Ondernemingsplan Inhoud Persoonlijke gegevens 3



Dovnload 115.84 Kb.
Datum20.08.2016
Grootte115.84 Kb.




Ondernemingsplan
Inhoud

1. Persoonlijke gegevens 3

1.1. Ondernemer 3

1.2. Eigenschappen 3

1.3. Doelstelling(en) 3



2. Omschrijving startersplan 5

2.1. Globale omschrijving van het plan 5

2.2. Juridische vorm 5

2.3. Vergunningen 6

2.4. Personele omvang 6

2.5. Administratie 7

2.6. Automatisering 7

2.7. Verzekeringen 8



3. Marketing aanpak 9

3.1. De commerciële formule 9

3.2. De markt 9

3.3. Het vestigingspunt 10

3.4. De prijs 11

3.5. De promotie 11

3.6. De concurrentiepositie 13

3.7. Het personeel 14



4. Investeringen en financiering 17

4.1. Investeringsbegroting 17

4.2. Financieringsplan 17

4.3. Toelichting balanspositie 17



5. Exploitatiebegroting en aflossingscapaciteit 18

5.1. Exploitatiebegroting 18

5.2. Specifieke exploitatiebegroting 18

5.3. Toetsing aflossingscapaciteit 18

5.4. Toelichting exploitatiebegroting 18

6. Liquiditeitsprognose 19




1.Persoonlijke gegevens

1.1.Ondernemer

NAW-gegevens


Naam:

Geboortedatum:

Partner:

Geboortedatum:

Kinderen:

Burgerlijke staat:


Adres:

Postcode en woonplaats:

Telefoonnummer:

Faxnummer:

E-mail:

Inkomenssituatie


Bruto jaarinkomen:

Inkomen partner:


Persoonlijke verzekeringen



Opleidingen



Praktische ervaring



1.2.Eigenschappen

Positieve eigenschappen:



Negatieve eigenschappen:



1.3.Doelstelling(en)

Persoonlijke doelstellingen:






In een verdergevorderd stadium van de opbouw betekent dit:




Bedrijfsdoelstellingen:


Het opzetten en uitbouwen van een netwerk van ondernemingen van op zijn minst regionaal niveau. In eerste instantie zal worden getracht zowel in de regio ….. als in de regio…… deze status te bereiken.

Zowel de persoonlijke als de bedrijfsdoelstelling is gebaseerd op groei en continuïteit.


2.Omschrijving startersplan

2.1.Globale omschrijving van het plan


Het opzetten en uitbouwen van een netwerk van ondernemingen welke zich bezighouden met:

  • de bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed;

  • het taxeren van onroerend goed;

  • advisering en bemiddeling bij hypotheken;

  • advisering en bemiddeling bij pensioenen en overige verzekeringen.

Bovenstaande opsomming is niet eindig. Indien in de toekomst aanverwante disciplines het productenpakket kunnen versterken of uitbreiden, zal worden overwogen hier kennis en ervaring in op te bouwen.

Uitbreiding van het aantal kantoren of disciplines kan zowel middels overname van een bestaande onderneming als middels nieuwe vestiging geschieden.
Uitbreiding van de onderneming middels franchising dient op haalbaarheid getoetst te worden.

2.2.Juridische vorm


Op dit moment zijn er 3 ondernemingen actief. Deze hebben thans alle drie de rechtsvorm ‘vennootschap onder firma’ (v.o.f.). Deze ondernemingen zijn:


Naam onderneming

Vestigingsplaats

KvK-nummer































  1. Onderneming 1
    opgericht:
    huidige vennoten:

Naam

Geboortedatum

Sofi-nummer

Aandeel

















































Nieuwe situatie



Naam

Vennoten

Sofi-nummer

Aandeel





































Onderneming 1



Onderneming 2

Onderneming 3

Werkmaatschappij




  1. Onderneming 2
    opgericht: 01-01-1997
    huidige vennoten:

Naam

Geboortedatum

Sofi-nummer

Aandeel



















































  1. Onderneming 3
    opgericht: 01-01-1996
    huidige vennoten:

Naam

Geboortedatum

Sofi-nummer

Aandeel


















































2.3.Vergunningen





  • Vestigingsvergunning

  • Reclamevergunning

2.4.Personele omvang


De personele omvang van de onderneming bestaat in eerste instantie slechts uit ondergetekende. Door het geografisch samenvoegen van onderneming 1 en onderneming 2 kunnen de telefoon- en baliewerkzaamheden door [naam] van onderneming 2 verzorgd worden.

In de exploitatieoverzichten is na het eerste jaar rekening gehouden met een parttime arbeidskracht. Deze staat voor € [bedrag] per jaar ingeschaald. Het salaris (en ook de werktijden) van deze kracht groeit mee met de groei in de omzet. Deze laatste is gesteld op 6% per kwartaal, 24% per jaar derhalve.


2.5.Administratie


De administratie wordt, zoals tot nog toe gebruikelijk, door ondergetekende verzorgd. Met ingang van [datum] zal op maandelijkse basis een administratieconsulent ingeschakeld worden ter controle en afsluiting van de maand. Uitgegaan wordt van één en dezelfde administratieconsulent voor alle ondernemingen.

Bij deze maandelijkse controle zal tevens de omzetbelasting worden berekend en verwerkt.


De jaarafsluiting zal in principe door de administratieconsulent worden verzorgd. Deze zorgt tevens voor de verschillende jaarrekeningen, de loonadministraties en de vennootschaps- en inkomstenbelastingaangiftes. Ook de afdracht richting het UWV wordt door de administratieconsulent verzorgd..

2.6.Automatisering


Gezien het belang van een goede administratie, documentatie en presentatie wordt de automatisering binnen de verschillende ondernemingen als zeer belangrijk beschouwd. De volgende normen worden als ondergrens van de automatisering beschouwd:

  • Iedere medewerker dient te beschikken over een eigen Personal Computer.

  • Iedere medewerker dient de mogelijkheid te hebben vanaf zijn PC faxen en E-mail berichten te versturen, alsmede het Internet te kunnen raadplegen.

  • Iedere medewerker dient kennis te hebben van de tekstverwerker Microsoft Word en de spreadsheet Microsoft Excel.

Voor zover deze kennis niet aanwezig is, zal dit middels een of meer cursussen dan wel zelfstudie naar bovenstaand niveau te worden opgekrikt.

Op ieder afzonderlijke vestiging van onderneming 1 dan wel onderneming 2 zal bij een bezettingsgraad van meer dan 2 personen een netwerk onder Windows worden geïnstalleerd. Het modem zal bij aanwezigheid van een netwerk op de server worden aangesloten. Indien stand-alone wordt gewerkt, is het modem op de PC aangesloten.
Bij de aanwezigheid van een server dient het mogelijk te zijn van buitenaf direct op de server in te bellen om van buitenaf bepaalde werkzaamheden te kunnen verrichten dan wel controles te kunnen uitvoeren. Deze mogelijkheid dient met een gebruikersnaam en wachtwoord te worden afgeschermd.
Bovenstaande situatie wordt onderstaand schematisch afgebeeld:







KPN






Daar waar kantoren van onderneming 1 en onderneming 2 in één pand zijn verenigd, zal de mogelijkheid van delen van apparatuur, programmatuur en gegevens worden bekeken. Naast delen van de overheadkosten kunnen tevens werkruimtes en personeel tussen de kantoren worden gedeeld. Bij dit laatste wordt vooral gedacht aan het delen van een telefoniste / secretaresse.


2.7.Verzekeringen


De volgende verzekeringen dienen te worden afgesloten:

  1. Beroepsaansprakelijkheidsverzekering

  2. Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering

  3. Inboedelverzekering

  4. Kostbaarhedenverzekering inzake de apparatuur

Een deel van deze verzekeringen kan samen met de hoofdvestiging worden afgesloten. Daarmee kan een voordeel in de premiebetaling verkregen worden.

Een exact onderzoek naar de kosten van deze verzekeringen heeft nog niet plaatsgevonden.

3.Marketing aanpak

3.1.De commerciële formule


De gehele marketing zal worden uitgevoerd volgens het concept van ERA (Electronic

Realty Associates). Het kantoor te [plaats] zal per [datum] openlijk naar buiten treden met ERA. Het kantoor te [plaats] dient –overeenkomstig de ERA-regels- eveneens bij ERA aangesloten te worden. ERA staat lidmaatschap alleen toe indien integraal, met alle kantoren, op ERA wordt overgeschakeld.


Voordelen tussen de filialen

Een deel van het voordeel van het ERA lidmaatschap ligt in het feit dat de gehele organisatie op dezelfde leest is / wordt geschoeid. Hierdoor zijn werkwijzen, processen, methoden en technieken integraal tussen de verschillende filialen uitwisselbaar.


Voordelen tussen verschillende ERA kantoren.

Naast een voordeel tussen de filialen bestaat er ook een stuwende werking tussen de verschillende ERA kantoren onderling. Taxaties worden, daar waar mogelijk, aan elkaar toegespeeld. Ook aan- of verkoopopdrachten komen soms vanuit ERA-kantoren uit het gehele land. In de exploitatiebegroting en liquiditeitsprognose is (nog) geen rekening gehouden met de stimulerende werking van het ERA lidmaatschap.



3.2.De markt


De klassieke benadering van makelaarskantoren is passief. Men wacht tot er een klant langskomt in ‘het winkeltje’ en komt pas dan in actie. Het proces dat op dat moment van start gaat wordt door nagenoeg ieder makelaarskantoor in Nederland beheerst. In tegenstelling tot deze klassieke makelaarskantoren is het streven van ERA –en dus van haar leden- de klant reeds in een zeer vroeg stadium te benaderen. Hiervoor worden verschillende marketinginstrumenten aangereikt.

ERA gaat het erom de klant binnen te krijgen. Hoe kan de klant bewogen worden een woning bij jou in de verkoop te doen dan wel een pand met jou aan te kopen.

De wijze waarop ERA inhoud geeft aan deze doelstelling:


  • het geven van verkoop en wervingsgerichte cursussen voor de aangesloten leden;

  • het begeleiden van de aangesloten leden bij het aanwenden en gebruiken van de aangereikte marketing tools;

  • het aanschrijven van omwonenden van een in de verkoop genomen woning met informatie over de prijs en de woning;

  • het plaatsen van een opvallend, herkenbaar ‘TE KOOP’ bord;

  • het aanschrijven van directe omwonenden in het geval de woning is verkocht;

  • het geven van garanties betreffende een goede en vakkundige begeleiding van de klant tijdens de verkoop. ERA ziet hierop toe en kan aangesproken worden bij onenigheden;

  • het herkenbaar naar buiten treden in kranten;

  • het plaatsen van de woningen op een eigen ERA site, www.era.nl ;

  • het opnemen van de woning in WoonWens, het landelijk ERA-magazine;

  • het verplicht stellen van 3 Open Huizen Routes per jaar voor ieder aangesloten kantoor;

  • het organiseren van bijeenkomsten voor ervarings- en informatie-uitwisseling alsmede teambuilding;

  • etcetera

Vanuit [plaats] zal de gehele plaatselijke markt bediend worden. Ook daar waar zich in de directe omgeving van [plaats] aankoop-, verkoop- of taxatiewerkzaamheden voordoen zal hierop ingespeeld worden. Te denken valt hierbij aan de gemeenten:



  • xxxxx;

  • xxxxx;

  • xxxxx.

Aangezien het streven expansiegericht is, zal constant worden uitgekeken naar mogelijkheden om nieuwe vestigingen te openen.


Binnen deze voornamelijk xxxxxse markt zal onderneming 1 zich zowel op de nieuwbouw als op de bestaande bouw richten. Dit betekent enerzijds dat er contacten met projectontwikkelaars en aannemers gelegd dienen te worden. Anderzijds betekent dit het bewerken van de markt voor bestaande bouw. Deze twee gaan voor een deel hand in hand. Daar waar mensen uit xxxxx geïnteresseerd zijn in nieuwbouw, laten zij in de meeste gevallen ook een woning achter.

Het beleid dient erop gericht te zijn zo veel mogelijk van deze ‘doorstromers’ zowel aan de kant van de aankoop als aan de kant van de verkoop te bedienen. Deze aanpak kan richting de klanten worden gestimuleerd door bij dergelijke dubbele opdrachten een korting op de courtage te verstrekken (zie hiervoor tevens 3.4)

Om een en ander meetbaar te maken dienen er getallen bijgehouden te worden van het aantal xxxxxse doorstromers waarvan een dubbele opdracht wordt verkregen.

3.3.Het vestigingspunt


Het vestigingspunt van het kantoor te xxxxx wordt in eerste instantie in xxxxx gezocht. Dit streven wordt door een aantal aspecten ingegeven:

  1. .

Er wordt naar gestreefd een vestigingspunt in xxxxx te krijgen. Xxxxxx zal in de loop van [jaar] nogmaals verder uitbreiden middels xxxxx. Voor een onderkomen in deze uitbreiding zijn reeds verschillende stappen ondernomen. Vestiging van een makelaars- en hypotheekkantoor in xxxx hangt af van het streven van de projectontwikkelaar (dit streven is er thans op gericht in het nieuwe gedeelte winkels van ten minste 200 á 300 m² te huisvesten) en anderzijds van de goedkeuring van de gemeente xxxxx (deze wil het liefst zo min mogelijk dienstverlenende bedrijven in xxxxx onderbrengen). Het feit dat de makelaardij zo verwant is aan de woningbouw kan van doorslaggevende aard zijn om een onderkomen in xxxxx te kunnen verkrijgen.


Het te vestigen kantoor dient ten minste de volgende ruimten te bevatten:

  • Een ontvangstruimte voorzien van een balie alsmede displayruimte, waarin brochures van woningen en producten kunnen worden gedisplayed en waarin mensen eventueel kunnen wachten;

40 m²

  • een spreekkamer voor de makelaardij;

15 m²

  • een spreekkamer voor onderneming 2

15 m²

  • een spreekkamer voor eventuele uitbreiding met personeel of een partner (zie hiervoor ook 3,7)

15 m²

  • een vergaderkamer. Deze vergaderkamer zou eventueel kunnen worden samengesteld uit de beide spreekkamers middels verplaatsbare scheidingswanden;

25 m²

  • een keukentje waar een boterham genuttigd kan worden;

10 m²

  • een toilet waarin zowel een heren- als een damestoilet zijn opgenomen;

6 m²

  • een archiefruimte;

8 m²

  • een opslagruimte voor borden, voorraad etc.;

10 m²

Totaal

142 m²

In het exploitatieoverzicht is rekening gehouden met de huur van een oppervlakte van 150 m² à € [bedrag]/m² in winkelcentrum xxxxx. Deze ruimte wordt gedeeld met onderneming 2.

De bereikbaarheid voor klanten is goed. Parkeerruimte etc. is een onderdeel van het gehele xxxxx ontwerp en dient een bepaalde capaciteit te bezitten.
De openingstijden van het kantoor zal zijn van maandag tot en met vrijdag van 9:00 uur tot 17:30 uur. ’s Zaterdags zal het kantoor ten minste van 11:00 uur tot 15:00 uur geopend dienen te zijn. Tijdens Kerst, Pasen en nieuwjaar zal er niet worden gewerkt. Een en ander zal worden afgestemd met de overige xxxxxse makelaars.

3.4.De prijs


In principe zal de standaard ERA-courtage worden gehanteerd. Deze bedraagt voor zowel aankopen als verkopen 2,0% van de aan- of verkoopsom van de woning (exclusief BTW). Van deze 2,0% zal 8% (= 0,16%) als vergoeding aan ERA moeten worden afgedragen. Slechts bij een combinatie van meerdere opdrachten zal door onderneming 1 van deze courtage worden afgeweken. In dat geval zullen de volgende courtages gelden:

  • aankoop en verkoop van een woning aankoop: 1,65%
    verkoop: 2,00%

  • aankoop en hypotheek aankoop: 1,65%

  • verkoop en hypotheek verkoop: 1,75%

  • aankoop, verkoop en hypotheek aankoop: 1,65%
    verkoop: 1,75%

Deze bedragen zijn exclusief de verschuldigde BTW en exclusief bijkomende kosten als advertentiekosten, etc.


Op elke woning zal een Koper Garantie Plan, module A worden afgesloten. Indien verkoper dit wenst, is de dekking uit te breiden met module B.
Advertentiekosten zullen naar rato aan de klanten worden doorberekend. Eventueel zit hier een onderhandelingsmogelijkheid, nimmer op de courtage. Onderneming 1 neemt een evenredig deel van de kosten voor zijn rekening. De volgende advertentiekosten zullen indien noodzakelijk aan de klant resp. onderneming 1 worden doorberekend:





Per

Klant

Onderneming 1

1 woning

¾e deel

¼e deel

2 woningen

1/3e deel

1/3e deel

3 woningen

¼e deel

¼e deel

4 woningen

1/5e deel

1/5 deel

5 woningen

1/6e deel

1/6e deel

Onderneming 1 is er niet op gericht winst te maken op de advertenties. Indien de klant hierom vraagt zal openheid van zaken hieromtrent worden gegeven.

De advertentiekosten zullen in eerste instantie door onderneming 1 worden betaald. Indien de advertentiekosten de € 250,- overschrijden, zal een tussentijdse rekening aan de klant worden verstuurd. Hierbij dient de draagkracht van de klant in het oog gehouden te worden.

3.5.De promotie


Op de volgende fronten zal aan promotie worden gedaan:

  • de etalage en het interieur van het kantoor;

  • de ‘TE KOOP’ borden en de omwonendenmailings;

  • woningadvertenties in de plaatselijke kranten;

  • regelmatige of eenmalige reclames;

  • ERA Team Tuesday sessies, 1 maal per week;

  • presentje voor de klant na transport van een woning;

  • gratis verhuisberichten voor de aankopende partij;

  • zo veel mogelijk redactionele artikelen.


Etalage en interieur

Zowel in de etalage als binnen het kantoor zullen de in de verkoop zijnde woningen middels computerschermen, verkoopbiljetten en brochures getoond worden. Het is de klant toegestaan een verkoopbiljet of verkooppresentatieformulier mee te nemen. De verkoopbrochures zijn voorbehouden aan de klanten die een woning van of met onderneming 1 bezichtigen.


Het interieur dient voor de klant duidelijk herkenbare kleuren en artikelen te bevatten. Dit betekent enerzijds (letterlijk) zaken die te maken hebben met onderneming 2 en anderzijds zaken die te maken hebben met ERA en onderneming 1. De respectievelijke logo’s en huiskleuren zijn hierbij zeer belangrijk.
TE KOOP borden en mailings

Na het in de verkoop nemen van een woning worden er –deels vanuit ERA- verschillende promotionele acties ondernomen:

25 tot 50 woningen die direct aan de in de verkoop genomen woning grenzen zullen worden gemaild. Deze mailing vermeldt het feit dat de woning in de verkoop is genomen, alsmede de vraagprijs van de woning. Daarnaast wordt degene die gemaild wordt gevraagd of de betreffende bewoner iemand kent in zijn vrienden of kennissenkring die mogelijk geïnteresseerd is in de woning. Deze bewoner wordt verzocht de gegevens van betreffende persoon aan ons kantoor door te geven. Indien door deze tip een aankoop op verkoop plaatsvindt, kan de tipgever een presentje in het vooruitzicht gesteld worden.
Vervolgens komt het ERA TE KOOP bord in de tuin. Het betreft hier opvallende borden met reflecterende witte belettering. Dit laatste betekent dat ’s avonds een automobilist duidelijk oplichtende letters TE KOOP etc. te zien krijgt. Duidelijk kan op het bord worden aangegeven dat er een ‘Koper Garantie Plan’ op de woning rust.
Na verkoop van de woning wordt er wederom een mailing aan de 25 direct aangrenzende woningen verstuurd met de mededeling dat de woning is verkocht. Wederom kunnen aan dit bericht enige wervende teksten worden toegevoegd.
Woningadvertenties in de plaatselijke kranten

In principe zal op verzoek in de volgende kranten worden geadverteerd met woningen:



  1. ’s woensdags wekelijks

  2. ’s zaterdags

  3. ’s woensdags 1 maal per

De advertenties zullen digitaal worden opgemaakt met behulp van de advertentiemodule in teamera.nl. Daardoor zijn er geen opmaak- en filmkosten meer. Bovendien hoeft er geen ontwerper te worden ingehuurd en worden de gegevens uit de database direct doorgeplaatst naar de advertentie, waardoor de kans op fouten niet meer aanwezig is.


ERA heeft een media-inkoopbureau in de arm genomen dat een zogeheten “millimeter”-contract afsluit met een groot aantal krantentitels. Ieder jaar wordt met de kranten het te verwachten aantal te plaatsen millimeters besproken. Hieruit volgt dan een kortingspercentage. Dit kortingspercentage kan voor een deel aan de opdrachtgever worden doorberekend.
Regelmatige of eenmalige reclames

Ieder jaar zal budgetmatig een bedrag of percentage van de geprognosticeerde omzet voor reclamedoeleinden beschikbaar gesteld worden. Tevens zal ieder jaar opnieuw worden bepaald in welke bladen, magazines, boekjes etc een reclame van onderneming 1 geplaatst zal gaan worden. Om het succes van een reclame te bevorderen dienen bij iedere plaatsing de volgende aspecten beoordeeld te worden:



  • De oplage of verschijningsfrequentie van het medium;

  • De grootte van de reclame in mm2;

  • De bewaartermijn van het medium in geval van boekjes etc;

  • De kosten die hier tegenover staan.

Er zal gezocht worden naar een kosten / baten formule waarmee direct bekeken kan worden of een reclame binnen de kosten / batengrenzen valt. Valt de reclame buiten de kosten / batengrenzen, dan zal deze niet worden geplaatst.

Daar waar mogelijk zullen reclames van onderneming 1 en onderneming 2 tezamen geplaatst worden. Vaak kan daardoor een korting op de plaatsingskosten bedongen worden.
ERA team-Tuesday sessies, 1 maal per week;

Eenmaal per week zal er een zogenaamde team-Tuesday sessie gehouden worden. Dit betekent dat gedurende een aantal uren de contacten uit de voorbije week zullen worden benaderd met de vraag of men tevreden is met hetgeen is aangeboden en of er mogelijk verdere wensen zijn. Er kan doorgevraagd worden over de eigen woning, verhuisplannen, of men mensen kent die verhuisplannen hebben, of men vragen heeft over hypotheken / financieringen etcetera.

Het doel van deze sessies is om namen en adressen van mensen te verkrijgen die met verhuisplannen rondlopen. Deze mensen kunnen vervolgens worden benaderd met het doel te achterhalen of zij werkelijk verhuisplannen hebben, in welk stadium zij zich bevinden, of er al een makelaar ingeschakeld is, of ze behoefte hebben aan een gratis waardebepaling van de eigen woning, of er al naar de financiële kant van de zaak gekeken is etcetera.
presentje na transport van een woning;

Bij ieder transport van een woning zal een leuk presentje aan de klant overhandigd worden. Dit presentje dient iets handigs en blijvends voor de woning te zijn. Iets wat mensen een plaats geven en niet snel zullen weggooien. Voorbeelden hiervan zijn:



  • een ERA zaklantaarn voor in de meterkast voor het geval het licht ooit uitvalt;

  • een ERA buitenthermometer;

  • een ERA zakmesje; etcetera.

Vergankelijke zaken dienen hierbij zo veel mogelijk vermeden te worden.
redactioneel artikelen.

Daar waar mogelijk dient iedere vorm van ‘nieuws’ gepaard te gaan met een redactioneel artikel in een of meer plaatselijke kranten. Onderzocht zal worden of het verkrijgen van een column in een van de kranten tot de mogelijkheden behoort. In deze column zullen problemen en / of belangrijke zaken, verband houdende met de aan- of verkoop van een woning, uiteengezet worden.

Vanuit ERA worden enkele zaken kant en klaar aangeleverd. Het betreft hier de aankondiging dat het kantoor is toegetreden tot de ERA makelaarsgroep, het een of meerdere malen per jaar houden van een Open Huizen Route, etcetera.

3.6.De concurrentiepositie


De huidige concurrenten zijn de makelaarskantoren die zich momenteel regelmatig op de xxxse markt bewegen c.q. daar gevestigd zijn. Het betreft hier zowel NVM als niet-NVM kantoren. De volgende makelaarskantoren zijn thans in xxxxx gevestigd:


Kantoor

Organisatie














































































Van ieder van deze kantoren zal bij aanvang van onderneming 1 te xxxxx een dossier aangelegd worden waarin vermeldenswaardige zaken vermeld worden. Hierbij valt te denken aan:



  • vestiging- en algemene bedrijfsgegevens;

  • personele grootte van het kantoor;

  • namen en functies van het personeel;

  • schatting van de omzet van het kantoor;

  • doelstellingen etcetera.


Onderscheiden

Onderneming 1 zal zich middels het ERA lidmaatschap van de concurrent trachten te onderscheiden. Dit onderscheid zal op alle fronten consequent worden doorgevoerd. Getracht zal worden met andere ERA-ondernemingen een vriendschappelijke en collegiale relatie op te bouwen. Dit contact kan verder worden verstevigd middels het uitwisselen van taxatieopdrachten.


Sterke punten

  • Het ERA lidmaatschap;

  • Het enige makelaarskantoor te xxxxx;

  • Het woonachtig zijn binnen xxxxx van ondergetekende;

  • Actief in aan- en verkoop alsmede in hypotheken


Zwakke punten

  • Kleine, startende onderneming;

  • Geen constant deskundig aanspreekpunt op kantoor;

  • Hoge aanvangskosten;

3.7.Het personeel


In eerste instantie zal worden gestart zonder personeel. Het telefoon- en baliewerk zal tijdens afwezigheid van ondergetekende door yyyyy van onderneming 2 voor haar rekening genomen worden. Indien dit niet meer te combineren is met zijn / haar eigen werkzaamheden, zal aan uitbreiding met personeel worden gedacht. In eerste instantie zal iemand voor enkele dagdelen per week gezocht worden. Het meest ideale zou zijn dat het personeelslid qua werkuren meegroeit met de werklast op kantoor. Iemand die begint met een deeltijdbaan maar de mogelijkheid tot een volledige baan heeft.
Diensten van derden

De administratie wordt in eerste instantie in eigen hand gehouden. Hiervoor wordt geen aparte administratie-consulent of boekhouder ingeschakeld. Het kantoor te xxxxx heeft reeds afspraken met een administratieconsulent. Deze zal met ingang van [jaar] eenmaal per maand langskomen om de ingevoerde stukken te controleren, te corrigeren en, indien goed bevonden, uit te printen en af te sluiten.

De BTW afrekening wordt op deze manier automatisch verwerkt en in eigen hand gehouden. Getracht wordt tijdens deze maandelijkse sessie de verschillende ondernemingen tegelijk te verwerken. Het betreft hier de volgende ondernemingen:









De jaarafsluiting zal eveneens door deze administratie-consulent worden verzorgd. Waar nodig zal deze de hulp van een accountant inroepen.


Personeel

Een voordeel voor deze eerste persoon zou zijn dat hij / zij enige ervaring en / of affiniteit met de makelaardij dan wel hypotheken bezit.

Met het oog op de hoge automatiseringsgraad, dient ieder personeelslid sowieso ervaring te hebben met het werken met de computer c.q. tekstverwerking, spreadsheet, agenderingssysteem etcetera.

Indien een personeelslid aangeeft zichzelf verder in een bepaalde richting te willen bekwamen, wordt een opleidingstraject met deze persoon opgesteld. De kosten voor deze opleiding zullen, afhankelijk van de functie en persoon, tussen de onderneming en het personeelslid verdeeld worden. Richtlijnen hieromtrent dienen nog nader te worden bepaald.


Partners

Reeds vanaf de aanvang van de onderneming dient uitgekeken te worden naar een ervaren makelaar, bekend met het xxxxxse, om bij afwezigheid van ondergetekende de zaken over te nemen. Om deze persoon langdurig te binden aan de onderneming wordt een partnership niet uitgesloten. Indien gekozen wordt voor een partnership, zal de betreffende persoon in ca. 5 jaren een deel van het aandeel in de onderneming over kunnen nemen. Dit aandeel in de onderneming zal nooit meer bedragen dan het gezamenlijke aandeel van vennoten xxx, en yyy tezamen. De betreffende partner zal nooit meer aandelen kunnen verkrijgen dan voornoemde personen tezamen.

In overleg met een accountant dient bepaald te worden wat de prijs voor overname van de aandelen is, in hoeveel tijd de betreffende aandelen zullen worden overgedragen en hoe de overname c.q. betaling van deze aandelen verrekend dient te worden.
De volgorde van het aannamebeleid is als volgt:


  1. secretaresse / telefoniste / baliemedewerkster

  2. assistent makelaar of beëdigd makelaar

Een uitbreiding met andere disciplines wordt eveneens niet uitgesloten. Met betrekking tot de grootte van het te betrekken kantoor wordt hierop zelfs geanticipeerd. Naast de makelaardij en hypotheken wordt aan een eventuele toekomstige uitbreiding in de richting van



  1. Verzekeringen en

  2. Pensioenen gedacht

Eventuele partners voor verzekeringen of pensioenen dienen zich in de onderneming in te kopen en met een goed uitgewerkt ondernemingsplan te komen alvorens besloten wordt over de toelating van deze personen binnen het kantoor. Het inkopen in de onderneming kan geschieden op basis van een eenmalig inkoopkapitaal danwel in een deling van de aandelen in de betreffende onderneming. Nooit zullen de verschillende ondernemingen in enige direct relatie tot elkaar staan.


4.Investeringen en financiering

4.1.Investeringsbegroting


Zie bijlage 1

4.2.Financieringsplan


Zie bijlage 2

4.3.Toelichting balanspositie


De investeringen in de vaste activa kunnen voor het overgrote deel steunen op offertes dan wel prijsopgaven. Naar deze zaken is uitgebreid onderzoek en navraag gedaan.
De post debiteuren bestaat uit de maandelijkse omzet vermenigvuldigd met een factor 6. Er wordt uitgegaan van een betalingstermijn van 6 maanden. Dit is gemiddeld genomen de termijn die ligt tussen het ondertekenen van een koopovereenkomst en het uiteindelijke transport bij de notaris. Betalingen worden –op de meeste taxaties na- verzorgd door de notaris waar het transport heeft plaatsgevonden. De verschuldigde bedragen worden tijdens het transport van de woning door de notaris ingehouden en binnen enkele dagen op rekening van de makelaardij overgemaakt.
Over de financiering van de onderneming is geen contact opgenomen met een bank. In eerste instantie zal de financiering door onderneming 1 te xxxxx geschieden. Over het geleende kapitaal wordt een rente van 6% op jaarbasis berekend.
Onderneming 1 xxxxx is thans reeds actief onder de naam onderneming 1. De bankzaken zijn bij xxxxx enerzijds en Postbank anderzijds ondergebracht. De Postbankrekening wordt als rekening-courant gebruikt. Met behulp van Girotel worden de betalingen aan crediteuren verricht.

Indien een vestiging in xxxxx niet mogelijk blijkt te zijn, wordt gedacht aan het aankopen van een stuk grond op een bedrijventerrein in xxxxx. Hierop zal vervolgens een eigen onderkomen gebouwd worden. Voor de financiering van deze optie zal wellicht de hulp van een bank nodig zijn. In het financieringsoverzicht en exploitatiebegroting is uitgegaan van het huren van kantoorruimte.


5.Exploitatiebegroting en aflossingscapaciteit


De bijlagen 1 tot en met 5 zijn in een rekenmodel in Microsoft Excel opgenomen. Op deze wijze zijn zeer eenvoudig alternatieve scenario’s aan te brengen en door te rekenen.

5.1.Exploitatiebegroting


Zie bijlage 3

5.2.Specifieke exploitatiebegroting


Zie bijlage 3

5.3.Toetsing aflossingscapaciteit


Deze toetsing is niet in dit rapport opgenomen. Uit het exploitatieoverzicht en de liquiditeitsprognose is voldoende informatie te genereren om een indruk van de aflossingscapaciteit te verkrijgen.

5.4.Toelichting exploitatiebegroting


De omzet is geraamd op een geschat aantal aankopen, verkopen en taxaties op maandbasis. Deze raming is aan de voorzichtige kant gehouden. De bezettingsgraad van het kantoor is gewaarborgd, door het delen van een kantoor met onderneming 2. De praktijk dient uit te wijzen of en wanneer de behoefte aan een secretaresse gaat ontstaan.

Deze behoefte ontstaat op het moment dat onderneming 2 de telefoontjes en klanten van onderneming 1 niet meer kan combineren met de eigen activiteiten. Een op dat moment aan te nemen secretaresse kan wederom tussen onderneming 1 en onderneming 2 gedeeld worden. De verhouding waarin deze verdeling plaatsvindt zal op dat moment nader bekeken dienen te worden.


De groeiverwachting de komende jaren wordt –mede gezien de voorzichtige omzetprognose in het eerste jaar- de eerstvolgende 3 tot 5 jaar geschat op 25%. Dit betekent dat na een periode van 5 jaar er 3,7 a 4 maal zoveel transacties (x aankopen, x verkopen en x taxaties) afgesloten dienen te worden dan in het eerste jaar.

Ook wordt in deze prognose geen rekening gehouden met eventuele in de verkoop verkregen nieuwbouw. Hierover bestaat thans nog geen enkele zekerheid.

Ook wordt geen rekening gehouden met de eventuele reciprociteit c.q. synergetische werking die uitgaat van het combineren van de makelaardij met hypotheken.
De inkoopwaarden zijn geraamd op basis van de in 99-99-9999 opgestarte onderneming 2, alsmede de beschikbare jaarcijfers van onderneming 1 te xxxxx. Daarnaast wordt er vanuit onderneming 1 te xxxxx op dit moment al op de xxxxxse markt geopereerd. Indien daar 99-99-9999 een kantoor aan toegevoegd zal gaan worden, zal dit een stimulans aan het aantal huidige transacties geven.
Tegenvallers in de omzet of toelevering kunnen opgevangen door het makelaarskantoor te xxxxx. Het idee op dit moment is dat ook op het kantoor te xxxxx door ondergetekende in de toekomst nog werkzaamheden verricht zullen worden. Hierbij valt te denken aan boekhoudkundige werkzaamheden, voortgangsvergaderingen, beleidstechnische zaken, invallen bij vakantie of ziekte van personen etcetera.

Indien tegenvallers in yyyyy hiertoe noodzaken kan er inkomen uit het kantoor te xxxxx gegenereerd worden. Om de beide kantoren gescheiden en autonoom te houden zullen verrichtte werkzaamheden over en weer boekhoudkundig verrekend worden middels een rekening-courant relatie.


6.Liquiditeitsprognose


Zie bijlage 5

©2005 ERA Nederland NV






De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina