Portfoliobeleid 2009-2018 Wat doet Portaal met haar woningbezit in de komende tien jaar? Inhoud



Dovnload 81.01 Kb.
Datum22.07.2016
Grootte81.01 Kb.
PORTFOLIOBELEID 2009-2018

Wat doet Portaal met haar woningbezit in de komende tien jaar?


Inhoud

Inleiding


Sterke wijken in een sterke stad
De voorraad van Portaal nu

Voorraad naar woningtype en stadsdeel

Voorraad naar grootte

Voorraad naar huurprijs


Waar wil Portaal naar toe?

Ontwikkeling totale woningportefeuille

Ontwikkeling woningportefeuille naar prijs
Portaal in de verschillende stadsdelen

Oud West


Zuid

Dukenburg

Nieuw West

Midden


Centrum

Lindenholt



Noord

Oost


Een overzicht
Toetsing aan onze doelstellingen
De opgave in cijfers: is het haalbaar?
Tot slot: kanttekeningen

Inleiding
Portaal Nijmegen heeft een portfoliobeleid geformuleerd voor de periode tot 2018. Hierin geven we aan wat we tussen nu en 2018 willen veranderen aan onze woningvoorraad, ofwel hoeveel woningen we de komende jaren grofweg gaan nieuwbouwen, renoveren, slopen, aankopen en verkopen. Daarmee leggen we een stevige basis onder onze huisvestingstaak, die naast onze taken op het gebied van leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed en wonen, zorg en welzijn één van de speerpunten is van onze organisatie.
Het is voor het eerst dat Portaal Nijmegen een portfoliobeleid heeft geformuleerd. Tot nu toe gebeurde de besluitvorming over ingrepen in onze voorraad meer op ad hoc basis, zonder een overkoepelende visie op het totale woningbestand. Nu die visie er wel is, kunnen we de ingrepen in de voorraad beter afstemmen op onze maatschappelijke taak en onze doelstellingen op het gebied van rendement en risico’s.
In dit boekje gaan we in op de hoofdlijnen van het portfoliobeleid. We doen dat in een aantal stappen. Eerst geven we in het kort de missie, visie en doelstellingen van Portaal Nijmegen weer. Vervolgens analyseren we hoe onze voorraad er nu voor staat. Van daaruit werken we toe naar onze ‘wensportefeuille’ in 2018 en de strategie die we daarvoor in de verschillende stadsdelen moeten volgen. Daarbij leggen we onszelf ook kritisch onder de loep. Is het, gelet op de financiële randvoorwaarden, wel mogelijk om al onze wensen op het gebied van het vastgoed uit te voeren? Slagen we er in onze eigen doelstellingen te realiseren?
Dit boekje gaat niet in op wat het portfoliobeleid concreet betekent voor de specifieke woningcomplexen van Portaal Nijmegen. Evenmin gaan we uitgebreid in op de inspanningen van Portaal Nijmegen op gebieden als zorg, welzijn, leefbaarheid, veiligheid en maatschappelijk vastgoed. Ook hierin blijven we fors investeren, maar deze investeringen maken geen onderdeel uit van het portfoliobeleid, dat ‘alleen’ over het woningbestand gaat. Voor onze totale toekomstplannen verwijzen we naar het ondernemingsplan, dat medio 2009 verschijnt.


Sterke wijken in een sterke stad
Portaal heeft in 2008 concernbreed een nieuwe missie geformuleerd: ‘Samen bouwen aan een kansrijke toekomst voor mensen en buurten. Wij investeren in een thuis voor iedereen.’ Deze missie is vertaald in doelstellingen op drie gebieden:

  • de huisvesting van de doelgroep;

  • de klanttevredenheid over de woning, woonomgeving en onze dienstverlening;

  • de sociale stijging van mensen in hun eigen buurt.

Belangrijk voor het portfoliobeleid van Portaal Nijmegen is daarnaast de rol die wij voor onszelf zien weggelegd in de stad Nijmegen. Deze hebben wij, in nauwe samenwerking met de gemeente en onze belanghouders, als volgt geformuleerd: ‘Portaal Nijmegen is een corporatie die in en voor de stad Nijmegen zichtbaar wil bijdragen aan het versterken van wijk en buurt. Daarnaast heeft zij bijzondere aandacht voor de kwetsbare groepen op de woningmarkt.’

Een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente en de Nijmeegse corporaties is het principe van de ongedeelde stad. Wij vinden dat iedereen in beginsel overal in de stad moet kunnen wonen. Wijken moeten niet exclusief zijn voorbestemd voor een bepaalde (inkomens)groep. Mensen met een hoger inkomen moeten dus ook in een ‘arme’ buurt kunnen wonen. Omgekeerd moeten mensen met een lager inkomen ook in een ‘rijke’ buurt kunnen wonen.


Met deze uitgangspunten zijn de hoofdlijnen van onze missie en visie geschetst: het gaat ons niet in de eerste plaats om stenen, maar om mensen die sociaal kunnen stijgen in een vitale wijk die dat mogelijk maakt. Alles wat wij doen op het gebied van (maatschappelijk) vastgoed, leefbaarheid en wonen, zorg en welzijn moet hieraan bijdragen. Wat dat concreet betekent voor onze (toekomstige) woningportefeuille hebben we uitgewerkt in zes doelstellingen.


  1. Marktaandeel

Om echt iets te kunnen betekenen voor de stad, wijk, buurt en onze doelgroepen is het nodig dat ons marktaandeel zo veel mogelijk gelijk blijft. In 2007 waren wij eigenaar van 17% van de woningen in Nijmegen. Dat aandeel proberen wij zo veel mogelijk te behouden.

  1. Opbouw van wijken

Portaal werkt mee aan een evenwichtige opbouw van de wijken in de stad Nijmegen, volgens het bovengenoemde principe van de ongedeelde stad. Daarvoor bouwen we woningen met een kwaliteit die de klant vraagt. Concreet streven we naar een verhouding tussen huur- en koopwoningen in wijken van vijftig-vijftig: de helft huur, de helft koop.

  1. Aantallen woningen

Portaal streeft naar een woningbezit in 2018 van bijna twaalfduizend woningen. Daarvan behoort ruim tachtig procent tot de bereikbare voorraad (met een huur van maximaal de aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens in de regeling van huurtoeslag). De rest van de woningen is middelduur (met een huur tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens) en (voor een klein deel) duur.

  1. Kwaliteit

Onze hele woningvoorraad moet in 2018 op het niveau van de basiskwaliteit zijn gebracht. Wat we daar precies onder verstaan, staat in het overzicht in het kader.

  1. Verversing van het bezit

Om te voorkomen dat ons woningbezit veroudert, moeten we dit voortdurend blijven ‘verversen’. Dat doen we enerzijds door toevoegingen via nieuwbouw en aankoop, anderzijds door onttrekkingen via sloop en verkoop. Op deze manier willen wij tot 2018 per jaar gemiddeld minimaal 4% van onze voorraad verversen.

  1. Levensduur bezit

Naast verversen is ook het investeren in wat we al hebben van groot belang om ons woningbestand bij de tijd te houden. Deze investeringen moeten ertoe leiden dat ons bezit langer meekan. Om dat te bereiken, hebben we maxima gesteld aan het aantal woningen en complexen die slecht verhuurbaar zijn dan wel onvoldoende aansluiten op wat de markt vraagt (respectievelijk vijftien en dertig procent).
Deze zes doelstellingen zijn afgestemd op de afspraken die wij hebben gemaakt met de gemeente Nijmegen (Koepelovereenkomst en Prestatieovereenkomst), onze visie op wonen, zorg en welzijn die we in nauwe samenwerking met andere partijen tot uitvoering brengen en de randvoorwaarden die zijn gesteld binnen de totale Portaalorganisatie. Wat we moeten doen om de doelstellingen te bereiken, hangt uiteraard in de eerste plaats af van onze uitgangspositie. Meer hierover in de volgende paragraaf.



De voorraad van Portaal nu
Hoe staat de huidige woningportefeuille van Portaal Nijmegen er voor? Een kort overzicht aan de hand van drie criteria. IJkpunt is de voorraad in het voorjaar van 2008.

Voorraad naar woningtype en stadsdeel
Portaal Nijmegen heeft de meeste woningen in de stadsdelen Oud West en Zuid. Daarnaast hebben wij veel woningen in Dukenburg, Nieuw West en Nijmegen Midden. Eengezinswoningen vormen de grootste categorie in onze voorraad, namelijk meer dan de helft. Deze woningen nemen in het algemeen een sterke positie in op de woningmarkt. Dat geldt niet voor de meergezinswoningen zonder lift, die op de markt een zwakke positie innemen. Dit woningtype maakt nog steeds een significant deel uit van onze voorraad, grofweg dertig procent.

Combineren we de twee gegevens, dan ontstaat het volgende beeld.


figuur 1 - Huidige voorraad naar stadsdeel en woningtype



Voorraad naar grootte
De woningen van Portaal Nijmegen zijn gemiddeld klein (zie figuur 2): bijna driekwart heeft een oppervlakte van minder dan 80 m². Ruim dertig procent is zelfs kleiner dan 60 m². Voor meer dan de helft zijn dit meergezinswoningen zonder lift, het zwakste woningtype op de woningmarkt. Als we bedenken dat mensen in de toekomst steeds groter willen wonen, zijn eigenlijk alleen woningen groter dan 80 m² voldoende toekomstbestendig. Die maken nu maar een kwart van onze voorraad uit.


figuur 2 - Huidige voorraad naar grootte en woningtype

As;dklfjas;ldfkjaslkdfjasdf




Voorraad naar huurprijs
Uit figuur 3 blijkt dat de woningvoorraad van Portaal Nijmegen op dit moment vrijwel alleen maar bestaat uit bereikbare woningen. Dat zijn woningen met een huur onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag voor een- en tweepersoonshuishoudens (499 euro per maand, prijspeil 2008). Het aantal en aandeel van middeldure en dure woningen is haast te verwaarlozen. Wij voeren een huurprijsbeleid waarbij de huur van woningen na mutatie standaard wordt opgetrokken naar een niveau van 78% van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Dit zal op den duur leiden tot een andere verdeling van de huurklassen. Het aandeel bereikbaar wordt kleiner maar blijft nog steeds overheersen, het aandeel middelduur neemt toe (zie figuur 3).

figuur 3 - Verdeling over huurklassen (nu en na volledige invoering van het huurprijsbeleid)

Welke conclusies kunnen we uit het voorafgaande trekken? Het zijn er vier:



  • Portaal Nijmegen heeft een relatief zeer groot aantal betaalbare woningen. Vrijwel alle woningen zijn bereikbaar voor de doelgroep;

  • wij hebben relatief veel kleine woningen, met een oppervlakte minder dan 80 m²;

  • Portaal heeft veel woningen in de oude volksbuurten;

  • ons bezit is relatief verouderd, gezien de periode waarin de meeste woningen zijn gebouwd.

Met deze kenmerken loopt Portaal Nijmegen met haar woningbezit op middellange termijn een zeker risico. Volgens een marktanalyse van onderzoeksbureau Stec is onze voorraad te eenzijdig. De gemiddeld povere kwaliteit en de over de gehele linie onvoldoende aansluiting op de woningvraag vormen een bedreiging. Dit blijkt ook uit de verdeling van ons bezit naar zwakke, neutrale en sterke pmc’s 1: ongeveer een derde moet als zwak worden bestempeld. Stec geeft ook aan waar in de ontwikkeling van onze portefeuille de grootste kansen liggen, namelijk in het voorzien in de vraag naar (middel)dure woningen van de groeiende doelgroep 55-plussers en starters op de woningmarkt.




Waar wil Portaal naar toe?
In het portfoliobeleid hebben wij onze wensportefeuille voor 2018 geformuleerd: hoe zou ons bezit er over tien jaar uit moeten zien om te voldoen aan onze doelstellingen op maatschappelijk (bijvoorbeeld de ongedeelde stad) én financieel gebied (continuïteit waarborgen, risico’s spreiden)? Een vergelijking tussen de wensportefeuille en ons huidige bezit leert wat we de komende tien jaar aan onze woningvoorraad moeten veranderen. In deze paragraaf gaan we in op het algemene beeld, in de volgende zoomen we in op de strategie per stadsdeel. Zoals al gezegd gaan we niet in op wat het portfoliobeleid betekent voor afzonderlijke woningcomplexen. Dat moet immers nog verder worden uitgewerkt.

Ontwikkeling totale woningportefeuille
Portaal Nijmegen streeft naar het behoud van haar huidige marktaandeel in Nijmegen van 17%. Dit is nodig om onze bereikbare voorraad op peil te houden en tegelijkertijd meer differentiatie aan te brengen naar prijs en kwaliteit. Ook leggen we daarmee als partij in de stad letterlijk meer gewicht in de schaal. Het is echter realistisch om nu al aan te nemen dat ons marktaandeel zal afnemen. Gelet op het nieuwbouwprogramma van de gemeente zouden we in 2018 13.444 woningen moeten hebben om ons marktaandeel te behouden. Dit vraagt om een uitbreiding van de portefeuille die we financieel niet kunnen waarmaken. Een marktaandeel van 14% is beter haalbaar. We zouden dan in 2018 een kleine twaalfduizend woningen hebben, zo’n 500 meer dan nu.
Gelet op onze huidige harde plannen en de wensportefeuille in 2018 plegen we de komende tien jaar de volgende inspanningen in ons woningbezit.

tabel 1 - Nieuwbouw, sloop, verkopen en aankopen in aantallen woningen, 2009-2018


Ingreep

Totaal aantal woningen

Gemiddeld per jaar










Nieuwbouw (bestaande plannen)

+ 1.658

+ 166

Sloop

- 825

- 83

Verkoop

- 1.836

- 184

Aankoop (en/of extra nieuwbouw)

+ 1.503

+ 150










Totaal (netto)

+ 500

+ 50

Verdeeld over de verschillende jaren ontstaat het volgende beeld.



figuur 4 - Ontwikkeling woningvoorraad 2008-2018 op basis van de wensportefeuille

Onze nieuwbouwambities zijn nu al in harde plannen verwerkt. Daar volgt dus in beginsel geen extra inspanning uit boven wat we ons nu al hebben voorgenomen. Hetzelfde geldt voor de sloopplannen: de aantallen worden gerealiseerd in plannen die al bekend zijn. We slopen vooral in de komende jaren relatief veel. Of daar later eventueel nog nieuwe sloopplannen bij komen, wordt de komende jaren onderzocht.

Bij de verkopen en aankopen moeten we wel extra inspanningen verrichten om de wensportefeuille te realiseren. Wij werken met een ‘verkoopvijver’ van woningen die beschikbaar zijn voor verkoop aan zittende huurders of bij mutatie. Om de gewenste verkoopaantallen te halen, gaan we aan deze vijver bijna 1400 woningen toevoegen. Het zal een aantal jaren duren voordat deze verkocht zijn. Verder is er de inspanning om per jaar, bovenop de bestaande nieuwbouwplannen, gemiddeld 150 woningen extra aan onze voorraad toe te voegen. Dit kan gestalte krijgen via de aankoop van bestaande woningen of extra nieuwbouw. Deze opgave wordt per stadsdeel verder uitgewerkt.

Naast deze ingrepen die gevolgen hebben voor de omvang van de woningportefeuille, blijft Portaal Nijmegen in de komende tien jaar uiteraard ook fors investeren in renovatie en groot onderhoud. Jaarlijks wordt bepaald welke complexen op het niveau van de basiskwaliteit worden gebracht.



Ontwikkeling woningportefeuille naar prijs
Portaal Nijmegen zal ook in 2018 voldoende woningen moeten hebben die betaalbaar zijn voor de doelgroep. Volgens onderzoek van RIGO Research en Advies blijft de doelgroep in Nijmegen tot 2015 in absolute zin ongeveer even groot als nu. Relatief, als percentage van de totale Nijmeegse bevolking, wordt de doelgroep echter kleiner. Omdat ook ons marktaandeel in de stad afneemt, kan de omvang van onze bereikbare voorraad omlaag naar 9700 woningen in 2018 (zie tabel 2), nog steeds 80% van ons totale woningbezit.


tabel 2 – Wensportefeuille Portaal Nijmegen in 2018, naar huurklasse


Categorie

Omschrijving

Aantal










Goedkoop

Huur lager dan de eerste aftoppingsgrens in de huurtoeslag: € 499, prijspeil 2008

9.700

Middelduur en duur

Huur hoger dan de eerste aftoppingsgrens in de huurtoeslag

2.207

Zouden wij ons huidige huurprijsbeleid ongewijzigd voortzetten, dan neemt onze bereikbare voorraad in de komende tien jaar te sterk af. Wij zouden dan in 2018 niet 9.700 maar slechts 8.100 bereikbare woningen hebben. Daarom passen we bij 1.600 eengezinswoningen een uitzondering toe op het huurprijsbeleid. De huur van deze woningen wordt bij mutatie slechts verhoogd tot de eerste aftoppingsgrens en niet, zoals wij normaal doen, naar 78% van de maximaal redelijke huur. Deze restrictie passen we met name toe bij woningen in de minder populaire wijken. Hoe en waar precies wordt nog verder uitgewerkt.


In figuur 5 is te zien wat het uitzonderingsbeleid betekent voor de toekomstige opbouw van onze woningportefeuille.

figuur 5 - Ontwikkeling woningportefeuille Portaal 2008-2018, naar huurklasse

Omdat de ontwikkeling van onze doelgroep het toelaat om het aantal en aandeel bereikbare woningen te verlagen, krijgen we de ruimte om ook middeldure woningen nieuw te bouwen en aan te kopen. Al blijven, getuige tabel 3, ook hier de bereikbare woningen de boventoon voeren.



tabel 3 - Verhouding bereikbare en middeldure woningen bij nieuwbouw en aankopen, 2009-2018


Ingreep

Totale opgave

Aantal bereikbaar

Aandeel bereikbaar

Aantal middelduur

Aandeel middelduur



















Nieuwbouw (bestaande plannen)

1.660

995

60%

665

40%

Aankoop (en/of extra nieuwbouw)

1.500

1200

80%

300

20%


Portaal in de verschillende stadsdelen
Onze wensportefeuille in 2018 is niet alleen uitgesplitst naar huurklasse, maar ook naar stadsdeel. Welke globale strategie volgt Portaal Nijmegen in de komende tien jaar in de verschillende stadsdelen in Nijmegen? In deze paragraaf een overzicht. We beginnen met de stadsdelen waar Portaal op dit moment het meeste bezit heeft, en eindigen waar we nu het minste bezit hebben.

Oud West
In Oud West, de wijken De Biezen en Wolfskuil, heeft Portaal ongeveer de helft van de woningen in bezit. Wij zijn hier de enige corporatie van betekenis en eigenaar van een groot deel van de huurwoningen. Met name in Wolfskuil zijn dit vooral eengezinswoningen. Beide wijken hebben een aantal fysieke en sociale problemen, zoals een verouderde woningvoorraad van soms slechte kwaliteit, een negatieve sociale structuur en een negatief imago. De Biezen en Wolfskuil worden dan ook geherstructureerd door middel van een gevarieerde aanpak met een groot aantal maatregelen op sociaal, economisch en fysiek vlak. Zo investeert Portaal vier jaar lang extra in de leefbaarheid in het Waterkwartier, inclusief projecten om de problemen achter de voordeur aan te pakken. De fysieke ingrepen bestaan uit sloop/nieuwbouw, renovatie en verkoop van huurwoningen. Dit moet de differentiatie in de woningvoorraad in het stadsdeel vergroten. Zo lang deze operatie aan de gang is, worden de huren voor sloop- en renovatiewoningen bewust laag gehouden.

Portaal wil haar bezit in Oud West afbouwen, om op het niveau van de totale portefeuille een grotere spreiding te krijgen, in lijn met het principe van de ongedeelde stad. Dit afbouwen gebeurt door het verkopen van woningen met een slecht verhuurperspectief en het, na sloop, terugbouwen van koopwoningen. Mede door intensieve investeringen in de leefbaarheid verwachten wij op termijn een waardestijging in het gebied. Vooral het Waterkwartier biedt hiervoor goede kansen.



Zuid
Het stadsdeel Zuid bestaat uit de ‘Vogelaarwijk’ Hatert, Grootstal, Hatertse Hei en Brakkenstein. Portaal heeft alleen bezit in Hatert en Grootstal. Deze twee wijken, beide gebouwd in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw, verschillen van elkaar. Hatert heeft veel problemen. De wijk ligt ver van het centrum en heeft een monotone bebouwing, negatieve sociale structuur, matige leefbaarheid en negatief imago. Er wonen relatief veel werklozen en mensen met lage inkomens. Portaal gaat de wijk in de komende jaren, samen met de gemeente en collega-corporaties Talis en Woongenoot, vernieuwen. Dit gebeurt onder meer door meer variatie te brengen in de woningvoorraad, ingrepen in de openbare ruimte, intensivering van het beheer, aanpassing van woningen voor mensen met een zorgbehoefte en maatregelen achter de voordeur. In Grootstal is zo’n operatie niet nodig. In deze wijk is het prettig wonen. Portaal richt zich hier dan ook op de instandhouding van woningen en woonomgeving. Wel verkopen wij in Grootstal meergezinswoningen om de differentiatie in de woningvoorraad in de wijk te vergroten.

Portaal wil haar bezit in Zuid in de komende tien jaar licht uitbreiden. Omdat we hier relatief veel huurwoningen slopen en verkopen, zullen we dus veel moeten nieuwbouwen en aankopen. Gedacht wordt aan een productie tot 2018 van ruim driehonderd woningen. Zodra zich in Brakkenstein en Hatertse Hei mogelijkheden voordoen om bezit op te bouwen, zullen we dat serieus onderzoeken.



Dukenburg
In het stadsdeel Dukenburg heeft Portaal zo’n 1.800 woningen, verdeeld over de vijf wijken Zwanenveld (waar wij met rond 700 woningen het grootste bezit hebben), Meijhorst, Malvert, Tolhuis en Aldenhof. Dukenburg is een gevarieerd stadsdeel dat nog geen grote problemen heeft maar wel in de gevarenzone zit. Zo zijn er sociale problemen en is er op sommige plaatsen sprake van overlast en onveiligheid. In het masterplan voor het stadsdeel hebben gemeente en corporaties afgesproken hoe ze een verder afglijden van Dukenburg willen voorkomen. Daartoe zal onder meer een aantal verouderde woningcomplexen worden aangepakt. In de rest van ons bezit in Dukenburg voorzien we geen grootscheepse renovatie of herstructurering. Wel plegen we het normale onderhoud en brengen we, waar dat nodig is, woningen op het niveau van de basiskwaliteit.

Portaal gaat in Dukenburg een groot aantal woningen verkopen om de verhouding tussen huur en koop meer in evenwicht te brengen. Hierdoor neemt de differentiatie in de voorraad toe en blijven de woningen toch bereikbaar voor onze doelgroep.




Nieuw West
Nieuw West bestaat uit de wijken Heseveld en Neerbosch-Oost en de oude dorpskern Hees. Portaal heeft vooral bezit in Heseveld, waar wij de grootste corporatie zijn. Deze wijk kampt met tal van problemen, zoals een verouderde woningvoorraad en verslechterde sociale structuur. In Neerbosch-Oost nemen wij met een bescheiden bezit een ondergeschikte positie in, net als in Hees.

Samen met de gemeente en de bewoners zijn we eind 2007 gestart met de vernieuwing van Heseveld. Dit krijgt onder meer gestalte via renovatie, beperkte nieuwbouw en verkoop van bereikbare woningen aan de doelgroep. Onze strategie is om in deze wijk onze positie licht af te bouwen, om zo ook de differentiatie in de voorraad te vergroten.



Midden
In het stadsdeel Midden heeft Portaal alleen woningbezit in het Willemskwartier, een onderdeel van de wijk Nije Veld. Wij zijn hier de belangrijkste speler met een bezit van 1.250 woningen op een totale voorraad van ongeveer 2.200. Het Willemskwartier is een vooroorlogse volkswijk die ondanks een redelijk centrale ligging in de stad slecht wordt gewaardeerd. Dit heeft alles te maken met de eenzijdige woningvoorraad en bevolkingssamenstelling en de relatief matige kwaliteit van de openbare ruimte. Het Willemskwartier kent dan ook nogal wat problemen: veel kleine en slechte woningen, de aanwezigheid van allerlei barrières, lage inkomens, relatief veel werklozen, een negatieve sociale structuur en een slecht imago.

De gemeente Nijmegen is met de corporaties, met Portaal als leidende partij, al geruime tijd hard aan het werk om de buurt te vernieuwen door ingrepen in de woningvoorraad (sloop/nieuwbouw en renovatie) en openbare ruimte. Doel is de differentiatie te vergroten. Dit heeft inmiddels al goede resultaten opgeleverd, reden waarom we onze inspanningen op dit gebied de komende jaren doorzetten. Daarnaast willen wij ook bezit opbouwen in de andere, sterkere, wijken in Midden: Hazenkamp, Goffert, St. Anna en Heyendaal. Daarmee vergroten we de differentiatie in Midden en bieden we onze huurders meer mogelijkheden om dichtbij huis hun woonsituatie te verbeteren.



Centrum
Portaal heeft in de Nijmeegse binnenstad (de wijken Centrum en Benedenstad) zo’n 900 woningen in bezit. Het zijn voornamelijk appartementen met en zonder lift. Centrum is een gewild woongebied. Huurders verhuizen niet snel en de wachtlijsten zijn lang. Er is wel sprake van enig fysiek ongemak in de openbare ruimte door onder meer onveiligheid, parkeerproblemen, overlast, te weinig groen en te weinig speelmogelijkheden. Het zijn de bekende bijverschijnselen van het wonen in een binnenstad.

Vanwege de goede positie op de woningmarkt heeft Portaal in Centrum geen grote opgave. De strategie richt zich hier in de komende tien jaar dan ook vooral op het in stand houden en waar nodig verbeteren van de woningen en woonomgeving. Er worden in beginsel geen woningen verkocht. We zoeken wel naar mogelijkheden om ons bezit in Centrum te vergroten. Daar is echter niet veel ruimte voor.



Lindenholt
Het stadsdeel Lindenholt bestaat uit de wijken ’t Acker, het Broek en de Kamp. Portaal verhuurt zo’n 650 woningen in ’t Acker en de Kamp. Daarmee zijn wij een bescheiden speler in dit stadsdeel, waar andere corporaties meer bezit hebben en waar ook veel koopwoningen staan. De wijken in Lindenholt hebben in het algemeen weinig problemen. In een geconcentreerd aantal complexen is wel sprake van een verslechterde leefbaarheid. Deze wordt gericht aangepakt. Voor het stadsdeel als geheel is geen grootscheepse vernieuwing voorzien. De strategie van Portaal sluit hier op aan en is met name gericht op het handhaven van de bestaande complexen.

Noord
Portaal heeft momenteel met een kleine 250 stuks nog maar weinig woningen in het stadsdeel Noord. Dat worden er in de toekomst aanzienlijk meer. Noord is met de Waalsprong immers het grote uitbreidingsgebied in Nijmegen. Om in dit stadsdeel voldoende differentiatie in de woningvoorraad op te bouwen, bouwt Portaal hier uitsluitend huurwoningen, verdeeld over 60% bereikbaar en 40% (middel)duur. We gaan uit van een toename van ons bezit in Noord met 850 woningen. Daarnaast is er nog financiële ruimte voor een extra uitbreiding met circa 270 woningen. In onze bestaande kleine voorraad gaan we in beginsel geen woningen verkopen.

Oost
Het stadsdeel Oost bestaat uit de wijken Bottendaal, Galgenveld, Altrade, Hunnerberg, Hengstdal, Ooyse Schependom, Kwakkenberg en Groenewoud. Portaal heeft in een aantal van deze wijken op dit moment ruim tweehonderd woningen in bezit (twee procent van de huurwoningen in Oost).

Oost is een aantrekkelijk en gevarieerd woongebied van vóór de Tweede Wereldoorlog. Het stadsdeel kent weinig problemen. Vanuit het principe van de ongedeelde stad moeten er in Oost wel meer mogelijkheden komen voor mensen met lagere inkomens. Dit sluit aan bij de strategie van Portaal om haar woningbezit in Oost uit te breiden. De mogelijkheden hiervoor zijn echter beperkt en elke uitbreiding zal hoge kosten met zich meebrengen. Er zijn geen plannen om in Oost woningen te verkopen.



Een overzicht
Samenvattend staat in tabel 4 een overzicht van de bovengenoemde stadsdelen, waarbij we ons huidige bezit afzetten tegen het gewenste bezit in de toekomst.
tabel 4 – Huidige portefeuille en wensportefeuille Portaal Nijmegen in de verschillende stadsdelen


Stadsdeel

Omvang huidige portefeuille (peildatum begin 2008)

Omvang wensportefeuille in 2018 (afgerond)










Oud West

3.079

2.475

Zuid

2.265

2.340

Dukenburg

1.771

1.380

Nieuw West

1.230

945

Midden

1.040

1.275

Centrum

907

1.025

Lindenholt

660

720

Noord

236

1.355

Oost

219

400


Toetsing aan onze doelstellingen
Zijn de bovengeschetste strategieën voldoende om onze eerdergenoemde voornemens te realiseren? Slagen we er hiermee in de zes doelstellingen uit het portfoliobeleid waar te maken? We lopen ze weer even langs.


  1. Marktaandeel

We zullen er niet in slagen ons huidige marktaandeel van 17% te handhaven. Dit is financieel niet haalbaar. Bovendien hebben we daarvoor een te grote verkoopopgave. Als de in Nijmegen voorziene nieuwbouwproductie voor de komende tien jaar volledig wordt gehaald, komt ons marktaandeel in 2018 uit op zo’n 14%, bij een woningbezit van een kleine twaalfduizend woningen.

  1. Opbouw van wijken

In hoeverre in Nijmegen evenwichtige wijken tot stand komen, hangt uiteraard niet alleen van ons af. Ook het beleid en de ingrepen van andere vastgoedpartijen zijn van grote invloed. Kijken we alleen naar het effect van onze eigen strategie (waarbij we even aannemen dat anderen niets doen), dan kruipt de verhouding tussen huur en koop in de meeste stadsdelen een stukje dichter toe naar de gewenste vijftig-vijftig. De verschuivingen zijn in de regel klein.

  1. Aantallen woningen

Het portfoliobeleid leidt in 2018 tot een woningbestand dat is onderverdeeld in circa 9.700 bereikbare woningen en ongeveer 2.200 middeldure woningen. Daarmee leveren wij een, in vergelijking met andere corporaties, evenredige bijdrage aan de huisvesting van de doelgroep in Nijmegen. Om het aantal van 9.700 bereikbare woningen te halen, moeten we voor 1.600 eengezinswoningen een uitzondering maken op het huurprijsbeleid.

  1. Kwaliteit

Een behoorlijk aantal woningen van Portaal Nijmegen voldoet niet aan de eisen voor de basiskwaliteit. In 2007 is becijferd dat we per jaar 12½ miljoen euro moeten uitgeven om al het achterstallig onderhoud weg te werken en alle woningen op het niveau van de basiskwaliteit te brengen. Alhoewel dit in de praktijk lager zal uitvallen, is nu al duidelijk dat we deze ambitie niet halen. De daarvoor noodzakelijke financiële inspanningen kunnen we eenvoudigweg niet opbrengen. In 2018 hebben we dus nog steeds woningen die niet aan de basiskwaliteit voldoen.

  1. Verversing van het bezit

Met ons portfoliobeleid verversen we tot 2018 jaarlijks gemiddeld 5,1% van de voorraad. Dat is ruim boven de landelijke norm voor woningcorporaties van 1½ à 2% en onze eigen doelstelling van 4%. De verversing gaat het hardst in de eerste jaren, als we relatief veel slopen, en neemt daarna in tempo iets af.

  1. Levensduur bezit

Ons portfoliobeleid is onder meer bedoeld om de levensduur van ons bezit te verlengen. Met de strategieën die we hiervoor inzetten, lijken we de doelstellingen op dit gebied te halen. Hierbij past de relativering dat het nooit helemaal valt te voorspellen hoe de woningmarktpositie van complexen zich in de loop van de tijd zal ontwikkelen. Dit moeten we blijven monitoren.
Concluderend kunnen we stellen dat we het grootste deel van onze doelstellingen lijken te gaan halen. Op enkele punten (marktaandeel, evenwichtige opbouw van enkele wijken, kwaliteit) gaan we onze voornemens niet volledig waarmaken.


De opgave in cijfers: is het haalbaar?
De voorgenomen ingrepen in de woningportefeuille kosten uiteraard geld. Wij hebben, met de nodige slagen om de arm, globaal becijferd hoeveel we in de komende tien jaar gaan investeren in alleen ons woningbezit (zie tabel 5). Dit staat dus nog los van de forse investeringen in de wijkaanpak, wonen, zorg en welzijn en maatschappelijk vastgoed.

tabel 5 – Investeringen Portaal Nijmegen in het woningbezit 2009-2018, in miljoenen euro’s


Ingreep

Te investeren bedrag







Nieuwbouw

562

Renovatie

65

Basiskwaliteit

70

Leefbaarheid

23

De doorrekening van deze bedragen leert dat Portaal Nijmegen ze financieel kan opbrengen. De solvabiliteit komt in 2018 weliswaar op een laag niveau uit, maar door onze inbedding in de brede organisatie van Portaal kan dit zonder problemen worden opgevangen. Als zelfstandige organisatie hadden we deze omvangrijke opgave niet kunnen betalen. Het antwoord op de in deze paragraaf gestelde vraag is dus ‘ja’: het forse investeringsprogamma van Portaal Nijmegen is financieel haalbaar.




Tot slot: kanttekeningen
Portaal Nijmegen is zich bewust van het hoge ambitiegehalte van haar portfoliobeleid. We realiseren ons dat er gaandeweg meerdere beren op de weg kunnen verschijnen. Ook kunnen onze inzichten veranderen. We zullen de komende jaren de vinger daarom goed aan de pols houden. Dat betekent ook dat het nu geformuleerde portfoliobeleid geen eeuwigheidswaarde heeft. Als de omstandigheden daar om vragen, zal het tussentijds worden aangepast of bijgesteld. Daarom gaan we om de drie jaar herijken of we met ons portfoliobeleid nog op de juiste koers liggen. Wat ons betreft is dat een logisch onderdeel van verstandig maatschappelijk ondernemen.

1 Pmc’s staat voor product-markt-combinaties: een aanduiding van complexen naar grootte, ligging en huurprijs.







De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina