Licht aangepaste versie van de tekst verschenen in Vranken, J. e a. (2006): Armoede en Sociale Uitsluiting. Jaarboek 2006, Acco, Leuven



Dovnload 195.13 Kb.
Pagina1/5
Datum14.08.2016
Grootte195.13 Kb.
  1   2   3   4   5

Licht aangepaste versie van de tekst verschenen in Vranken, J. e.a. (2006): Armoede en Sociale Uitsluiting. Jaarboek 2006, Acco, Leuven.

Deze tekst houdt nog geen rekening met de aanpassingen aan de private huurwet, de introductie van een Vlaamse renovatiesubsidie en de herziening van de Vlaamse huursubsidie. De impact ervan zal eerder beperkt zijn.

Waar kunnen armen (nog) wonen en welke ondersteuning kunnen ze daarbij van de overheid verwachten?


Pascal De Decker

Het staat buiten kijf dat het grondwettelijke en decretale recht op wonen voor velen nog niet in zicht is. Maar er is meer aan de hand: de stelling die in deze bijdrage wordt uitgewerkt, is dat het voor armen zelfs moeilijker wordt om een degelijke en betaalbare woning te vinden en dat de overheden1 daartoe bijdragen. We vatten hier niet nogmaals de wijd verbreide indicatoren van de Vlaamse huisvestingscrisis samen. Ze kwamen in de vorige jaarboeken en elders al uitvoerig aan bod (zie bijvoorbeeld De Decker e.a., 2005). Het is genoegzaam bekend dat in Vlaanderen om en bij de 200.000 slechte woningen bewoond blijven, dat de wachtlijsten voor sociale verhuurwoningen en woningen van sociale huurkantoren niet korter worden, dat discriminatie welig tiert en dat vooral de brede groep van eeninkomensgezinnen het moeilijk heeft om een goede en betaalbare woning te vinden. Wat doen we wel? We gaan in op de positie van iemand die in armoede leeft en gaan na wat mogelijk is op de woningmarkt en wat de overheden doen om hem of haar daarbij te helpen. Onze gedachtegang houdt tegelijk een evaluatie in van het voorbije beleid. We sluiten, zoals gevraagd af, met de formulering van een aantal uitdagingen.




1. Markttransacties domineren de woningmarkt


De Belgische overheden blijven zich voor het realiseren van het recht op wonen een eerder bescheiden rol toekennen. Daardoor domineren transacties tussen individuele, private actoren: verkopers en kopers, verhuurders en huurder:. Hun overeenkomsten zijn markttransacties, gebaseerd op een prijs. In tabel 1 hebben we de verhouding van de verschillende soorten transacties geraamd2. Daaruit blijkt overduidelijk het geringe aandeel van niet marktgebonden transacties; de sociale verhuring staat voor slechts een kleine 7% van alle transacties. De verkoop van woningen neemt een kleine helft van de transacties voor zijn rekening; private verhuring volgt met een aandeel van 37%.

Deze verhoudingen zijn uiteraard een gevolg van de marktaandelen van de verschillende woningmarktsegmenten (tabel 2; zie ook De Decker en Laureys elders in dit jaarboek). In 2001 bedroeg het aandeel van de woningen die buiten de private markt verhuurd werden 5,6% indien we alleen de woningen verhandeld door sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) in rekening brengen en 6% indien we ook de woningen verhuurd door andere openbare instellingen verrekenen3. Over een periode van 20 jaar bekeken, is het marktaandeel van de SHM-woningen heel lichtjes (+0.6%) toegenomen. Tabel 2 toont overduidelijk dat woningeigendom met een marktaandeel van bijna 74% domineert en de afgelopen 20 jaar verder is blijven stijgen. De private huursector daarentegen vertoont een omgekeerd beeld: zowel in relatieve als in absolute aandelen daalt het aandeel. In de wetenschap dat de particuliere huurmarkt de facto heel wat armen huisvest, heeft deze inkrimping belangrijke repercussies. We komen er op terug.


Tabel 1. Vlaanderen, raming van het aantal transacties op de woningmarkt, 2001




aantal

aandeel

bronnen

Privé verhuur

Sociale verhuur

Verkoop woningen

Verkoop bouwgronden



51.660

9.495


63.902

13.907


37.2

6.8


46.0

10.0


SEE 2001; Pannecoucke e.a.* (2001)

VHM


VRIND op basis van Stadim

VRIND op basis van Stadim



totaal

138.964

100




*Uit dit onderzoek blijkt dat een private huurder gemiddeld 9 jaar blijft wonen, wat inhoudt dat elk jaar 11,11% van de huurders verhuizen.
Tabel 2. Vlaanderen, aantal en spreiding van de bewoonde woningen naar deelmarkt, 1980-2001




1981**

1991***

2001***

index

Eigendom
Privé huur
Sociale huur*
Onbekend

1.275.639

(65%)


573.991

(29.3%)


98.315

(5%)


18.481

1.492.210

(69.7%)


534.304

(24.9%)


115.043

5.4%)


29.001

1.668.360

(73.8%)


464.989

(20.6%)


125.905

(5.6%)


-

130.7

(113.5)


81

(70.3)


128.1

(112)


Totaal

1.961.481

(100)


2.141.557

(100)


2.259.254

(100)


115

(100)


*verhuurd door sociale huisvestingsmaatschappijen, dus exclusief woningen verhuurd door sociale verhuurkantoren of openbare besturen. In bijv. 2001 verhuurden de SHM’s 125.6905 woningen, terwijl het totale aantal van openbare besturen gehuurde woningen 139.171 bedroeg. Zie daarvoor Vanneste e.a. (2007)

**uit Goossens, e.a. (1991)

***gebaseerd op gegevens van de volkstellingen, de SEE2001 en de VHM (jaarverslagen). Voor de volkstelling betreft dit de aantallen exclusief de niet ingevulde formulieren. Zie daarvoor Goossens e.a. (1997), Vanneste e.a. (2007)

Het is overduidelijk dat de Vlaamse woningmarkt gedomineerd wordt door markttransacties. Woningmarkten zijn echter inefficiënt (Smith, 1970; Achterberg en Marcuse, 1986). Er is dan ook geen enkel economisch hoog ontwikkeld land bekend waar het marktstelsel woningen bouwt die de armen kunnen betalen (Galbraith (1992, p. 39 en p. 138). Overheids-tussenkomsten zijn dus noodzakelijk. In wat volgt, bekijken we voor elk van de woningdeelmarkten (sociale huur, eigendomsverwerving en private verhuring) de feiten en de trends. We bekijken wat de overheden doen en wat ze daarbij in petto hebben voor de armen. We bekijken het woning-vernieuwingbeleid apart omdat dit voor elk van de woningmarktsegmenten van toepassing is - of kan zijn.

In tabel 3 zetten we als insteek voor de woningmarktsegmenten de kostprijs van het wonen af tegenover het leefloon. In rij 3 en kolom 2 staan de referentiecijfers; de percentages in kolommen 3 en 4 gaan over de verhouding tussen woonkost en leefloon x 100. Tussen haakjes staat wat het huishouden over houdt. We geven ook nog mee dat Fortis in principe slechts een hypothecaire lening toestaat als de ontlener na betaling van zijn afbetalingskosten € 750 per maand over houdt (De Decker, 2005a), meer dan het leefloon voor een alleenstaande. Deze oefening leert (1) dat een eigendom verwerven voor leefloners niet haalbaar is, (2) dat privaat huren met zeer hoge woonquota gepaard gaat (minimaal 37,6%) en (3) dat sociale huren veruit het meest voordeling is.

Tabel 3. Vlaanderen, de kostprijs van het wonen versus de leeflonen, raming voor 2005




Nodige

maandbedragen per segment

in €


Leeflooncategorieën+






Cat 2

Alleenstaande

persoon


Cat 3

Persoon die uitsluitend samenwoont met een gezin ten laste



Maandbedragen leefloon in €, Augustus 2005*




625,6€

834,14€

Private huur, geraamde huur 2005

  • basis CSB 1997, gemiddelde huur**

  • basis CSB 1997, gemiddelde huur onvolledig uitgeruste woning**

  • basis huishouden-

budgetenquête 2001***

  • gemiddelde SVK-woning 2005****



356,7€
323,9€

384,4€
312,5€


57%1

(287,9€)2

51,8%


(301,7€)
61,4%

(241,2€)


50%

(313,4€)


42,4%


(477,44€)

38,8%


(510,24€)
46%

(449,74€)

37,6%

(5221,6€)



Sociale huur°

  • eind 2004

207€


33%


(418.6€)

24.8%


(627.14€)

Koop+

a. gemiddelde woning (Vlaanderen 2005: 170.507€), 100% te lenen



  • goedkoopste tarief (30 j, jaarlijks aanpasbaar)

  • 20 jaar vast

b. gemiddelde appartement (België 2005: 143.591€)



  • goedkoopste tarief (30 j, jaarlijks aanpasbaar)

  • 20 jaar vast

839,8€
1.132,4€

707,2€
953,7€



134,2%

(-214,2€)

181%

(-506,8€)



113%

(-81,6€)


152,4%

(-328,1€)



100,6%

(-5,66€)


135,6%

(-298,26€)

84,8%

(126,94€)



114,3%

(-119,56€)



+omdat hij of zij samenwoont met iemand die een inkomen heeft, beschouwen we cat 1 (samenwonende persoon) niet

*Vranken e.a. (2005), p. 329

**Van Dam en Geurts (2000); Pannecoucke e.a. (2003). Een onvolledig uitgeruste woning is hier een woning zonder bad en centrale verwarming

***Winters en Marchal (2004)

****Gemiddelde van de categorie waarin zich het grootste aantal nieuwe ingehuurde SVK-woningen en onderverhuurde SVK-woningen bevindt; bedragen voor 2005. Bron: VOB (2006)

°VHM, Jaarverslag 2005

*Simulatie op basis van www.fortis.be (uitgevoerd op 16 aug. 2006 met de dan geldende tarieven): de woningprijzen komen uit De Tijd Vqstgoedgids 2006

1 %=”huur/leefloonx100”

2 Wat een huishouden overhoudt na het betalen van de woonkost




  1   2   3   4   5


De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2019
stuur bericht

    Hoofdpagina