Modelmatige Waardebepaling Vastgoed Taxatie woningwaarde met sociale indicatoren



Dovnload 375.8 Kb.
Pagina1/7
Datum24.07.2016
Grootte375.8 Kb.
  1   2   3   4   5   6   7


Modelmatige Waardebepaling Vastgoed
Taxatie woningwaarde met sociale indicatoren




Scriptie
Samir Marghich



Modelmatige Waardebepaling Vastgoed
Taxatie woningwaarde met sociale indicatoren

Samir Marghich
Scriptie


Vrije Universiteit

Faculteit der Exacte Wetenschappen

Divisie Wiskunde en Informatica

Studierichting BedrijfsWiskunde en Informatica

De Boelelaan 1081a

1081 HV Amsterdam




Klaprozenweg 75g

1033 NN Amsterdam
Juli 2005
Voorwoord
Als onderdeel van de opleiding Bedrijfswiskunde & Informatica aan de Vrije Universiteit te Amsterdam is dit stageverslag tot stand gekomen. Dit stageverslag samen met een presentatie in het bedrijf dient ter afronding van mijn afstudeerstage.
Mijn stage van vier maanden heeft plaats gevonden bij het bedrijf NBWO, Nederlands Bureau Waardebepaling Onroerende zaken, in Amsterdam. NBWO is een organisatie die zich bezighoudt met modelmatig waardebepaling van woningen in Nederland. Deze organisatie is een dochteronderneming van Davinci Advies BV, een adviesbedrijf met jarenlange ervaring in het adviseren aan o.a. financiële instellingen en overheidsinstanties. Ook is NBWO een dochteronderneming van Grontmij Taxaties vastgoed. Grontmij is als projectontwikkelaar al jaren actief op de vastgoedmarkt en heeft daardoor veel kennis van de woningmarkt.
Het doel van mijn stage was het ontwikkelen van statistisch onderbouwde analyses over de mate van invloed van sociale indicatoren op de verkoopwaarden van eengezinswoningen. Hierbij was het ook de bedoeling alternatieve taxatiemodellen te creëren die met behulp van sociale indicatoren in combinatie met andere indicatoren de verkoopwaarden van woningen zo nauwkeurig mogelijk kunnen schatten.
Mijn ouders en vrienden wil ik bedanken voor hun steun tijdens mijn studie. Binnen NBWO wil ik mijn stagebegeleider Jan Wigle Visser (Senior Modelontwikkelaar) bedanken voor zijn begeleiding. Ook gaat mijn dank uit naar alle andere medewerkers van NBWO die mij hebben bijgestaan. Verder wil ik mijn stagebegeleider Bert Kersten (hoogleraar van de afdeling Wiskunde & Informatica) en de tweede lezer van mijn afstudeerverslag Jan Rouwendal (hoogleraar van de afdeling Ruimtelijke Economie) bedanken voor hun begeleiding gedurende de stageperiode vanuit de Vrije Universiteit.
Amsterdam, juli 2005

Samenvatting


Probleemstellingen

In het kader van modelmatige waardebepalingen van woningen is statistisch onderzoek gedaan naar de invloed van zogenaamde sociale indicatoren op de verkoopwaarde van de woning. Hierbij kan men denken aan sociale indicatoren als sociale klasse, inkomensniveau, gezinssamenstelling, bevolkingsamenstelling etc. In het onderzoek moet gekeken worden naar de invloed van sociale indicatoren in combinatie met de kenmerken van de woning en lokaliteit van de woning bij het schatten van de verkoopwaarde van een woning. Hierbij zijn de onderzoeksvragen:



  • Welke soort (regressie)modellen zijn in het onderzoek gebruikt?

  • Welke sociale indicatoren leveren een significante bijdrage bij het

schatten van de verkoopwaarde van een woning?

sociale indicatoren in combinatie met andere indicatoren?


Doelstellingen

Een doelstelling van de opdracht is inzicht krijgen in de sociale indicatoren die de verkoopwaarde van woningen beïnvloeden. Ook is een doelstelling het ontwikkelen van regressiemodellen die de verkoopwaarde van de woning met behulp van sociale indicatoren, kenmerken van de woning en lokaliteitindicatoren (postcodegebieden) zo nauwkeurig mogelijk kunnen schatten. Hierbij wordt verwacht en gewenst dat de invloed van sociale indicatoren deels de invloed van lokaliteitindicatoren zullen vervangen.



Aanpak

Literatuuronderzoek heeft geholpen bij het verzamelen van de sociale indicatoren die relevant waren geweest voor het onderzoek. Ook heeft literatuuronderzoek een toegevoegde waarde gehad bij het creëren van ideeën omtrent het bepalen van de soort en de bouw van regressiemodellen die met behulp van sociale en andere indicatoren de verkoopwaarde van de woning zo nauwkeurig mogelijk moeten kunnen schatten. Na het literatuuronderzoek is begonnen met het verzamelen en verwerken van data. Vervolgens hebben de statistische analyses plaatsgevonden, waarbij verschillende logaritmisch getransformeerde lineaire meervoudige regressiemodellen zijn opgesteld en kort toegelicht. Deze regressiemodellen zijn tot stand gekomen doordat begonnen is met het opstellen eenvoudige regressiemodellen. Deze modellen zijn verder uitgebreid tot steeds grotere en complexere modellen. Het uitbreiden van de modellen bestond onder andere uit toevoegen van nieuwe soorten variabelen. Van die modellen zijn de beste twee geselecteerd en uitgebreider behandeld. Hierbij is vooral gelet op de bijdrage van sociale indicatoren. Tenslotte zijn deze modellen vergeleken met de huidige (kenmerken)modellen van modelmatig waardebepaling bij NBWO.



Voornaamste onderzoeksresultaten
Vertrouwelijk”

Conclusies
Vertrouwelijk”

Aanbevelingen

Vertrouwelijk”



INHOUDOPGAVE


1

1. Inleiding 8

1.1 probleemstellingen 8

1.2 Doelstellingen 8

1.3 Stageplaats 9

1.4 Geschiedenis modelmatige waardebepaling 9

1.5 Opbouw van het verslag 9



DEEL I 10

2. NBWO 11

2.1 Organisatie 11

2.2 Modelmatig waarderen 12

2.3 Informatie producten 12



2.3.1 Voor hypotheekmaatschappij 12

2.3.2 Voor intermediair 13

2.3.3 Voor gemeentes 13

2.4 NBTO 15



2.4.1 De taxatie is maatwerk 15

2.4.2 Waartoe dient de modelwaarde? 15

2.4.3 Wat doet de taxateur? 16

DEEL II 17

3. De modellen van NBWO 18

3.1 Indexatie woningwaarden uit het verleden mbv het indexatie-model 18

3.2 Modelmatige waardebepaling (online waarde check) 18

3.3 Taxatiemodel 21

3.4 Gebruikte data binnen de modellen 21

4. Opzet en uitvoering van het onderzoek 22

4.1 Doel onderzoek 22

4.2 Onderzoekspopulatie 22

4.3 Meetniveaus variabelen 22

4.4 Verwerking en preparatie van de gegevens 23

4.4.1 Programma’s 24

4.4.2 Omschrijving en codering variabelen 24

4.5 Regressie-analyse 29



4.5.1 Het regressiemodel 1 30

4.5.2 Het regressiemodel 2 33

4.5.3 Schatten van de parameters 35

4.5.4 Evaluatiematen van het model 35

4.5.5 Analyse residuen 37

4.5.6 Directe en stapsgewijze regressie 37

5. Resultaten onderzoek 39

5.1 Beschrijvende statistiek 39

5.2 Regressieanalyse 39

5.3 Beste regressiemodellen 39



5.3.1 Regressiemodel 6A 40

5.3.2 Regressiemodel 6B 40

5.4 Analyse van residuen 40



5.4.1 Analyse van residuen regressiemodel 6A 40

5.4.2 Analyse van residuen regressiemodel 6B 40

6 Vergelijking alternatieve en huidige modellen 40

7. Conclusies & aanbevelingen 41

8. Bijlagen 42

8.1 Bijlage: Classificatie sociale klassen 42

8.2 Bijlage: Output SPSS regressiemodel 6A 42

8.3 Bijlage: Output SPSS regressiemodel 6B 42

8.4 Bijlage: Grafieken residuenanalyse regressiemodel 6A 43

8.5 Bijlage: Grafieken residuenanalyse regressiemodel 6B 43



9. Literatuuropgave 43




  1   2   3   4   5   6   7


De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina