Holland rijnland



Dovnload 111.2 Kb.
Datum21.08.2016
Grootte111.2 Kb.


Bijlagenrapport
Regionale

woonvisie 2005-2019

HOLLAND RIJNLAND

Concept: 12 juni 2006



Inhoudsopgave

Bijlage 1 Beschrijving drie segmenten woningmarkt 1

Bijlage 2 Bevoegdheden verschillende partijen in het wonen 4

Bijlage 3 Woonmilieutypering 5

Bijlage 4 Sterrensysteem 9

Bijlage 5 Dubopluspakket 11

Bijlage 6 Kwaliteitshandvest 12

Bijlage 7 Regionaal bouwscenario 17



Bijlage 1

Drie woningmarktsegmenten
Koopmarkt: eigen woningen
Koopwoningen worden in Nederland meestal gebouwd door projectontwikkelaars. In de loop van de 20ste eeuw is de schaal waarop dit gebeurt sterk vergroot. De omvang van het eigen woningbezit lag begin jaren twintig van de vorige eeuw rond de 18% en ook vlak na WO II was dit nog maar 28% van de woningmarkt. Voor de financiering van een eigen woning moest gespaard worden, omdat een volledige hypotheek niet gebruikelijk was. In de jaren zestig en zeventig groeide de welvaart en werden de mogelijkheden voor hypotheek­verlening verruimd, wat resulteerde in een sterke groei van het eigenwoningbezit. Deze woningen werden deels nieuw gebouwd, maar een groot deel kwam ook uit de verkoop van particuliere huurwoningen door beleggers. Na de tweede oliecrisis van 1978 trad stagnatie en zelfs krimp op, waarna het herstel traag was. In de tweede helft van de jaren negentig nam de groei van het eigen woningbezit fors toe. Inmiddels is deze groei weer afgevlakt.

De koopmarkt is van de drie segmenten het sterkst conjunctuurgevoelig. Ook ontwikkelingen op de hypotheekmarkt en de fiscale behandeling van de hypotheek(rente) hebben grote invloed. De prijzen van koopwoningen worden in belangrijke mate bepaald door de prijzen in het verleden en maar in beperkte mate door de spanning tussen vraag en aanbod. Uit onderzoek1 blijkt dat de prijs van een woning in de afgelopen 10 jaar de beste voorspeller is voor de prijs van een woning nu. Dit geldt ook voor nieuwbouwwoningen. Verder worden de prijzen van koopwoningen beïnvloed door de factoren locatie, woonomgeving, imago en kwaliteit van de woning. Voor veel kopers is naast de prijs ook de hypotheekrenteaftrek een cruciale factor bij de reële kosten van de woning, omdat deze sterke invloed heeft op de netto (maand)lasten. De sterke groei van de vraag naar eigen woningen eind jaren ’90 ging ook gepaard met forse prijsstijgingen (10-15% per jaar aan het einde van de jaren ’90). Dit was geen uitdrukking van toegenomen kwaliteit, maar van schaarste. Het gevolg is dat de verhouding tussen prijs en kwaliteit is verslechterd. Er zit sinds eind jaren ’90 lucht in de huizenprijzen, die volgens deskundigen wel 20-30% bedraagt2.

De koopmarkt biedt vooral woningen aan huishoudens met midden en hoge inkomens. Door de sterke prijsontwikkeling eind jaren ’90 is de markt moeilijk toegankelijk voor huishoudens die voor de eerste keer een huis willen kopen (zogenaamde koopstarters).
Sociale huurmarkt: corporatiewoningen
Nederland heeft een lange traditie van sociale woningbouw. Als gevolg daarvan is (met name in de steden) het aandeel sociale huurwoningen groot. De huurwoningen die eigen­dom zijn van woning­cor­po­raties worden ‘sociale huurwoningen’ genoemd. Dit zijn meren­deels woningen met een gereguleerde huurprijs, een klein deel valt onder de vrije huurmarkt.

Het beleidsterrein werd lange tijd aangeduid met de term volkshuisvesting. Tot begin jaren ’90 was het belangrijkste doel het wegwerken van de woning­nood. Er was een landelijke planning van de op middellange termijn benodigde nieuwbouw en er werden forse subsidies gegeven om exploitatietekorten voor woningbouwcomplexen en grondexploitaties te dekken. Door deze subsidies werden de investeringsrisico’s bij locatieontwikkeling en woningbouw sterk teruggebracht en werd de bouwstroom ook in slechte conjunctuur op peil gehouden (het zogenaamde anti-cyclisch bouwen). Bij het aansturen van de woningbouw speelden gemeenten een sleutelrol. Zij beheerden budgetten, bepaalden de randvoorwaarden waaronder gebouwd werd en stuurden ook de uitvoering (vaak tot in detail) aan.

Eind jaren ’80 werden veel subsidies afgeschaft, omdat het stelsel voor de Rijksoverheid te duur en in budgettair opzicht te riskant was geworden. Bovendien werden de woning­cor­po­raties verzelfstandigd en werd de taak van de volkshuisvesting beperkt tot een nauw afge­ba­kende doelgroep. Vanaf dat moment is het doel van de sociale huurmarkt het huisvesten van groepen mensen met een laag inkomen of specifieke wooneisen die voort­komen uit een lichamelijke of geestelijke beperking. Dit wordt in jargon aangeduid met ‘de doelgroep van beleid’. De radicale breuk in het beleid betekende een forse inperking van de rol van gemeenten. De geldstromen in de overheidskolom zijn nog maar een fractie van die in het verleden en de bemoeienis met de uitvoering is ook weggevallen. Met name via de rand­voor­waarden is nog enige overheidssturing mogelijk.

De prijsvorming in de sociale sector wordt voor veruit het grootste deel door Rijksoverheid gereguleerd, via het zogenaamde woningwaarderings(punten)stelsel. Dit stelsel is hoofd­zakelijk gebaseerd op de technische woningkwaliteit (met name de oppervlakte en faciliteiten in de woning). De jaarlijkse huurverhoging wordt tegenwoordig door corporaties vast­gesteld, binnen een door de Minister van VROM vastgestelde bandbreedte. De hoogte van de huren in de gereguleerde sector hebben nauwelijks relatie met de marktwaarde van de woning.

Voor veel huurders in de sociale huursector is er nog een belangrijk element in de prijs­vor­ming: de huurtoeslag (HT). Op basis van het huishoudinkomen wordt beoordeeld of men in aanmerking komt voor deze toeslag, die afhankelijk is van huurprijs en inkomensniveau.

In de sociale huurmarkt is het verdelingsvraagstuk belangrijk. In het verleden vond woning­toewijzing plaats door woningbouwverenigingen en gemeenten. Dit systeem werkte in de praktijk meestal goed en efficiënt, maar miste transparantie en goede verantwoording. Daarom werden systemen voor woonruimteverdeling ontwikkeld. In 2006 ontstaat in Holland Rijnland één sociale woningmarkt met een gezamenlijk woonruimte­verdeling­sys­teem.

De sociale huurmarkt biedt voornamelijk woningen voor huishoudens met lage en midden inkomens. Mede door sterke groei van de prijzen in de koopsector is de doorstroming naar de koopsector de laatste jaren teruggelopen.
Particuliere huurmarkt: grote en kleine beleggers
De particuliere huurmarkt omvat verschillende soorten eigenaren die ook verschillende belangen hebben. Actief zijn onder meer particuliere beleggers van familie- of bedrijfs­kapitaal, stichtingen van hofjes en grotere partijen als pensioenfondsen en banken. De particuliere huurmarkt is de afgelopen decennia fors in omvang gedaald. Een belangrijke oorzaak hiervan is het grootschalig verkopen van huurwoningen in de jaren ’70 en ‘80. Hiermee namen de beleggers de winst die zij hadden gemaakt met de waardestijging van hun bezit. Uit onderzoek blijkt dit ook ‘het geheim’ te zijn van de particuliere huurmarkt: het geld wordt verdiend met de waardeontwikkeling van het vastgoed (en veel minder met de exploitatie). De laatste decennia is de nieuwbouw in de particuliere huursector door beleggers relatief beperkt geweest doordat beleidsmatig vooral aandacht werd geschonken aan de koop- en de sociale huursector. Hierdoor is de verkoop nauwelijks gecompenseerd. Het resultaat is dat de omvang in Nederland op dit moment slechts 7% bedraagt.

Voor wat betreft de prijsvorming zijn in de particuliere huursector twee segmenten te onderscheiden: het gereguleerde (<€ 604 euro per maand) en het vrije segment. De huur­prijzen in het gereguleerde segment worden - net als bij sociale huurwoningen - gereguleerd door de Rijksoverheid, middels het woningwaardering stelsel. Huurders in het particuliere gereguleerde segment kunnen een beroep doen op de Huurtoeslag.

De prijsvorming op de vrije huurmarkt is wat meer conform de ontwikkelingen op de koop­woning­markt, maar belangrijk (en in het licht van de totale woningmarkt opvallend) is dat hierbij géén financiële steun van het Rijk wordt gegeven. Ook op de toewijzing heeft de overheid geen invloed.

De particuliere huurmarkt biedt woningen aan huishoudens van alle inkomensgroepen met een nadruk op de lage en midden inkomens. Het zijn vooral de één- en tweepersoons­huis­houdens die particuliere huurwoningen bewonen. Mede door de grote variatie in het aanbod qua prijs en kwaliteit en door de gedeeltelijke vrije verhuur vormt dit segment een belangrijke schakel tussen de sociale huurmarkt en de koopmarkt. De toewijzing gebeurt naar eigen inzicht door de particuliere eigenaren. Dit biedt voor woningzoekenden dus andere mogelijkheden dan de sociale huurmarkt. In sommige gevallen zijn er daardoor voor urgent woningzoekenden meer mogelijkheden – al kost dat vaak wel geld.


Bijlage 2

Bevoegdheden verschillende partijen in het wonen





Bevoegdheden

(Juridische) uitwerking / product

Rijk

Beleidsmatig beïnvloeden

  • Nota Mensen Wensen Wonen

Landelijke wet- en regelgeving

  • Woonwet

  • Huursubsidiewet

  • Huurprijzenwet

  • Huisvestingswet

Subsidiering

  • Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV)

  • Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS)

Toezicht houden op corporaties

  • Besluit Beheer Sociale Huursectoor

Privaatrechtelijk overeenkomsten

  • Landelijk Wooningakkoord

Provincie

Beleidsmatig beïnvloeden

  • Samenhang en samenspel (woonvisie 2005-2014)

Toetsen (bestemmings)plan­vorming en ruimtelijke invulling

  • Streekplan

Toetsen vergunningverlening

  • Vaststellen

Bepalen waar woningen gebouwd mogen worden

  • Toekennen woningcontingenten

Regio

Beleidsmatig beïnvloeden

  • Nota Bouwstenen

Regionale regelgeving

  • Splitsingsregelgeving

Regiobrede afspraken aandeel sociale woningbouw maken




Woonruimte verdelen

  • Woonruimteverdelingsstelsel

Gemeente

Beleidsmatig beïnvloeden

  • Woonvisie

  • Structuurvisie

  • Toekomstvisie

  • Zorgnota

Lokale regelgeving

  • RO-beleid

  • Bestemmingsplannen

Investeringsbevoegdheid

  • Inzetten ISV-gelden

  • Overige subsidies

Uitvoeringsbevoegdheid

Privaatrechtelijke overeenkomsten

  • Convenant erfpacht

  • Samenwerkingsovereenkomsten gebiedsontwikkeling

Corporaties

Investeringsbevoegdheid

- (meerjaren)begroting

Ontwikkelingsbevoegdheid

  • Sociaal met mogelijkheid om onrendabele top met

duurdere koop af te dekken

Uitvoeringsbevoegdheid

  • Woningtoewijzing

Beheren en exploiteren woningvoorraad

  • Beheer volgens Besluit Beheer Sociale Huursector

Marktpartijen

Investeringsbevoegdheid




Ontwikkelingsbevoegdheid




Beheren en exploiteren woningvoorraad

  • Beheer en exploitatie volgens woonwet


Bijlage 3

Woonmilieus in Holland Rijnland
De huishoudens en de woningvoorraad vinden hun plek in een bepaalde woonomgeving. Aan de hand van specifieke karakteristieken, qua ligging, bouwjaar, woningtype, bevolkingssamenstelling en voorzieningenniveau, wordt een aantal woonmilieus besproken die in de regio voorkomen.
We onderscheiden vijf typen woonmilieus:

  • Stedelijk wonen

  • Groenstedelijk wonen

  • Modale woonwijk

  • Groen wonen

  • Kleinstedelijk en dorps wonen

Per woonmilieutype is een onderverdeling aan te brengen naar een aantal subcategorieën. In het kader wordt kort een typering van de milieus gegeven. Vervolgens worden deze besproken aan de hand van de aanwezige woonmilieus in de regio. Deze typering en beschrijving kan worden gezien als een gereedschap voor gemeenten bij hun eigen planvorming.


STEDELIJK WONEN



Stedelijk wonen/centrum

Volledige menging van winkels, uitgaansleven, cultuur, kantoren en wonen. Vrijwel uitsluitend hoogbouw, dicht bij openbaar vervoer. Heel diverse woonkwaliteit, van sociale huur tot zeer dure koopappartementen, van klein tot groot. Laboratorium voor nog niet gekend aanbod van voorzieningen, flexibel, voorhoede.


Stedelijk wonen/duur

Alle centrumvoorzieningen onder handbereik. Niettemin vrij stille woon (en werk-) plekken. Stevige herenhuizen/blokken waar 1 huishouden of juist 4 huishoudens zitten. Niet al te brede straten, veel ondergronds parkeren, grote dichtheid. ‘Geheime’ tuinen en dakterrassen, stille pleintjes, het grote stadspark onder handbereik.


Stads wonen

Aan de rand van het centrum, uitloop- en aanloopgebied. Veel kleine stadseconomie, broedplaats. Drukke stadswegen en daartussen vrij rustige woonbuurtjes. Grote dichtheid, maar ook huizen met tuintjes. Niet heel erg duur, een plek voor de echte stedeling –allochtonen/autochtonen, gezinnen/alleenstaanden, studenten, kunstenaars.



De regio is rijk aan een diversiteit van stedelijke woonmilieus, alleen het bij uitstek hoogstedelijke centrummilieu ontbreekt. Het historische centrum van Leiden heeft een behoorlijke schaal (de één na grootste historische binnenstad van Nederland) en vormt een bijzonder aantrekkelijk aanbod. Binnen de singels zijn bovendien diverse kwaliteiten te vinden, die voor zeer verschillende klantgroepen (inkomen, leeftijd, samenstelling) een passend aanbod vormen: van grachtenpand tot studentenkamer en alles daartussen. Vanzelfsprekend is menging van functies dé kwaliteit van een centrum: alle stedelijke voorzieningen (winkels, cultuur, horeca) zijn voor de bewoners binnen loopbereik.

Dan zijn er de stedelijke wijken (1870-1940) dicht tegen het centrum van Leiden, tegen de singels aan. De woonfunctie domineert hier met zowel grondgebonden als gestapelde woningen, maar ook kleinschalige werkfuncties zijn er aanwezig. Voorraad en kwaliteit van deze buurten maken ze aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde huishoudens in alle leeftijdsklassen met lagere inkomens en middeninkomens. Een enkele wijk of buurt is juist een aanbod voor de top van de markt (een deel van de singels, Vreeuwijk).
GROENSTEDELIJK WONEN



Parkstad

Hoge dichtheid (50 woningen per ha.). Denk aan bouwblokken in een park, veel doorkijkjes, niet al te lange zichtlijnen. Transparante, lichte en groene buurt. Je kan er een wandeling maken. Appartementen, torentje, blokken grondgebonden woningen, goedkope en middeldure prijsklassen. Rustige woonwijk, gevarieerd huur en koop.


Tuinstad

Fijnmazig stratenpatroon, huizen met voortuin en beknopte appartementengebouwen. Groene pleintjes, speelplekken, bomen in de straat. De nadruk ligt niettemin op particulier groen. Vrij dicht, daardoor. Van goedkoop tot duur, koop en huur. Gezinswijk met laag verhuisprofiel, dus periodes met veel emptynesters. De nieuwe gezinnen zijn dan weer in aantocht.


Modale/ Moderne woonwijk

Elementen van parkstad, maar toch minder openbaar groen en alleen maar een heel grofmazige groenstructuur. Straten met lange zichtlijnen, gevarieerde architectuur. De variatie in schaal (groot/klein) is niet groot. Matige dichtheid (35 woningen/ha.) en daardoor ruimte voor vrij veel grondgebonden woningen (60%) met stevige tuinen. Meer privé, wel kindvriendelijk.



De typering ‘stedelijk’ is vooral verbonden aan de grote schaal van deze wijken. Binnen de nieuw te vormen regio zijn ze daarom vooral terug te vinden in de subregio’s Wonen in een veelzijdige agglomeratie en Kleinstedelijk wonen.



Stevige vooroorlogse wijken (1910-1940) met tuinstadkarakter zijn terug te vinden in Leiden, Oegstgeest en Voorschoten. In de stad is de kwaliteit van deze wijken dat ze toch vooral – op enige afstand – verbonden zijn met het centrum; ook in Oegstgeest en Voorschoten hebben deze buurten schaal en omvang, maar ze zijn meer georiënteerd op de eigen historische dorpscentra. Deze vooroorlogse wijken zijn een geliefd woonmilieu en vormen de bovenkant van de woningmarkt voor vooral gevorderde gezinnen en emptynesters.

Typisch naoorlogse, stedelijke woonwijken (1950-1975) met een forse schaal zijn terug te vinden in met name Leiden, Leiderdorp en Katwijk. Ontegenzeggelijk hebben deze wijken belangrijke kwaliteiten: echt specifieke kwaliteiten (als groen) en een belangrijke functie op de woningmarkt (woonaanbod voor lagere inkomensgroepen). Het zijn echte woonwijken die een beetje aanleunen tegen het concept parkstad. Tegelijkertijd past de kanttekening dat deze wijken vaak teveel dezelfde woningen en woonvormen bieden (eenzijdig aanbod) en bovendien is een deel van de woningen bouw- en woontechnisch niet meer van deze tijd. Vergelijkbare wijken met een bescheidener schaal in Oegstgeest en Voorschoten, die alleen al daardoor minder stedelijk zijn, vormen in mindere mate een probleem met het oog op de toekomst. Alle gemeenten op de stedelijke as van Leiderdorp tot Katwijk kennen overigens ook wijken uit dezelfde periode, maar met een veel grotere variëteit in woonaanbod en een goede positie op de woningmarkt voor met name middeninkomens.

De modale woonwijk is vooral een suburbane woonwijk met een stedelijk karakter (1975-2002) en een forse schaal, die is terug te vinden in diverse gemeenten als Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten, Voorhout, Sassenheim en Katwijk. De kwaliteit en toekomstwaarde van deze wijken is vrij goed, en dat komt met name door de variëteit binnen deze wijken én de vaak goede voorzieningenstructuur.


GROEN WONEN



Groene rand

De bekende plekken, vaak toch wel een paar honderd woningen. Fijnmazig wegenpatroon met weinig hiërarchie. Kleine rijtjes, twee-onder-één kap, vrijstaand, urban villa’s met duurdere appartementen. De kavels variëren tussen de 200 en 500 m2. Middelduur tot top, vrijwel geen huur. Parkeren op eigen erf. Zeer groen, maar geen openbaar groen.


Villawijk

In aan aantal opzichten hetzelfde (stratenpatroon, particulier groen), maar overigens van een heel andere orde: vooral in termen van kavelgrootte. Vanaf 500 m2 tot veel groter, veel vrijstaand. Incidenteel twee-onder-één kap. Verder wat dure apparte­menten. Duur en vooral het topsegment. Tussen de 10 en 20 woningen per hectare.



De échte bovenkant van de markt wordt binnen de nieuw te vormen regio wel bediend, maar is al met al versnipperd. Aanwijsbare kwaliteiten zijn de Zuidduinen in Noordwijk aan Zee, het gracht-/singelmilieu aan de zuidzijde van Leiden-centrum, en Oegstgeest-dorp.

Verspreid zijn tal van gouden en zilveren randen aanwijsbaar, van vooroorlogs tot recent en in alle gemeenten. Denk bijvoorbeeld aan watergeoriënteerde woningen van Voorschoten tot Warmond, aan de kleine vooroorlogse villawijkjes in alle bollendorpen, en aan kleine zilveren randen bij alle wijken van na 1975.
KLEINSTEDELIJK EN DORPS WONEN



Kleinstedelijk

Kleine steden kennen alle voorgaande woonmilieus, met uitzondering natuurlijk van de drie centrumstedelijke woonmilieus. Op de kleine schaal komen alle woonmilieus voor, maar dan dus ook op een andere, kleinere schaal met veel variatie op een klein grondgebied, van groen randje naar woningen in de rij en slechts enkele appartementengebouwen. Een zelfstandig palet aan woonmogelijkheden. Traditioneel overheerst hier koop boven huur.


Dorps wonen

Specifiek is de dorpskern, met zijn onderscheidende kenmerken die vanzelfsprekend wezenlijk anders zijn dan centrumstedelijk wonen. Kenmerkend is de organische opzet. Een dorpscentrum wordt gevormd door een hoofdstraat of een dorpsplein (brink). De kerk of een ander openbaar gebouw vormt vaak het middelpunt van het dorp. De woningen verschillen sterk in bouwjaar en woningtypen.





Kleinstedelijk noemen we de grote dorpen, kleine steden, flinke plaatsen. Denk aan Katwijk, Voorhout, Sassenheim, Lisse en Hillegom. De schaal van een woonplek in de Randstad niet ten volle verstedelijkt, met het karakteristieke patroon van een inmiddels uitgegroeid dorpscentrum met daaromheen alle wijken die hiervoor zijn behandeld, maar dan op bescheidener schaal.

De kwaliteit en eigenheid van kleinstedelijk wonen is nu juist die wat meer beperkte schaal en de grote schakering van buurten en wijken op een beperkt grondgebied. Daar komt bij dat zo’n woonplaats wel weer voldoende draagkracht heeft voor een volledig voorzieningenpakket, van winkels via onderwijs naar zorg. Voor veel mensen een aantrekkelijk woonmilieu.

Op onderdelen kunnen deze woonplaatsen toch stedelijke kenmerken en problemen kennen. Zo heeft Katwijk toch ook een stedelijk karakter als het gaat om de omvangrijke naoorlogse bouw. Tegelijkertijd kunnen kleinstedelijke woonmilieus die onderdeel uitmaken van een aaneen gebouwde agglomeratie, en daarom zijn ingedeeld onder de stedelijke woonmilieus (Leiderdorp, Oegstgeest en Voorschoten), door hun geschiedenis en vaak kleinere schaal het karakter hebben van ‘bij maar buiten de échte stad’.
Radicaal geredeneerd kunnen alleen de werkelijk kleine dorpen in de subregio Landelijk wonen geschaard worden onder het begrip dorps wonen. In de herkenning van mensen vormen echter ook grotere dorpen plekken waar men dorps woont, zoals Roelofarendsveen, Rijpwetering en Zoeterwoude (Rijndijk en Dorp), de in stedelijk gebied ingeklemde dorpen Rijnsburg en Valkenburg, maar ook Warmond, Noordwijk (Binnen en Aan Zee) en Noordwijkerhout.

Op deze plekken is de schaal net weer een slag kleiner, het dorp is beter herkenbaar binnen het gegroeide geheel en de sociale lijnen zijn korter: dat maakt deze plekken tot ‘dorps wonen’. Het zijn kleine dorpen met weinig voorzieningen, maar ook grote dorpen met een goed eigen draagvlak en zij vormen een aantrekkelijk woonaanbod binnen de regio en een bijzonder aanbod binnen de Randstad.


Bijlage 4

Sterrensysteem



Bron: RAVG, zie weblink: www.rcc.nl en zoek naar “Advisering bij aanpasbaar bouwen”. Volg dan de link: Download 'Classificatiesysteem van woningen in Tilburg' (pdf 229 kB).

Bijlage 5

Duurzaam Bouwen Pluspakket
Samenvatting ambitieniveau’s wonen uit het Dubo-pluspakket
Onder duurzaam bouwen wordt verstaan: zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving.
Woningbouw nieuwbouw:

  1. Pas alle vaste maatregelen toe uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Nieuwbouw

  2. Pas alle kostenneutrale en kostenbesparende variabele maatregelen toe uit het het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Nieuwbouw (kostenneutraal zijn die maatregelen die zelf kostenneutraal zijn of die zichzelf terugverdienen).

  3. Kies 14 variabele kostenverhogende maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Nieuwbouw.

  4. Houd rekening met het realiseren van de volgende regionale vaste maatregelen:

  • Verhoog de geluidsisolatie tussen woningen en verblijfruimten.

  • Alleen duurzaam geproduceerd hout toepassen met het keurmerk FSC-keurmerk of (2e keus) Keurhout-Keur.

  • Voorkom blootstelling van koper, ongecoat zink of lood aan hemelwater en oppervlakte water.

  • Volgens het ambitieniveau ‘voorlopend’ uit het klimaatbeleid geldt bovendien:

  • Verlaag de EPC met 10 tot 15% onder het wettelijk niveau.

  • Zorg dat alle woningen worden uitgerust met een lage temperatuursysteem.

  • Zorg dat bij nieuwbouwprojecten met meer dan 250 woningen een EPL van 7,0 wordt gehaald.

  • Stel voor nieuwbouwprojecten met meer dan 250 woningen een energievisie op.

  • Kies tenminste 50% van de niet kostenneutrale variabele energiemaatregelen.


Woningbouw beheer:

  1. Pas alle vaste maatregelen toe uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Beheer.

  2. Pas alle kostenneutrale en kostenbesparende variabele maatregelen toe uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Beheer (kostenneutraal zijn die maatregelen die zelf kostenneutraal zijn of die zichzelf terugverdienen).

  3. Kies 8 variabele kostenverhogende maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame Woningbouw Beheer.

  4. Houd rekening met het realiseren van de volgende regionale vaste maatregelen:

  • Verhoog de geluidsisolatie tussen woningen en verblijfruimten.

  • Alleen duurzaam geproduceerd hout toepassen met het keurmerk FSC-keurmerk of (2e keus) Keurhout-Keur.

  • Voorkom blootstelling van koper, ongecoat zink of lood aan hemelwater en oppervlakte water.

  • Volgens het ambitieniveau ‘voorlopend’ uit het klimaatbeleid geldt bovendien:

  • Toepassen van minimaal EPLbb 6,5 bij renovatie- en herstructureringsbouwprojecten met meer dan 250 woningen.

  • Stel voor herstructureringsprojecten met meer dan 250 woningen een energievisie op

  • Zorg dat alle woningen worden uitgerust met een lage temperatuursysteem.

Voor volledige informatie over het Duboplus-pakket, zie website van de Milieudienst West Holland www.mdwh.nl (kies onder “bedrijven” voor “duurzaam ondernemen”) of bel (071 – 408 36 00).


Bijlage 6

Kwaliteitshandvest
Het Kwaliteitshandvest “Kiezen voor kwaliteit” is op 11 september 2003 ondertekend door Stuur­groep Verstedelijking Leidse Regio Provincie Zuid-Holland, Regionaal Overleg Woning­corporaties, Federatie Leidse Huurders Organisaties, Bestuurscommissie Wonen en Samen­werkings­orgaan Duin- en Bollenstreek. Via de volgende link kunt u dit 16 pagina’s tellende document downloaden als pdf-document. Onderstaand treft u de ‘platte tekst’ aan.

http://www.hollandrijnland.net/HRwebsite/downloads/Ruimte/Kwaliteitshandvest/2004-11-11_punt_3_i5a_Kiezen_v_kwaliteit_folder.pdf
1. Inleiding

In de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek is al jaren sprake van een kwantitatief woningtekort: er zijn simpelweg te weinig woningen voor te veel mensen. En dat tekort wordt naar verwachting de komende jaren alleen maar groter. Dat levert nogal wat problemen op: (te) hoge huizenprijzen bijvoorbeeld en (te) lange wachtlijsten. Die problemen proberen de lokale en regionale overheden op te lossen door te blijven zoeken naar geschikte en beschikbare locaties en door afspraken te maken met betrokken partijen als woningcorporaties en aannemers. Maar er is meer aan de hand.

Minstens zo belangrijk is dat de woningen die wél beschikbaar komen ook aansluiten bij de wensen van hun (toekomstige) bewoners (de kwalitatieve vraag). En juist dat blijkt - ook door de gestegen welvaart - vaak niet het geval: de woning staat niet in de juiste buurt, is te klein of slecht aanpasbaar aan de wensen. Ook dit geeft problemen.Veel koopkrachtige inwoners dreigen uit de regio te vertrekken, terwijl veel starters niet aan een geschikte woning kunnen komen.

Bovendien zien veel bedrijven de aanwezigheid van kwalitatief goede woningen als een belangrijke vestigingsfactor en gaan of blijven dus weg. In de periode 1995-2005 wordt door de bouw van grote aantallen woningen op zogenaamde Vinex-locaties geprobeerd het kwantitatieve tekort terug te dringen. In 1994 zijn daarvoor afspraken gemaakt tussen de provincie Zuid-Holland en de beide regio’s, zoals dat ook in andere delen van het land is gebeurd.


Vanaf de start is echter de aandacht voor de kwalitatieve vraag (onterecht) onderbelicht gebleven. Niet alleen in deze regio maar door heel Nederland kwam er kritiek op de kwaliteit van de wijken: te eenzijdig, te monotoon. De vrees van velen is dat de Vinex-wijken bij voorbaat gedoemd zijn uit te groeien tot wijken van 13 in het dozijn. Om dat te voorkomen heeft in 2000 toenmalig staatssecretaris voor Volkshuisvesting samen met partijen als Aedes (woningcorporaties), AVVB (bouwbedrijven),VNG (gemeenten) en Vereniging Eigen Huis (huiseigenaren) een landelijk “Handvest Kwaliteit op Vinex-locaties” ondertekend. Daarvan hebben de provincie Zuid-Holland en de regio nu een regionale vertaling gemaakt.

In deze streek zijn er volop kansen om meer kwaliteit in de bestaande en nieuwe woning­voor­raad te realiseren. Combinaties van wonen en wateroevers bijvoorbeeld, of binnen de historische stads- en dorpskernen, plaatsen in de binnenduinrand of op plaatsen langs de open groene waterrijke gebieden. In de “Beleidsvisie Wonen Leidse Regio” (2002) en het “Beleidsplan Wonen” (2002) van de Duin- en Bollenstreek zijn algemene doelen ingezet en onderschreven door partijen. Daarmee zijn we er nog niet. Gezamenlijke afspraken over de ambities en kwaliteitsinzet zijn nodig om een echte kwaliteitssprong te maken. Het regionale Kwaliteitshandvest is hiervan de aanzet. De hierin opgenomen afspraken om te komen tot een nieuwe kwaliteit zullen zoveel mogelijk moeten worden ingepast in ontwikkelde of nog te ontwikkelen bouwplannen tot 2005 en verder.


2. Woonconsument centraal

Verschillende onderzoeken gingen vooraf aan de beleidsplannen Wonen voor de beide regio’s. Het huidige aanbod van woningen en woonmilieus is daarbij afgezet tegen de gewenste situatie, zowel voor locaties aan de rand van de stad als voor binnenstedelijke locaties. Conclusies hiervan waren dat de kwaliteit beter kan. Het huidige aanbod is te eenzijdig en sluit onvoldoende aan bij de wensen van de (toekomstige) woonconsument.

Dat uit zich onder meer in een gebrek aan grotere woningen, luxere woningen en woningen waarvan de plattegrond weinig aanpassingsmogelijkheden kent. Maar voor de bewoners in de sociale woningbouw geldt bovendien dat doelmatigheid en betaalbaarheid belangrijke kwaliteiten zijn en blijven. Daarom zal bij aanpassingen aan de voorraad en voor het nieuwbouwprogramma worden gestreefd naar een maximale kwaliteit. Het is zaak de toegenomen en de nog te verwachten vraag naar kwaliteit in de huidige bouwopgave te realiseren.
Partijen zuIIen de kwaliteit van de samenstelling van de woningvoorraad en de woonomgeving verhogen door:


  • het programma te verschuiven in de richting van grotere, luxere en meer flexibele woningen, met meer ruimte voor eigen inbreng van de bewoners en ruimte in en om de woning;

  • meer aandacht aan de verschillende en gevarieerde woonmilieus te besteden;

  • het programma meer af te stemmen op de behoefte van de (toekomstige) woonconsument.


3. Ongedeelde stad en regio

De stedelijke kernen van de twee regio’s (Leiden en Katwijk) behoren tot gebieden met de meeste sociale woningbouw. Er is daardoor sprake van een ruimtelijke scheiding van hoge en lage inkomens. In Leiden is dat in sterkere mate het geval dan in Katwijk.

Die scheiding wordt veroorzaakt doordat goedkope woningen in slechts enkele wijken geconcentreerd zijn. Er moet gezorgd worden voor evenwichtiger spreiding van goedkope en dure woningen over (bestaande) wijken en gemeenten. Ook nieuwe woonwijken dienen bereikbaar te zijn voor alle inkomens. Betaalbare woningen moeten er o.a. komen ter compensatie van de onttrekking ervan in herstructureringswijken. Iedere woningzoekende moet de mogelijkheid geboden worden te wonen in de wijk waar hij wil wonen. Partijen erkennen en accepteren dat de wachttijden voor woningen per wijk kunnen verschillen.
Partijen spreken af de segregatie te verminderen door:


  • te kiezen voor één woningmarkt voor beide regio’s met één woonruimteverordening en een transparant en klantvriendelijk woonruimteverdeelsysteem;

  • in wijken met veel goedkope woningen huurwoningen te verkopen en in die wijken waar mogelijk, bijv. bij sloop, met name duurdere (koop)woningen toe te voegen;

  • in wijken met weinig goedkope voorraad terughoudend te zijn met verkoop en sloop van goedkope woningen;

  • een regionale verkoopstrategie vast te stellen om dit te kunnen realiseren, waarbij per kern wijk of buurt wordt aangegeven, waar wel of geen verkoop van huurwoningen zal plaatsvinden;

  • op de uitleglocaties gemiddeld 30 % in de sociale sector te realiseren, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen 20 % sociale huur en 10 % tussenvormen tussen koop en huur.


4. Differentiatie en duurzaamheid

In de regio’s is er door de gestegen koopkracht een kwaliteitsvraag ontstaan waar binnen de regio nog onvoldoende op wordt ingespeeld. Een hausse van aanpassingen van bestaande woningen en vertrek naar andere regio’s was hiervan het gevolg. Een belangrijk deel van de bouwplannen zal zich daarom moeten richten op meer variatie in het aanbod van dure woningen van hoge kwaliteit in gewenste woonmilieus: centrumstedelijke en groenstedelijke. Het stedelijk woonmilieu zou (verder) ontwikkeld moeten worden in de binnenstad van Leiden en aan de oevers van de Oude Rijn.Voor het groenstedelijk woonmilieu lenen zich in onze regio’s vooral de kleinere locaties. Tenslotte kan de transformatie van de bestaande buitencentrummilieus naar centrum­stedelijke en groenstedelijke milieus tot de gewenste woonmilieus en woningen leiden.


Plannen waarin rood (stad) en groen (natuur) en blauw (water) elkaar versterken, leveren een extra impuls aan de woonkwaliteit in de regio’s.Wonen aan het water moet als een specifieke kwaliteit van de Oude Rijn en de omgeving van het Braassemermeer (Alkemade) zeker meer worden benut. Daarnaast is het belangrijk de toekomstwaarde van woningen en woonomgeving te vergroten. Er moet daarom worden ingespeeld op de wensen van de woonconsumenten­organisaties over bruikbaarheid, toegankelijkheid, aanpasbaarheid en veiligheid. Ook moet er aandacht zijn voor duurzaam bouwen in de woningbouw én de stedenbouw.
Partijen spreken af hoogwaardige stedelijke woonmilieus en bij nieuwbouwwoningen

met toekomstwaarde te creëren door:

  • een overzicht te maken van de binnen de regio’s wenselijke woonmilieus;

  • binnen het stedelijk gebied te streven naar hoogwaardig centrumstedelijk woonmilieus in de centra van Leiden en Katwijk en op enkele plaatsen aan de oevers van de Oude Rijn;

  • het aanbod van het groenstedelijk woonmilieus te vergroten op kleinere locaties in regio’s;

  • transformatie van buitencentrummilieus in groenstedelijk en centrumstedelijke milieus door enerzijds verdunning en vergroening en anderzijds verdichting;

  • het regionaal DuBo-pluspakket als uitgangspunt te hanteren voor de projecten, zoals ook vastgelegd in het (Ontwerp) Milieubeleidsplan van de Milieudienst West-Holland;

  • in gezamenlijk overleg een uit het Woonkeur samen te stellen pakket met aanvaardbare meerkosten vast te stellen. Dat pakket geldt als basiseis bij nieuwbouw, tenzij de individuele koper vraagt om het loslaten van deze eisen.


5. Keuzevrijheid consument

Op dit moment is de keuzevrijheid voor de consument nog onvoldoende.Voor een deel komt dit door het kwantitatieve tekort binnen de Leidse Regio en de Duin- en Bollenstreek. Het meer differentiëren van het woningaanbod zowel in de Vinex-Iocaties als bij de herstructurering kan die keuzevrijheid vergroten. Ook het aanbieden van tussenvormen bij kopen en huren in nieuwe en bestaande bouw draagt er aan bij (zie hierbij het voornemen onder 3). Er zouden verder meer mogelijkheden komen voor de woonconsument om zelf te kiezen op het niveau van de individuele woning. Een laatste knelpunt is gebrek aan het overzicht op de woningmarkt. Op dit moment is het aanbod van woningen voor beide regio’s samen onvoldoende transparant. De consument moet zijn informatie over beschikbare koop- en huurwoningen op verschillende plaatsen verzamelen en kan zo moeilijk de mogelijkheden vergelijken.


De partijen spreken af de keuzevrijheid van consumenten te vergroten door:

  • de consument zoveel mogelijk mogelijkheden te geven voor invloed op de indeling, het uiterlijk en het voorzieningenpakket van de woning door hierover bij aanvang van een project afspraken te maken;

  • in bestemmingsplannen en welstandsbeleid ruimte te bieden voor de keuzevrijheid van de consument;

  • toetsing door de Welstandscommissie plaats te laten vinden op basis van vastgestelde en transparante criteria bij het betreffende verkavelingsplan;

  • bij corporaties te stimuleren, dat aanpassingen door huurders aangebracht, mogen blijven zitten bij het verlaten van een woning, zolang deze niet tot een aantoonbare daling van de waarde van de woning leiden;

  • te voorzien in gebundelde informatievoorziening voor koopnieuwbouw, waarbij ook aandacht voor bestaande bouw en huur. Dat kan met wooninformatie in een Woonkrant voor beide regio’s en een Woonsite op internet;

  • de consument goed voor te lichten over de mogelijkheden en consequenties van verschillende keuzemogelijkheden.


6. Vrije Kavels

Vrije kavels bieden burgers (of groepen burgers) de mogelijkheid zelf over grond te beschikken en te bepalen hoe en met wie zij de woning willen bouwen. Er is daarbij dus sprake van particulier opdrachtgeverschap. De vraag naar vrije kavels is divers: individueel of collectief, in het topsegment of in lagere prijsklassen, in ruime stadsrandwoonmilieus en in meer compacte woonmilieus, alleen voor wonen en combinaties van wonen en werken. Verder is zowel behoefte aan grote, brede vrije kavels voor vrijstaande woningen als aan smallere vrije kavels met bebouwing tot de perceelgrens. De toekomstige bewoners moeten daadwerkelijk maximale vrijheid van invulling krijgen wat betreft het gebruik. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan werk aan huis, organisatie van de woning en het uiterlijk van de woning. Het aanbod van vrije kavels is mede afhankelijk van de mogelijkheden binnen de lopende contracten.


Partijen spreken af te zorgen voor een groter en divers aanbod van echt vrije kavels door:

  • te streven naar minimaal 10 % vrije kavels, zowel grotere, bredere, maar ook smallere, op te nemen op alle locaties van enige omvang.


7. Bereikbaarheid

Een goede ontsluiting van de regio en van de kernen, wijken en buurten is een belangrijk kwaliteitselement. Woningen en voorzieningen moeten immers goed bereikbaar zijn.Vooral bij de grotere (uitleg)locaties ontbreekt het nu vaak nog aan tijdige (nood)bestrating, ontsluiting door openbaar vervoer en fietsroutes. Maar ook het rekening houden met voldoende parkeer­gelegen­heid hoort bij een goede planvorming.


Partijen spreken af dat:

  • vroegtijdige ontsluiting per openbaar vervoer in nauwe samenwerking met gemeenten en vervoerbedrijven geregeld wordt;

  • het fietsgebruik wordt bevorderd door de aanleg van korte en veilige fietsroutes door de wijken en tussen de gemeenten;

  • fietsroutes vanaf het opleveren van de woningen beschikbaar zijn;

  • gezorgd wordt voor voldoende parkeermogelijkheden voor zowel auto’s als fietsen (vooral bij voorzieningen);

  • de overlast van bouwverkeer in reeds bewoonde buurten tot een minimum beperkt wordt, waarbij met name de veiligheid van kinderen (spelen/school) van belang is;

  • per project duidelijke afspraken gemaakt worden om bij oplevering tijdig voor een goed begaanbare (nood)bestrating te zorgen.


8. Voorzieningen

Op dit moment zijn bij oplevering van een project voorzieningen, zoals speelruimte, maar ook openbaar vervoer, detailhandels- of medische voorzieningen, vaak pas Iaat gereed. De beschik­baarheid van voorzieningen is echter wel heel belangrijk voor de bewoners. Een ander probleem is dat de behoefte aan voorzieningen in de loop der jaren vaak verandert en de mogelijkheden voor wijzigingen in het aanbod ervan te klein zijn.Verder is het belangrijk de voorzieningen door goed onderhoud aantrekkelijk te houden.


Partijen spreken af dat de beschikbaarheid van voorzieningen te verbeteren door:

  • te zorgen voor tijdige oplevering van voorzieningen;

  • bij de planontwikkeling rekening te houden met een voorzieningenaanbod dat recht doet aan een gemêleerde wijk met een hoge gebruiks- en toekomstwaarde. Zo’n wijk heeft dus onder meer voorzieningen voor jong en oud, voor ontspanning en (medische) zorg;

  • bij de planontwikkeling meer aandacht te besteden aan de flexibiliteit in de toekomst voor andere functies en/of andere voorzieningen;

  • de voorzieningen goed te onderhouden.


9. Openbare ruimte

Meer dan nu het geval is, zou bij de ontwikkeling van locaties in planologische, financiële en programmatische zin aandacht moeten worden besteed aan de inrichting van de openbare ruimte. Bij gebrek aan aandacht daarvoor ontstaan te vaak eentonige, slecht ingerichte wijken en openbare ruimten die slecht passen in de omgeving. De cultuurhistorische eigenheid van de omgeving verdwijnt en wordt onvoldoende benut.


Partijen spreken af de kwaliteit van de openbare ruimte te vergroten door:

  • meer specifieke aandacht te hebben voor grotere differentiatie, erfafscheidingen, groen, hagen, water, kunst, straatmeubilair, en dergelijke;

  • aandacht te besteden aan de cultuurhistorische eigenheid van de locatie, veiligheid en duurzaamheid;

  • voor plannen van enige omvang middels stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteit-plannen tijdig aandacht te besteden aan relaties met en inpassing in de omgeving;

  • aandacht te besteden aan handhaving en beheer van genoemde kwaliteiten.


10. Grondprijsbeleid

Partijen erkennen dat het grondprijsbeleid een belangrijke functie vervult voor het realiseren van een goede kwaliteit van onder meer de openbare ruimte en betaalbare woningen. Daarbij komt ook, dat de kosten van transformatie van bestaande wijken in de meeste gevallen niet verevend kunnen worden met opbrengsten van uitleglocaties. De in diverse gemeenten gehanteerde systematiek van grondquotes betekent soms een belemmering bij het realiseren van een hogere woning­kwaliteit in duurdere segmenten.


De gemeenten binnen de regio’s spreken af het grondprijsbeleid te verbeteren door:

  • in 2004 de mogelijkheden te onderzoeken van een eenduidig grondprijsbeleid en hierover nadere afspraken te maken. De systematiek van antispeculatiebeleid, verevening tussen uitleg en transformatie, grondkostenverrekening met name de directe relatie tussen de hoogte van bouwinvesteringen (VON prijs) en de hoogte van de grondprijs, zullen bij dit onderzoek worden betrokken;

  • het kwaliteitsniveau van de woningbouw ondersteunen door dit op te nemen in de subsidiecriteria;

  • de verschillen in kwaliteit van de woonmilieus in het stedelijk gebied meer de basis te laten vormen voor een verdere differentiatie van de grondprijzen;

  • een bewoningsverplichting van twee jaar te stellen bij uitgifte van vrije kavels.


11. Uitvoering

Gezamenlijk optrekken en elkaar informeren is een noodzaak bij complexe projecten. Het tijdig maken van afspraken over verantwoordelijkheden en gevraagde inspanningen (zoals bij prestatie­afspraken) is een voorwaarde. Zoals ook het gezamenlijk streven naar een evenwichtige productie in de verschillende jaren een kwaliteitsaspect is. Procedures en planningen moeten daarom goed afgestemd worden. Partijen realiseren zich dat zij elkaar nodig hebben en dat kwalitatief goed wonen afhankelijk is van ieders individuele bijdrage.


Partijen spreken uit hierboven genoemde afspraken uit te voeren en daarbij:

  • een regionaal bouwscenario vast te stellen en de gemeentelijke bouwscenario’s vooraf te toetsen aan de ambities;

  • de voortgang in de realisatie van de ambities jaarlijks te monitoren en te evalueren en daarbij vanzelfsprekend ook bewonersorganisaties te betrekken;

  • elkaar aan te spreken op de geleverde inspanningen;

  • per opgeleverd project te rapporteren aan de hand van dit kwaliteitshandvest;

  • mede aan de hand van de evaluaties en deze rapportages hierover één maal per jaar een debat te organiseren en elkaar kritisch en positief te stimuleren in het verhogen van het kwaliteitsniveau.



Bijlage 7

Regionaal Bouwscenario





Regionaal Bouwscenario 2000-2004 (1)

Regionaal Bouwscenario 2000-2004 (2)





Regionaal Bouwscenario 2005-2009 (1)





Regionaal Bouwscenario 2005-2009 (2)





Regionaal Bouwscenario 2005-2009 (3)


Regionaal Bouwscenario 2010-2019 (1)





Regionaal Bouwscenario 2010-2019 (2)




Regionaal Bouwscenario 2010-2019 (3)



1 Keers, G. et al (2000); De praktijk van grond- en bouwprijzen. Amsterdam: RIGO Research &Advies.

2 DNB kwartaalbericht (juni 2003): diverse instellingen over het prijsniveau van de NL’se koopmarkt.

R e g i o n a l e W o o n v i s i e H o l l a n d R i j n l a n d 2 0 0 5 – 2 0 1 9





De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina