Grondbelasting en Kadaster



Dovnload 23.38 Kb.
Datum21.08.2016
Grootte23.38 Kb.
Grondbelasting en Kadaster
In 1813 wordt Willem I geinstalleerd als Souverein Vorst van het Koninkrijk der Nederlanden. Onder de Franse overheersing was men op dat moment net gestart met het maken van een kadaster. Vele Franse instituties worden in het nieuwe Koninkrijk meteen opgedoekt, maar het kadaster niet. Willem I zag direct het grote belang ervan in. Hij zat in financiele nood en belasting op de grond zou de staat veel geld opbrengen. Het was dan ook een fiscale operatie. Maar hiervoor moest wel alle grond in Nederland worden opgemeten en getaxeerd.
In de eeuwen daarvoor was de heffing van grondbelasting overal verschillend. In het oude systeem stelde de fiscus per gebied vast hoeveel belasting het moest afdragen. Ieder gebied legde dit vervolgens weer op aan de gemeenten. En dat moest iedere gemeente weer ophalen onder haar burgers. Het bestuur van de gemeenten bestond echter louter uit welgestelden. En zij, met veel en goede grond in handen, moesten vervolgens kiezen: of zelf veel belasting betalen, of toch de kleinere boeren met slechtere grond wat hoger aanslaan. En dat laatste was natuurlijk vaak de praktijk. Het gevolg was dat veel boeren maar net genoeg overhielden om van te leven, maar nooit genoeg om ook te kunnen investeren in het land.
Het nieuwe kadaster ging hier verandering in aanbrengen. Geheel volgens het beginsel van vrijheid, gelijkheid en broederschap streefde men naar een evenredige en reële verdeling over eigenaren, gemeenten en provincies. Maar er was dus nog een ander doel: het verbeteren van de ruimtelijke orde. Want onevenredig zware belasting remde immers de ontwikkeling. Van ieder perceel in het hele land werd de ligging, begrenzing en ontsluiting in kaart gebracht en ieder perceel werd geclassificeerd naar functie. Volgens een vaste methode werden de grond en de opstallen getaxeerd. Door deze objectieve waardebepaling werden zwakke plekken zichtbaar en konden deze worden verbeterd.
Het nieuwe kadaster en de uniforme grondbelasting hielpen zo niet alleen de staat aan inkomsten, maar verdeelden ook de lasten rechtvaardig onder de burgers en stimuleerde de productiviteit van het land.

Ruilverkavelingen
Na de tweede wereldoorlog liggen niet alleen steden als Rotterdam in puin. Ook op het platteland heeft de oorlog grote schade aangericht. Meer dan 8.000 boerderijen zijn verwoest en 375.000 hectare cultuurgrond staat onder water of is geworden tot een mijnenveld. Een groot deel van de Nederlandse landbouwsector moet van de grond af aan worden opgebouwd. Voor de wederopbouw en de bevolkingsgroei moest bovendien de productie structureel worden verhoogd. Grootschalige mechanisatie van de landbouw was noodzakelijk. Eigendom van de grond was echter versnipperd en verspreid over vele kleine percelen. De afwatering was vaak slecht en de grond was vaak moeilijk bereikbaar. Of alleen over de grond van de buurman, of alleen over slechte en smalle wegen.
De ruilverkavelingen zouden een eind maken aan al deze problemen. Door de vele kleine en verspreid liggende stukken grond met elkaar te ruilen kregen de boeren grote aaneengesloten stukken land. Door schaalvergroting en mechanisatie werd de productie structureel verhoogd. Geheel in de tijdsgeest van de jaren vijftig en zestig, rationeel en efficient, werden de ruilverkavelingen in die tijd steeds groter. Dankzij de ruilverkavelingen kon Nederland in de tweede helft van de twintigste eeuw één van de grootste land- en tuinbouwsectoren ter wereld krijgen.
Toch lag het initiatief altijd bij de boeren zelf. Wanneer een meerderheid van de boeren in het gebied voor stemde, was de minderheid verplicht om mee te doen. Boeren konden dus worden gedwongen om hun land te ruilen tegen dat van een ander. Niet zo gek dat er soms dus ook veel verzet was. Van oudsher was het eigendomsrecht heel goed beschermd. De verplichte ruil zag men dan ook lang als strijdig met de grondwet: onteigening van de grond voor de publieke zaak was slechts in uitzonderingsgevallen mogelijk. Maar omdat de boer er zelf voordeel bij had, hij kreeg er immers betere grond voor terug, was er bij verplichte ruilverkaveling geen sprake van onteigening, zo luidde de pragmatische redenering om dit op te lossen.
In het begin was de omvang van de ruilverkavelingen nog bescheiden maar in de jaren daarna ging het snel. Van ca. 70.000 hectare in 1950, bijna 250.000 hectare in 1960 tot meer dan 500.000 hectare in 1970. Van de ruim 2,3 miljoen hectare landbouwgrond in Nederland heeft tegenwoordig 75 procent één of meerdere ruilverkavelingen ondergaan. Dus driekwart van het land is in al die tijd op de schop gegaan.
In de jaren zeventig ontstond steeds meer verzet tegen de grootschaligheid van de operatie. Duizenden houtwallen, eendenkooien en dijken verdwenen ten behoeve van een efficiënte verkaveling. Natuurbeschermers kwamen in verzet. Maar het landschap kreeg ook een andere functie in de maatschappij. Niet alleen voor productie maar ook voor consumptie: recreatie werd in die jaren steeds belangrijker. In de loop der jaren krijgen de ruilverkavelingen dan ook een breder doel. Ze werden alleen meer ingezet voor de landbouw maar ook voor het landschap, infrastructuur, recreatie en cultuurhistorie.

Kabinetscrisis
In diezelfde periode groeide de bevolking van tien miljoen mensen in 1950 naar veertien miljoen in 1980. Dorpen en steden breidden uit, overal in het land werden nieuwe woonwijken gebouwd. De grond voor deze wijken werd echter steeds schaarser. Bovendien werd er volop gespeculeerd op de grond waardoor de grond- en woningprijzen maar bleven stijgen. Het in 1973 aangetreden kabinet Den Uyl stelde zich ten doel om dit tegen te gaan.
Een nieuwe grondpolitiek moest gestalte krijgen in twee wetten. Door de ‘wet voorkeursrecht gemeenten’ zou de overheid het eerste recht krijgen om grond te kopen wanneer dat nodig was voor bijvoorbeeld een nieuwe woonwijk. De tweede wet, de onteigeningswet, zorgde echter voor veel grotere problemen. Die wet ging over de te betalen prijs voor de grond bij onteigening. Dit zou leiden tot een jarenlange twist.
De PvdA van Den Uyl wilde dat grondeigenaren bij onteigening niet de marktwaarde maar de gebruikswaarde van de grond zouden ontvangen: de waarde als landbouwgrond. Hiertussen zat een groot verschil: wanneer landbouwgrond bebouwd kon worden, steeg de waarde flink. Die waardestijging leidde tot de grondspeculatie en de ‘stille verrijking’ die vooral de PvdA van Den Uyl tegen wilde gaan. De KVP van Van Agt ging echter niet akkoord. De christelijke partijen hadden een grote aanhang onder de agrarische bevolking. En juist de boeren profiteerden als eerste bij de verkoop tegen marktwaarde.
Ze kwamen er niet uit. Op dinsdag 22 maart deelde premier Den Uyl in de Tweede Kamer de val van zijn kabinet mee. Teleurgesteld constateerde hij dat het na bijna vier jaar en twee maanden voor de verkiezingen niet mogelijk was gebleken om een aantal belangrijke wetsvoorstellen tot stand te brengen. Als eerstverantwoordelijke voor het kabinet beschouwde hij dat als zijn bitterste ervaring.
De vraag wie er zou moeten verdienen aan de waardestijging van de grond bij verandering van een bestemming, zou de gemoederen nog decennia lang bezighouden. Aan het anders bepalen van de waarde van de grond hebben opeenvolgende kabinetten hun vingers niet aan willen branden.

Vinex
Eind jaren tachtig groeide de bevolking nog steeds snel. Volgens de prognoses moesten er nog steeds een miljoen woningen bij worden gebouwd. Maar nu moest het wel op een andere manier. In de jaren daarvoor was vrijwel geen enkele woning zonder subsidie gebouwd. Nu zou echter de markt haar werk moeten gaan doen.
In de Vierde Nota op de Ruimtelijke Ordening Extra wees het rijk tot in detail de locaties aan waar de komende tien jaar woningen gebouwd zouden moeten worden. Niet door de overheid, maar door projectontwikkelaars. Dat was op dat moment helemaal niet vanzelfsprekend. De economische crisis van de jaren tachtig was nog maar net achter de rug en de economie begon langzaam een beetje op te krabbelen.
Toch kochten projectontwikkelaars op grote schaal grond op plaatsen waar later woningen gebouwd zouden worden. Op deze manier stelden zij voor de komende jaren bouwproductie – en daarmee omzet – veilig. Cruciaal hiervoor is het wettelijke zelfrealisatiebeginsel. Daardoor heeft de eigenaar van de grond het recht om die grond ook te ontwikkelen. Door op veel bouwlocaties stukjes grond te kopen, kregen projectontwikkelaars op al deze plekken een onderhandelingspositie.
Wanneer een gemeente nu een woonwijk wilde bouwen moest zij in conclaaf met de vaak vele – of anders enkele zeer machtige – grondbezitters in dat gebied. En dat waren dus al lang niet meer de boeren maar professionele ontwikkelaars die in vindingrijkheid en kennis van de mogelijkheden van de wet, een lokaal ambtenarenapparaat al snel naar de kroon staken. Langdurige onderhandelingen waren het gevolg waarbij het de gemeente maar zelden lukte om echt het onderste uit de kan te halen.
Door het alleenrecht om te bouwen op eigen grond werd bovendien de concurrentie uitgeschakeld. Een vrije woningmarkt was het eigenlijke doel maar in de praktijk werd vaak alleen geconcurreerd om de grond. Het gevolg was ook dat de mogelijke winst op de te ontwikkelen woningen al heel vroeg bij de waarde van de grond werd opgeteld. Wanneer de bestemming veranderde van landbouw naar woningen, werd de grond zo maar 20 keer zoveel waard. Behalve de ontwikkelaars hebben dan ook veel speculanten geprofiteerd. Niet door te bouwen maar door de grond soms al snel weer met grote winst te verkopen. Want winst was er. In nauwelijks zes jaar tijd verdubbelden de huizenprijzen en dat gold dus ook voor de waarde van de grond.

Fortis en ABN AMRO
Niet alleen projectontwikkelaars kochten grond. Al jaren daarvoor gold grond als een goede belegging. De jaarlijkse pachtinkomsten van boeren vormden een prima rendement en wanneer de grond van bestemming veranderde vormde dat een mooie bonus. Dit gold ook voor de Nederlandse verzekeringsmaatschappij AMEV.
In 1990 fuseerde AMEV met de VSB Bank om samen het nieuwe Fortis te vormen. In de jaren daarna groeide Fortis door vele overnames tot een van de grootste financiële dienstverleners van Europa. De laatste was de historische overname van ABN AMRO in de zomer van 2007, het jaar voor de kredietcrisis. Een overname die Fortis fataal zou worden, bleek later.
In oktober 2008 delen premier Balkenende, minister Bos en president van De Nederlandse Bank Wellink mee dat de Nederlandse overheid de Nederlandse delen van Fortis en ABN AMRO koopt. Als gevolg van de mondiale kredietcrisis stevent Fortis af op de afgrond. De enige manier om een faillissement te voorkomen is de verkoop van het bedrijf aan de Nederlandse en Belgische staat. Nederland betaalt ruim 16,8 miljard euro voor Fortis en ABN AMRO.
Wanneer in de weken daarna het stof optrekt, buigen verschillende partijen zich over de buit. Naast de banken blijken we ook 4 miljard euro betaald te hebben voor de verzekeringsactiviteiten: Fortis ASR. En dat blijkt eigenaar te zijn van de ruim 30.000 hectare grond waarin AMEV in de decennia daarvoor had belegd. Hiermee is Fortis ASR de op een na grootste private grondbezitter van Nederland.
Al snel volgen hierover de eerste kamervragen. Kan die 30.000 hectare grond niet worden ingezet voor de verwezenlijking van rijksdoelen zoals de Ecologische Hoofdstructuur? Het antwoord van minister Bos hierop is duidelijk: “Voor de Staat is er geen nieuwe situatie ontstaan ten aanzien van de gronden nu de staat grootaandeelhouder is geworden van ASR Nederland.” Met andere woorden: we blijven de grond zien als een beleggingsobject en niet als iets om te gebruiken.

De laatste bubble
Maar ondertussen zaten ook de gemeenten niet stil. Dankzij het voorkeursrecht konden gemeenten op veel plekken toch nog stukken grond in bezit krijgen. Soms kochten ze de grond goedkoop van boeren. Misschien had de gemeente de plannen om ook daar te bouwen, nog geheim weten te houden. Maar veel vaker was die grond al lang niet meer van de boer maar van beleggers of speculanten. In dat geval leenden gemeenten vaak veel geld voor de aankoop.
Ze kochten die grond meestal niet om er echt aan te verdienen. Maar wel om wat meer zeggenschap te krijgen in het gebied. Als je zelf ook een stuk in handen hebt, maakt dat de onderhandelingen met de projectontwikkelaars een stuk makkelijker. In veel gemeenten ontstond aan het begin van de twintigste eeuw dan ook een andere praktijk: de aankoop van grond werd weer een logische manier om je doelen als gemeente te bereiken. Het ‘actieve grondbeleid’ zoals dat heette werd weer populair.
Op talloze plekken in het land hebben gemeenten in de volgende jaren grond gekocht. Soms kleine stukjes, maar soms ook vele hectaren, in de overtuiging dat wanneer hier eenmaal op gebouwd ging worden dat snel zou worden terugverdiend. Je zou bijna denken dat de gemeenten zelf aan het speculeren waren geslagen. Maar op dat moment reikten de bomen tot in de hemel. De economie groeide als kool en de bevolking ook nog even. Althans, als we de waarschuwingen even negeerden.
Ook in Maastricht was dat staande praktijk. Lang was het de ambitie om de stad te laten groeien tot maar liefst 150.000 inwoners. De gemeente kocht voor tientallen miljoenen euro’s aan grond om hierop woningen te bouwen voor al die mensen. Ondertussen bleef het aantal inwoners jarenlang stabiel op 122.000. De ambities waren niet in overeenstemming met de werkelijkheid, zo constateerde de rekenkamer onlangs.
De financiële crisis in 2008 sloeg de woningmarkt tot moes. Wat niemand had verwacht gebeurde toch. Voor het eerst in decennia daalden de huizenprijzen. Zelfs een verlaging van de overdrachtsbelasting en de verzekering van een blijvende hypotheekrenteaftrek hebben de verkoop van woningen niet uit het slop kunnen trekken. De woningbouwproductie is teruggevallen tot vooroorlogse niveaus en de vooruitzichten zijn somber.
De gevolgen laten zich raden. Dat wat niemand voor mogelijk hield, gebeurde toch: al die grond die in de jaren daarvoor was gekocht, werd ineens veel minder waard. Het verschil tussen grond voor landbouw en grond om op te bouwen kan zomaar een factor 20 zijn. Dat hierop werd gespeculeerd is dan ook best begrijpelijk. Maar omgekeerd geldt dat dus ook. Wanneer die woningen uitblijven omdat er geen vraag meer naar is, blijkt de grond die eerst een miljoen waard was, nu nog maar 50.000 euro waard te zijn. Wanneer de gemeente wel dat miljoen heeft betaald blijft zij nu met de schuld achter. De verliezen voor de gemeente Maastricht worden geraamd op zestig tot tachtig miljoen euro.

Nu de financiële waarde van veel grond is verdampt en de bubbel langzaam leegloopt ontstaat andere mogelijkheden. Er is weer ruimte om na te denken over wat we zullen doen met al die grond. Want ze mag misschien weinig meer waard zijn, dat betekent niet dat we de grond niet kunnen gebruiken.



De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina