggers en van woningcorporaties. Maar ook grote en kleine particuliere beleggers kunnen commerciële verhuurders zijn.




Op basis van de bovenstaande tabel kan gesteld worden dat op basis van de eigendomssituatie slechts 0,7% (circa 170 woningen) van de totale Rijswijkse woningvoorraad een grondgebonden huurwoning is in particulier eigendom (Den Haag 3,0%, Zuid-Holland 2,7% en heel Nederland 3,6%).

Het percentage huurwoningen van de Rijswijkse woningvoorraad in particulier eigendom is 15,8%. Dat kunnen overigens deels ook woningen zijn in het sociale segment.

Overigens hebben de corporaties een beperkt aantal woningen dat buiten het sociale segment vallen (ca. 5% - bron: regiorapportage CFV dec. 2012).

Genoemde 0,7% (circa 170 woningen) is geen absoluut getal, maar wel een indicatie van het aantal grondgebonden woningen in het huursegment boven de € 700 per maand.


Nederland heeft wat dat betreft een uitzonderingspositie in West-Europa. Zo hebben Frankrijk en België ongeveer 25% particuliere huurwoningen en Duitsland zelfs 50%. Het aandeel particuliere huurwoningen in Rijswijk (en in heel Nederland) is dus veel kleiner dan in de landen om ons heen. Volgens de literatuur is het geringe aandeel particuliere huurwoningen een belangrijk gevolg van de huidige onbalans in onze woningmarkt.
Dit, in combinatie met de groeiende vraag naar voornamelijk grondgebonden huurwoningen in het geliberaliseerde segment van de huurmarkt met een maandhuur tussen € 700 - € 1.000, is voor het programmabureau RijswijkBuiten een belangrijke reden om gezamenlijk met Deloitte Real Estate te onderzoeken of er kansen liggen om deze huursector in Rijswijk te versterken en te vergroten en daarmee te voorzien in een acute maatschappelijke behoefte.
Een maatschappelijke behoefte

Door verschillende experts zijn er al onderzoeken verricht en in grote lijnen komt het volgende beeld naar voren. Er is een groot gevoel van urgentie om meer aandacht en ruimte te geven aan de vrije huursector als één van de manieren om de woningmarkt van het slot te halen en er meer in balans te brengen. De vraag naar huurwoningen in het geliberaliseerde deel neemt toe en aanbieders ervaren belemmeringen om hun aanbod te vergroten. Bijvoorbeeld het ministerie van BZK heeft hierover aangegeven in beginsel positief te staan tegenover de insteek om de particuliere huursector te vergroten om zo een betere vertegenwoordiging te krijgen in het geliberaliseerde segment van de huurmarkt tussen € 700 - € 1.000 per maand. Dit komt voort uit het feit dat de koopsector en de sociale huursector voor een kleinere groep toegankelijk is geworden. Zowel hypotheekverstrekkers als woningcorporaties hanteren namelijk strengere regels.


Aan de bovenkant van de sociale huurmarkt en de onderkant van de vrije sector koopmarkt is mede daardoor een gat ontstaan. Ook behoort de “zekerheid” van waardestijging definitief tot het verleden en daarom is het eigen huis geen vanzelfsprekend beleggingsobject meer voor individuen. Echter er vindt ook een fundamentelere verschuiving plaats. Starters op de woningmarkt geven steeds vaker de voorkeur aan een huurwoning vanwege de flexibiliteit die hen dit biedt. Want de flexibilisering van de arbeidsmarkt zoals de groei van het aantal zzp-ers, flexwerkers en tijdelijke arbeidsmigranten heeft ook grotere onzekerheid met zich mee gebracht. Terwijl aan de andere kant het aantal gepensioneerden toe neemt die kleiner willen gaan wonen en de overwaarde in hun huis willen verzilveren.
Aanbod blijft achter bij de vraag

In een reguliere consumentenmarkt neemt doorgaans het aanbod toe bij een stijgende vraag. Bij de woningmarkt is gebleken dat het aanbod niet snel kan reageren op veranderingen in de behoefte. Programmeringen liggen vast, vaak al in bestemmingsplannen en kunnen niet snel gewijzigd worden. Ook blijkt dat aanbieders van huurwoningen in het geliberaliseerde segment weliswaar graag willen inspringen op de toenemende vraag, maar vooral in schaarstegebieden te grote belemmeringen ervaren van bijvoorbeeld het Woningwaarderingsstelsel (WWS) om rendabel te kunnen investeren.1 Ook veranderen de rollen van commerciële verhuurders (particuliere beleggers) en gemeenten bij het stimuleren van het aanbod. Deze netwerken zijn nog redelijk gescheiden en slechts een beperkt aantal commerciële verhuurders bouwt betaalbare huurwoningen in het geliberaliseerde segment. Dat er momenteel niet op grote schaal vrije sector huurwoningen worden gebouwd, heeft ook te maken met actuele beleidsontwikkelingen bij corporaties en het ontwikkelrisico voor beleggers.


Minister Blok van Wonen heeft bij de hervorming van de corporatiesector een duidelijke lijn voor ogen, namelijk: corporaties moeten zich richten op de exploitatie van sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 681 (in 2014 ca. € 700). Huurwoningen in de vrije sector zullen bij voorkeur worden gerealiseerd door marktpartijen (het principe: “minder corporaties, meer markt”). Verder, wordt middels verschillende fiscale maatregelen een deel van het kapitaal van corporaties door het Rijk afgeroomd. Naar verwachting zullen corporaties de beperkte investeringsruimte voornamelijk inzetten voor renovatie en onderhoud van de bestaande portefeuille. Kortom, corporaties moeten enerzijds zich richten op sociale huurwoningen en anderzijds lijkt de investeringsruimte onvoldoende om überhaupt op grote schaal nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren. De corporaties in Rijswijk hebben ook reeds aangegeven vooralsnog niet in staat te zijn om dergelijke woningen te realiseren.
Commerciële beleggers daarentegen zijn voornamelijk geïnteresseerd in opgeleverde wooneenheden in verhuurde staat (van een bepaald minimum omvang) en minder in deelname in projectontwikkeling vanwege het risicoprofiel (in relatie tot het rendement). Daarnaast is er momenteel te veel onrust op het gebied van rijksbeleid, is financiering lastig voor particuliere beleggers en worden de gemeentelijke uitgifteprijzen als te hoog ervaren. Overigens zijn er in Nederland überhaupt relatief weinig grote beleggers actief die vrije sector huurwoningen ontwikkelen. Ook buitenlandse beleggers zijn niet op grote schaal actief in Nederland. De markt is voor hen relatief klein en de wet- en regelgeving wordt als complex ervaren.
Kortom, ondanks de marktpotentie en enige interesse van commerciële beleggers, komt de bouw van vrije sector huurwoningen niet op gang. Ook in de gemeente Rijswijk blijft het aanbod achter bij de actuele vraag.

Mogelijkheden in RijswijkBuiten


Als gevolg van de huidige crisis is de financierbaarheid van koopwoningen afgenomen. Daarnaast is door de Europese regelgeving de doelgroep voor de sociale huur aanzienlijk ingeperkt tot eerder genoemd gezinsinkomen. Op basis hiervan zal de vraag naar voornamelijk middeldure huurwoningen naar verwachting sterk groeien.
De behoefte aan deze middeldure huurwoningen is zeker ook voor de locatie RijswijkBuiten aanwezig (op basis van aanmeldingen van woningzoekenden en het Frisia-onderzoek van februari 2013), waar de corporaties in Rijswijk niet (meer) op in willen/kunnen spelen. Voor de doorstroming in Rijswijk, de differentiatie in RijswijkBuiten en het uitgiftetempo van de bouwgrond in de grondexploitatie is het belangrijk dergelijke woningen op te nemen in het woningaanbod in deelgebieden Sion – ‘t Haantje.
Ondanks dat er momenteel in Nederland weinig grote commerciële partijen actief zijn in het ontwikkelen van vrije sector huurwoningen, heeft het programmabureau RijswijkBuiten in de afgelopen periode langdurig onderhandeld met een institutionele belegger voor afname van bouwkavels ten behoeve van de realisatie van grondgebonden huurwoningen in de vrije sector. Uiteindelijk is er een tentatief en voorwaardelijk grondbod gekomen wat tenminste 25% lager ligt dan de in de grondexploitatie geraamde grondprijs. Het programmabureau RijswijkBuiten wordt in haar ervaringen in RijswijkBuiten tot nu toe bevestigd in de resultaten van de door haar uitgevoerde onderzoeken en marktconsultaties dat de grondwaarde zoals opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie marktconform is. Het is daarom van groot belang om te onderzoeken of er alternatieve mogelijkheden zijn om te stimuleren dat de bouw van vrije sector huurwoningen op gang komt.
Aanbodstimulering RijswijkBuiten
Zoals eerder aangegeven willen commerciële verhuurders eigenlijk best graag investeren in betaalbare huurwoningen. Maar zij zijn doorgaans voornamelijk geïnteresseerd in opgeleverde wooneenheden in verhuurde staat en minder in deelname in projectontwikkeling. Gemeenten kunnen hier met een proactieve rol op inspelen door de contacten met commerciële beleggers te intensiveren, hen te betrekken in gebied- en woonvisies en door met hen realistische onderhandelingen aan te gaan.

Gemeenten en commerciële beleggers hebben elkaar in de toekomst steeds meer nodig. Gemeenten zijn echt op zoek naar beleggende partijen die langjarig betrokken willen blijven bij stedelijke gebieden. Commerciële beleggers willen en kunnen dat per definitie. Zij zijn dan ook al veel meer als gebiedsontwikkelaar betrokken dan in het verleden. Het negatieve imago van “snelle doorverkoop” is al lang niet meer op deze beleggers van toepassing. Maar bovendien kan, met een beding in het transactiecontract, dit risico op eenvoudige wijze worden voorkomen.


Onderzocht is of, en zo ja, hoe de gemeente met een proactieve houding naar commerciële verhuur een grotere rol kan vervullen. Een proactieve houding van een gemeente bij het op gang brengen van de woningbouwproductie komt inmiddels vaker voor in Nederland. Voor enkele gemeenten is het achterblijven van het aanbod op de vraag voor de lokale woningmarkt niet wenselijk. Deze gemeenten zijn daarom voornemens om de woningmarkt op gang te brengen door zelf woningen te realiseren dan wel te exploiteren. Hiervan zijn enkele voorbeelden te noemen: Assen (sociale huurwoningen), Edam-Volendam (koopwoningen), Almere (regiecorporatie), Den Haag (tijdelijke overname portefeuille corporatie), Eindhoven en Spijkenisse (achtervangconstructie niet-verkochte koopwoningen ten behoeve van de huursector). Enkele andere gemeenten hebben interesse getoond in de realisatie van huurwoningen voor eigen rekening en risico naar aanleiding van het initiatief van de gemeente Assen. Kortom, gemeenten springen in het gat van voornamelijk de huursector om de lokale woningmarkt op gang te brengen om daarmee te voorzien in een maatschappelijke behoefte.
Het programmabureau RijswijkBuiten heeft de volgende vier modellen nader geanalyseerd en naast elkaar gezet, met als doel inzicht te krijgen in de mogelijkheden om te voorzien in deze maatschappelijke behoefte:



  1. Gemeente verkoopt bouwgrond aan een commerciële verhuurder op basis van de door die belegger aangegeven uitgangspunten: traditionele gronduitgifte (oorspronkelijke situatie);

  2. Gemeente verkoopt bouwgrond aan een op te richten vastgoedfonds, dat ten behoeve van de bouw en exploitatie financiering aantrekt bij beleggers die vermogen kunnen inleggen en een rendement kunnen genereren door de verhuur.

  3. Gemeente ontwikkelt en exploiteert huurwoningen in een publiek private samenwerking (hierna: ‘ontwikkelingsbedrijf (PPS)‘) met bouwer en/of derde partijen op basis van erfpacht;

  4. Gemeente ontwikkelt en exploiteert huurwoningen geheel zelf op basis van erfpacht: gemeentelijk woningbedrijf;

Deze modellen zullen in de volgende paragrafen op hoofdlijnen worden toegelicht.




  1. Toelichting modellen



Model a: traditionele gronduitgifte
In dit scenario is sprake van de oorspronkelijke situatie waarbij de gemeente alleen bouwrijpe kavels verkoopt aan marktpartijen. De risico’s na de grondtransactie liggen vervolgens volledig bij de afnemende marktpartij. In de specifieke casus van de gemeente Rijswijk, zijn de risico’s voor de gemeente na de grondtransactie marginaal, maar wordt wel tenminste 25% minder grondopbrengsten gerealiseerd. Een dergelijk percentage is omvangrijk en kan ook een negatief effect hebben op de onderhandelingspositie van de gemeente bij gronduitgifte in de resterende gebieden van Rijswijk Buiten.
In dit model accepteert de gemeente een lagere grondwaarde en neemt daarmee in feite de risico’s van de betreffende commerciële belegger over. Op basis van interne analyse en marktconsultatie is de huidige grondprijs in de grondexploitatie marktconform en moet daarom realiseerbaar zijn. In dit stadium akkoord gaan met een lagere grondwaarde heeft nadrukkelijk een negatief effect op onderhandelingen over de grondprijs in overige gebieden van RijswijkBuiten. Een dergelijk effect is in het kader van risicobeheersing van de grondexploitatie dan ook niet aanvaardbaar.
Model b: vastgoedfonds
Door het uitgeven van aandelen aan beleggers kan een vastgoedfonds financiering genereren. Meerdere partijen krijgen hierdoor zeggenschap in de ontwikkeling van de betreffende woningen. Oprichting van een vastgoedfonds voor de bouw van woningen komt in de praktijk niet op grote schaal voor. Voor institutionele beleggers is het beoogde fonds te klein. Voor particuliere beleggers is de interesse afhankelijk van het rendement- en risicoprofiel en de (exit-)afspraken binnen het fonds. Beleggers mijden doorgaans het ontwikkelrisico en hebben voornamelijk interesse in bestaand (verhuurd) vastgoed, met een stabiele kasstroom. Beleggers die toch ontwikkelen stellen relatief hoge rendementseisen, onder andere vanwege hogere financieringskosten of hogere rendementseisen op eigen vermogen in relatie tot gemeenten, waardoor dit een drukkend effect heeft op de grondwaarde.
Verder is de opzet van een vastgoedfonds een langdurig en arbeidsintensief traject. Daarbij moet de basisstructuur van dit fonds al zijn uitgewerkt alvorens beleggers kunnen worden benaderd. Andere aspecten die bij de oprichting van een vastgoedfonds uitgewerkt moeten worden, zijn onder andere de inrichting van het onafhankelijke fondsbeheer (tegen een vergoeding) en de ‘governance’, de fiscale consequenties en de wijze waarop de exit uit het fonds wordt geregeld. Kortom, de interesse naar een dergelijk vastgoedfonds zal daarom naar verwachting vooralsnog beperkt zijn en –wellicht nog belangrijker– het traject voor de oprichting zal langdurig zijn. Voor het programmabureau is dit reden om andere alternatieve scenario’s te onderzoeken waarin juist geen commerciële beleggers een prominente rol spelen in de ontwikkelingsfase (zoals hierna bij een PPS). Wanneer woningen gerealiseerd en verhuurd zijn, kan het voor de gemeente wel een optie zijn om op termijn uit de PPS te stappen door de verhuurde woningen aan beleggers (al dan niet in een vastgoedfonds) te verkopen.
Net als bij het model ‘traditionele gronduitgifte’ zullen beleggers een relatief hogere rendementseis hanteren, wat naar verwachting resulteert in een lagere grondwaarde. Verder is een vastgoedfonds voor de korte termijn niet aan te bevelen vanwege de complexiteit bij het uitwerken, opzetten en invoeren. Een vastgoedfonds is mogelijk een goed alternatief voor het onderbrengen van gerealiseerde huurwoningen en heeft daarom potentie om de mogelijkheden op termijn verder te onderzoeken en in beeld te brengen.

Model c: ontwikkelingsmaatschappij (PPS)

In dit model worden woningen ontwikkeld en (tijdelijk) geëxploiteerd, door de gemeente in een Ontwikkelingsmaatschappij door middel van een PPS met een bouwer. Uitgangspunt hierbij is dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven en daarmee in eigendom van de gemeente blijft. Hierdoor beperkt de gezamenlijke financiering zich tot de ontwikkelings- en realisatiekosten van de woningen. Wel is daarbij gezamenlijke inbreng van eigen vermogen nodig (gemeente en PPS-partners), naast de gezamenlijk aan te trekken externe financiering (vreemd vermogen).



Gemeentelijke gronduitgifte middels erfpacht is in dit model uitgangspunt. Hier staat dan een canon-opbrengst tegenover. De totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij moet worden terugverdiend door de verhuur en de verkoop van de huurwoningen aan het einde van de exploitatieperiode. Immers, opgeleverde wooneenheden in verhuurde staat zullen voor beleggers dan wel aantrekkelijk zijn. Rekening kan worden gehouden met een verkoop na 10 jaren, maar dit kan ook eerder of later zijn.
In dit model is een redelijk direct rendement op de verhuur uitgangspunt, waarbij de totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij wordt terugverdiend (met een kans op een mogelijke “upside” bij verkoop). Naast de bouw- en bijkomende kosten maken de erfpachtcanon, leegstandskosten, beheer- en onderhoudskosten, rentekosten en aflossing externe financiering deel uit van de gezamenlijke Vastgoedontwikkeling en -exploitatie.
Naast dekking van de totale investering (en exclusief het resultaat bij verkoop op termijn) is uitgangspunt dat het gemiddeld rendement op het eigen vermogen inflatie dekkend is. Voor de gemeente is dit ook relevant gezien het relatief lage rendement bij schatkistbankieren, waarbij decentrale overheden haar overtollig liquide middelen verplicht dienen aan te houden in de ‘schatkist’ van de Staat.
Uiteraard is ook dit model niet vrij van risico’s. Een belangrijk risico in dit model is de verhuurbaarheid. Uitgangspunt is dat de behoefte aan dergelijke woningen wordt aangetoond. Daarnaast worden als risico’s vaak de bouwkosten en het publiekrechtelijke traject gezien. Door de geraamde bouw- en bijkomende kosten door de bouwer zelf te laten ramen en deze vooraf op marktconformiteit te toetsen kan het risico van de bouwkosten worden beheerst. Doordat de bouwer zelf raamt wordt verondersteld dat de bouw van deze woningen conform de kostenraming zal worden gerealiseerd. De gemeente en de bouwer zullen hierover duidelijke afspraken vooraf moeten maken, alsook over meerwerk. Voor de bouwer is juist het kunnen realiseren van de bouwproductie de overwegende reden om in een dergelijke samenwerking te stappen en met een lager rendement genoegen te nemen dan een belegger. Aangezien de gemeente zelf de publiekrechtelijke risico’s goed kan inschatten zal dit door de bouwer niet als groot risico worden gezien, bovendien is een bouwtitel publiekrechtelijk aanwezig.
Verder is financiering ook een mogelijk risico. Uitgangspunt is dat een uitgewerkte business case aantoont dat op basis van reële exploitatie-uitgangspunten inclusief aflossing bij de te verwachten verkoopopbrengstwaarde het herfinancieringsrisico aan het einde van de looptijd beheersbaar is. Dit zal ook uitgangspunt zijn voor de te betrekken bank voor het aantrekken van het vreemd vermogen.
Dit model gaat uit van een zakelijke benadering, waarbij een uitgewerkte business-case de haalbaarheid dient aan te tonen van de realisatie en (tijdelijke) exploitatie van vrije sector huurwoningen door de gemeente in een PPS met een bouwer. Daarbij zal nadrukkelijk rekening moeten worden gehouden met de fiscale gevolgen (invoering vennootschapsbelasting vanaf 2016) bij een dergelijke samenwerkingsconstructie. Wat de omvang van de belastingdruk uiteindelijk zal zijn, is mede afhankelijk op welke wijze de samenwerkingsstructuur wordt vormgegeven. Overigens, de concrete uitwerking van het nieuwe Rijksbeleid is nog onduidelijk.
Model d: gemeentelijk woningbedrijf
Het verschil tussen de PPS en een gemeentelijk woningbedrijf ligt hoofdzakelijk in de risicoverdeling. In feite wordt uitgegaan van dezelfde business case, met dus dezelfde kosten, risico’s, kansen en winstpotentie. Alleen bij een gemeentelijk woningbedrijf ontwikkelt en exploiteert de gemeente voor 100% zelf. Dit betekent ook dat de gemeente bij een gemeentelijk woningbedrijf het benodigde eigen vermogen in zijn geheel moet inbrengen. Bij een PPS brengt (brengen) de samenwerkingspartner(s) niet alleen gezamenlijk het benodigd eigen vermogen in, maar neemt (nemen) ook gezamenlijk deel in het resultaat op de ontwikkeling en exploitatie. Verder kan de gemeente in dit model minder makkelijk afspraken maken met een marktpartij over de bouw- en ontwikkelingsrisico’s.
In het kader van beheersing van het risico op een grondwaardedaling (zoals bij de twee voorgaande modellen) is uitgifte in erfpacht in combinatie met realisatie van de huurwoningen in eigen beheer een interessant alternatief. Er kan namelijk enerzijds rendement op eigen vermogen worden behaald en anderzijds kan de oorspronkelijke (marktconforme) grondopbrengst worden gerealiseerd. Ook dit model is uiteraard niet risicovrij en de gemeente is in dit model 100% risicodragend. Het gaat hier voornamelijk om de bouw- en ontwikkelrisico’s. Dit model is wel een mogelijk alternatief indien met een marktpartij het delen van taken, verantwoordelijkheden, exploitatie en risico’s niet haalbaar blijkt, danwel niet snel genoeg haalbaar blijkt.



  1. Risico-afweging



Risico afzet bouwrijpe grond

Het afzetrisico van de bouwrijpe grond vormt het belangrijkste opbrengstrisico in de grondexploitatie en kan worden beschouwd als de link tussen grondexploitatierisico en het afzetrisico van opstallen. Dit is het risico dat bouwrijpe gronden niet of tegen een lager dan geraamd bedrag, worden afgezet.

De risico’s ten aanzien van de geraamde opbrengsten liggen in de hoogte van de geraamde grondprijzen en de afzetsnelheid van de woningen en voorzieningen.

In de GREX is rekening gehouden met de huidige economische crisis en de effecten daarvan op de woningmarkt. Op basis van marktconsultatie en overleg met ontwikkelpartner(s) worden de grondprijzen jaarlijks getoetst en op basis van marktconformiteit zo nodig bijgesteld. Dit heeft onder andere geleid tot lagere grondopbrengsten in de GREX voor huurwoningen dan voor vergelijkbare grondgebonden koopwoningen.


Op grond van vorenstaande in combinatie met de ligging en kwaliteit van het gebied in de regio, de mate van ‘behoudendheid’ die is betracht in de ramingen van zowel de grondprijzen als bij het geraamde afzettempo, zijn de in de GREX geraamde grondprijzen marktconform te noemen.
Model a) en b)

Ondanks bovenstaande blijkt echter dat commerciële verhuurders zodanige eisen/voorwaarden stellen dat zij alleen bereid zijn deze woningen te realiseren als de grondprijzen nog verder substantieel worden verlaagd. Dit risico is in de GREX te stellen op ca 25% van de grondprijs (op basis van uitgewerkte business case ca € 10.000 excl. btw per woning), waarbij in de GREX dan ook rekening moet worden gehouden met een renteverlies van 4% per jaar over de minderopbrengsten.


Model c) en d)

Op basis van de uitgewerkte business case is aangetoond dat bij het zelf, cq. gezamenlijk ontwikkelen en (tijdelijk) exploiteren van deze huurwoningen, bij reële huurhoogte, bouw- en exploitatiekosten en -risicoreserveringen een redelijk rendement op het te investeren eigen vermogen kan worden gehaald, waarbij de grond wordt uitgegeven (in erfpacht) tegen de in de GREX geraamde grondprijzen, kortom geen risico.


Risico afzet bouwprogramma

Model a) en b)

Bij het realiseren van de beoogde grondgebonden huurwoningen door commerciële verhuurder/vastgoedfonds (model a en b) is er uiteraard geen financieel risico voor de gemeente als het gaat om het realiseren, exploiteren en afzetten van deze woningen.
Model c) en d)

Het risico op de afzet op het bouwprogramma valt uiteen in drie onderdelen, te weten het risico op de bouwkosten (hoogte stichtingskosten), het risico op de (tijdelijke) exploitatie van de woningen (voornamelijk verhuurbaarheid) en het risico op de afzet (verkoop) van de woningen aan het eind van de (tijdelijke) verhuurperiode.


Risico op de bouwkosten

Dit is dat de bouwkosten hoger uitvallen dan is geraamd. Dit risico wordt gedragen door de eigenaar/verhuurder, ic de gemeente (model d) of bij de PPS partners (c). In elk geval dienen hierover goede en sluitende afspraken te worden gemaakt met de bouwer, waarbij kan worden gesteld dat dit in model c leidt tot het laagste risico, omdat immers de PPS-partner ook de betreffende bouwer is.


Risico op de exploitatie

Dit is voornamelijk het risico van de verhuur(baarheid) van de opstallen in de markt en is een direct risico voor de eigenaar/verhuurder. Het verhuurrisico is sterk afhankelijk van de vraag in de markt naar het product dat wordt aangeboden (prijs/kwaliteit). Het financiële risico voor de betreffende opstallen ligt daarmee geheel bij de eigenaar/verhuurder, ic bij de gemeente (model d) of bij de PPS-partners gezamenlijk(model c).

Dit risico wordt beperkt doordat de gemeente (al dan niet met PPS partner) de afzetmarkt goed blijft ‘monitoren’ en de omvang en fasering van het verhuurprogramma continue af stemt op de haalbaarheid.

Daarbij is het van belang dat de gemeente de ontwikkelingen in de stad in het kader van de bouwstroomplanning en -programmering op elkaar continu afstemt en coördineert.

Het risico op de (tijdelijke) exploitatie van de woningen is daarmee zo gering dat dit als aanvaardbaar kan worden aangemerkt.
Risico op de afzet (verkoop) van de huurwoningen

De verkoop van de huurwoningen wordt beoogd zodra dit tegen acceptabele financiële voorwaarden kan, uitgegaan wordt van een tijdelijke verhuurexploitatie van ca 10 jaren. Hiervoor is een business case uitgewerkt die een jaarlijks rendement op eigen vermogen te zien geeft van ca 4%, waarbij rekening is gehouden met jaarlijkse aflossing van 2% op het vreemd vermogen (lening BNG) met een minimale verkoopopbrengst na 10 jaren van 80% van de ontwikkelingskosten.


Het ‘worstcase’ scenario is daarmee een verkoopopbrengst na 10 jaren van minder dan 80% van de historische kostprijs, dit is een verwaarloosbaar risico, dat bovendien zou kunnen worden opgevangen door te besluiten de tijdelijke exploitatie te verlengen.



  1. Voorkeursmodel

Gezien het huidige beperkte aanbod binnen de gemeente, de (landelijke) verschuiving van de consumentenbehoefte naar middeldure huurwoningen (maandhuur van € 700 - € 1.000), het aantal concrete aanmeldingen voor dergelijke woningen in RijswijkBuiten en de afwachtende houding van corporaties en beleggers, is het voorzien in deze behoefte wenselijk en dat kan door actieve aanbodstimulering door de gemeente.


Bij zowel een ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)' als een ‘gemeentelijk woningbedrijf’ kan het risico op grondwaardedaling worden beheerst. Ook kan in beide modellen een redelijk rendement op eigen vermogen worden behaald. Het verschil tussen een ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ en een ‘gemeentelijk woningbedrijf’ is dat in een ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ de risico’s voor de gemeente minder worden vanwege een samenwerking met een (of meerdere) samenwerkingspartner(s). In plaats van 100% is de gemeente in een ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ namelijk alleen voor haar aandeel risicodragend. Verder kunnen in dit model de bouw- en ontwikkelrisico’s worden beheerst door aan de voorkant duidelijke afspraken te maken met de samenwerkingspartner (bouwer) over overschrijding van de geraamde realisatiekosten, alsook over het beheer en onderhoud.
Bij zowel een ‘ontwikkelmaatschappij (PPS)’ als een ‘gemeentelijk woningbedrijf’ kan het leegstandsrisico worden beheerst door een relatief hoog voorverhuurpercentage te hanteren alvorens te starten met de realisatie. Echter, in de business case is enerzijds reeds rekening gehouden met een leegstandspercentage en anderzijds is momenteel sprake van voldoende concrete aanmeldingen van potentiële bewoners om het leegstandsrisico bij de eerste 40 huurwoningen te mitigeren. In een PPS kan overigens ook een samenwerking worden aangegaan met corporaties die tegen een vergoeding (als prikkel) kandidaten voor verhuur kunnen aanleveren (eventueel ook verantwoordelijk voor huurtoewijzing, verhuur en incasso).
Op grond van bovenstaande is een business case uitgewerkt en dit resulteert in onderstaande vergelijking van de genoemde modellen.

* Kavelprijs en grondopbrengsten GREX in deze tabel: indicatief en exclusief btw

Op basis van de bovenstaande vergelijkingen is een ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ het voorkeursmodel. Met dit model wordt namelijk het risico op grondwaardedaling in de gemeentelijke grondexploitatie beheerst en door samenwerking met een (of meer) marktpartij(en) zijn de risico’s met betrekking tot de realisatie en exploitatie beheersbaar en daarbij is overigens sprake van risicodeling (50/50) tussen gemeente en samenwerkingspartner(s). Uit de business case is verder gebleken dat de totale investering kan worden terugverdiend, zelfs een redelijk rendement op eigen vermogen kan worden behaald en daarnaast er sprake is van een mogelijke “upside” bij verkoop van de woningen aan het eind van de exploitatieperiode (na bijvoorbeeld 10 jaar). Dit model biedt de gemeente ook de mogelijkheid om op termijn uit de samenwerking (vehikel) te stappen.

Toelichting op de business case (op basis van model c)



Uitgangspunt is het ontwikkelen, realiseren en (tijdelijk) exploiteren van huurwoningen in een ontwikkelingsmaatschappij door middel van een PPS van de gemeente Rijswijk met een bouwer. Uitgangspunt hierbij is dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven en daarmee in eigendom van de gemeente Rijswijk blijft. Hierdoor beperkt de gezamenlijke financiering in de PPS zich tot de ontwikkelings- en realisatiekosten van de woningen. Daarbij is inbreng van eigen vermogen van ca. 30% nodig (zie figuur: gemeente en PPS-partners elk 15%), waarmee de gezamenlijk aan te trekken externe financiering 70% (vreemd vermogen) bedraagt.

De oorspronkelijke (marktconforme) grondwaarde zoals opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie is in de business case uitgangspunt en de gronden worden intern overgedragen aan de Algemene Dienst van de gemeente Rijswijk. Hier staat dan een canon-opbrengst tegenover. De totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij moet worden terugverdiend door de verhuur en de verkoop van de huurwoningen aan het einde van de exploitatieperiode. Immers, opgeleverde wooneenheden in verhuurde staat zullen voor beleggers dan wel aantrekkelijk zijn. In de business case is rekening gehouden met een verkoop na 10 jaren, maar dit kan ook eerder of later zijn.
Uit de business case is gebleken dat met een huurprijs van gemiddeld € 900 per maand een redelijk direct rendement wordt behaald waarmee de verwachte totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij wordt terugverdiend (met een kans op een mogelijke “upside” bij verkoop). Naast de bouw- en bijkomende kosten is hierbij ook nadrukkelijk rekening gehouden met erfpachtcanon, leegstandskosten, beheer- en onderhoudskosten, rentekosten en aflossing externe financiering.
Naast dekking van de totale investering, blijkt uit de business case dat het gemiddelde rendement (ca. 4% exclusief het resultaat bij verkoop op termijn) op het eigen vermogen inflatie dekkend is. Voor de gemeente is dit ook relevant gezien het relatief lage rendement bij schatkistbankieren, waarbij decentrale overheden haar overtollig liquide middelen verplicht dienen aan te houden in de ‘schatkist’ van de Staat.
Uiteraard is deze business case niet vrij van risico’s. Genoemd belangrijk risico is de verhuurbaarheid. De behoefte aan dergelijke woningen in RijswijkBuiten is echter aangetoond aan de hand van concrete aanmeldingen van toekomstige bewoners. Overigens kan ook een samenwerking worden aangegaan met corporaties die tegen een vergoeding (als prikkel) kandidaten voor verhuur kunnen aanleveren (eventueel ook verantwoordelijk voor huurtoewijzing, verhuur en incasso). Daarnaast zijn er genoemde risico’s als de bouwkosten en het publiekrechtelijke traject gezien. De in de business case gehanteerde bouw- en bijkomende kosten zijn door een bouwer (ic DURA) geraamd en zijn gebaseerd op de eerder gerealiseerde en in aanbouw zijnde woningen, welke op marktconformiteit van de bouwkosten zijn getoetst. Op deze wijze wordt verondersteld dat de bouw van deze woningen conform de kostenraming haalbaar is. De gemeente en de bouwer zullen hierover ook duidelijke afspraken vooraf maken, alsook over meerwerk. Aangezien de gemeente zelf de publiekrechtelijke risico’s goed kan inschatten zal dit door de bouwer niet als groot risico worden gezien, bovendien is een bouwtitel publiekrechtelijk aanwezig.
Verder is financiering ook een mogelijk risico. De uitgewerkte business case toont echter aan dat op basis van reële exploitatie-uitgangspunten inclusief aflossing bij de te verwachten verkoopopbrengstwaarde het herfinancieringsrisico aan het einde van de looptijd beheersbaar is. Mede hierdoor staat de BNG positief tegenover deze business case en is bereid het benodigd vreemd vermogen te financieren. Maar ook andere banken worden niet op voorhand uitgesloten.
Kortom, op basis van een zakelijke benadering, is de realisatie van vrije sector huurwoningen door de gemeente in een PPS met een bouwer de moeite waard om verder uit te werken. Wel zal bij uitwerking van deze business case nadrukkelijk rekening moeten worden gehouden met de fiscale gevolgen (invoering vennootschapsbelasting vanaf 2016) bij een dergelijke samenwerkingsconstructie. Wat de omvang van de belastingdruk uiteindelijk zal zijn, is mede afhankelijk op welke wijze de samenwerkingsstructuur wordt vormgegeven. Overigens, de concrete uitwerking van het nieuwe Rijksbeleid is nog onduidelijk.



  1. Nadere uitwerking voorkeursmodel

Naast beheersing van de risico’s van de gemeentelijke grondexploitatie, wordt met het voorkeursmodel voorzien in een maatschappelijke behoefte, ontstaat er bouwproductie (werkgelegenheid), legesontvangsten, effecten op OZB en inkomsten Gemeente Fonds en is uiteraard een impuls voor de verdere ontwikkeling van RijswijkBuiten.


Samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen in een ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ creëert een vehikel voor mogelijke toekomstige projecten en partners. Participatie van gemeenten in opstalexploitatie komt overigens steeds vaker voor in Nederland. De oprichting van een ontwikkelingsmaatschappij betekent een besluit over Verbonden Partijen te nemen door de gemeenteraad. De beoogde ontwikkelingsmaatschappij staat immers op afstand van de gemeente.
In het kader van beperkte aansprakelijkheid zal een passende samenwerkingsstructuur moeten worden bepaald. Een veel voorkomende samenwerkingsvorm in de praktijk is de CV/BV-structuur. De daadwerkelijke samenwerkingsstructuur (rekening houdend met goede balans in zeggenschap tussen partijen, vertegenwoordiging vanuit de gemeente en exit-mogelijkheden voor de gemeente) zal na een principebesluit nader moeten worden uitgewerkt. Voor toezicht en controle vanuit de gemeente op de ontwikkelingsmaatschappij kan worden aangesloten op de vastgestelde kaders in de Discussienota Verbonden Partijen Gemeente Rijswijk, Raad 17 december 2013 (zie kader).

2.1 De gemeenteraad wordt gefaciliteerd in het uitoefenen van de kaderstellende en controlerende rol bij Verbonden Partijen


  1. De gemeenteraad stelt vierjaarlijks de Discussienota Verbonden Partijen vast

    • Hierin staat omschreven hoe de gemeente Rijswijk omgaat met haar Verbonden Partijen.




  1. Op verzoek van de gemeenteraad kan er een (jaarlijks) overleg plaatsvinden om de sturing en beheersing op de Verbonden Partijen te evalueren.

    • Evalueren van de werkwijze rondom risicoanalyse, risicoprofielen en bijbehorende stuur- en beheersinstrumentarium.

    • Dit overleg kan eventueel gecombineerd worden met het overleg over de zienswijzen bij de begrotingen van de Verbonden Partijen (zie uitgangspunt IV).




  1. De gemeenteraad stelt jaarlijks het risicoprofiel per Verbonden Partij vast.

    • Het risicoprofiel wordt opgenomen in de paragraaf Verbonden Partijen in de programmabegroting en de gemeenteraad stelt het risicoprofiel vast bij het goedkeuren van de programmabegroting.

    • Afhankelijk van het risicoprofiel heeft de gemeenteraad beschikking over een aantal aanvullende kaderstellende en controlerende instrumenten die een meer intensieve sturing mogelijk maken.




  1. Om de kaderstellende rol in relatie tot een Verbonden Partij uit te voeren, maakt de gemeenteraad jaarlijks minstens gebruik van de stuur- en beheersinstrumenten uit het basispakket:

    • Zienswijze bij de begroting van de Verbonden Partij. De gemeenteraad heeft het wettelijke recht om bij Gemeenschappelijke Regelingen over iedere begroting en begrotingswijziging zienswijzen bij het algemeen bestuur in te dienen. Het is hierbij overigens vervolgens aan het bestuur van de Gemeenschappelijke Regeling wat zij met deze input doet.

    • Paragraaf Verbonden Partijen. De gemeente Rijswijk is wettelijk verplicht om in de gemeentelijke programmabegroting een paragraaf Verbonden Partijen met daarin een lijst van Verbonden Partijen op te stellen.




  1. Om de controlerende rol in relatie tot Verbonden Partijen uit te voeren, maakt de gemeenteraad jaarlijks minstens gebruik van de stuur- en beheersinstrumenten uit het basispakket:

    • De jaarstukken van de Verbonden Partij.

    • Paragraaf Verbonden Partijen. De gemeente Rijswijk is wettelijk verplicht om in de gemeentelijke programmarekening een paragraaf Verbonden Partijen met daarin een lijst van Verbonden Partijen op te stellen.

    • De actieve informatieplicht door College. Is er sprake van overschrijding van de bestuurlijk vastgestelde kaders, dan is lokale politieke oordeelsvorming aan de orde. Bij de volgende ontwikkelingen moet terugkoppeling naar de gemeenteraad plaatsvinden:

o wijziging van de doelstelling van een Verbonden Partij.

o veranderingen in de wijze van vertegenwoordiging van de gemeente in een

Verbonden Partij (ontslag en benoeming van commissarissen, leden van het algemeen

bestuur of dagelijks bestuur namens de gemeente Rijswijk).

o met betrekking tot het voortbestaan van een Verbonden Partij als gevolg van fusie of

integratie.

o (voornemens tot) het beëindigen van een relatie met een bestaande Verbonden Partij.




  1. Samenvatting en advies

Samenvatting:


Op basis van deze Discussienota wordt het volgende geconstateerd:




  • Het huidige aanbod binnen de woningvoorraad van Rijswijk is momenteel niet voldoende om te voorzien in de toenemende vraag naar (grondgebonden) middeldure vrije sector huurwoningen. Door een actieve rol te vervullen in RijswijkBuiten kan de gemeente een bijdrage leveren om in deze behoefte te voorzien.




  • In het traditionele model kan de gemeente dit alleen bereiken door accoord te gaan met veel lagere grondprijzen




  • Dat het – gezien de huidige marktsituatie in dit marktsegment - wenselijk is dat de gemeente onderzoekt of en in hoeverre de gemeente zelf de middeldure grondgebonden huurwoningen in de vrije sector realiseert en (tijdelijk ook) exploiteert om zo te komen tot daadwerkelijke productie .




  • Dat van de beschreven modellen in het model ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ de risico’s in zowel de gemeentelijke grondexploitatie als bij de realisatie en beheer van grondgebonden middeldure huurwoningen voor de gemeente het best beheersbaar worden gehouden, waarbij o.a. de aspecten voorbereidingskosten, organisatiestructuur, juridische vorm van deze entiteit, bevoegdheden & zeggenschap en toezicht & controle verbonden partij nader dienen te worden uitgewerkt.

Advies:
Op grond van het vorenstaande wordt geadviseerd om de gemeenteraad middels deze Discussienota te informeren en te vragen of zij in beginsel instemt met het ontwikkelen en realiseren van grondgebonden middeldure huurwoningen in de vrije sector middels het voorkeursmodel ‘ontwikkelingsmaatschappij (PPS)’ omdat dit voor een evenwichtige ontwikkeling van RijswijkBuiten van belang is en voldoende is beargumenteerd dat de gemeente hierbij een actieve rol dient te spelen.


Op grond daarvan de gemeenteraad voorstellen:



  1. In te stemmen met deze Discussienota;




  1. het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven om het voorkeursmodel voor de oprichting van een Ontwikkelingsmaatschappij, zoals in de Discussienota wordt toegelicht, uit te werken en aan de raad – op een later moment – ter besluitvorming voor te leggen.


1 Huurbescherming en de huurprijsbescherming ontkoppelen?: het Woningwaarderingsstelsel (WWS), met name in schaarste gebieden, kan een belangrijk knelpunt voor commerciële verhuurders zijn. Het zou goed zijn om het WWS aan te passen op basis van de invloed op kwaliteit en betaalbaarheid voor verschillende type woningmarkten. Het zou ook goed zijn om door te rekenen voor verschillende type woningmarkten hoe het WWS kan worden vereenvoudigd, zodat voor commerciële verhuurders een verantwoord rendement haalbaar wordt. Maar dit zijn invloeden die in eerste aanleg buiten het eigen bereik liggen van commerciële verhuurders (kleine particuliere verhuurders en institutionele beleggers) en gemeenten, die daarin meer een volgende rol vervullen.








De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina