Projectoverzicht: vlottrekken bouwprojecten



Dovnload 41.5 Kb.
Datum23.07.2016
Grootte41.5 Kb.













Projectoverzicht: vlottrekken bouwprojecten
Om goed inzicht te krijgen in de projecten die deel uitmaken van de pilot Vlottrekken bouwprojecten van VNO-NCW en Bouwend Nederland, is hieronder op een viertal thema’s ruimte om een gedetailleerde relevante toelichting te geven. Deze thema’s zijn terugkerende onderwerpen in het Watertorenberaad en de werksessies en pilots, waardoor nieuwe inzichten ontstaan om vastgoed- en gebiedsontwikkelingen op een (andere) manier vorm te geven dat deze meer kans van slagen hebben om doorgang te vinden. Gelieve een zo accuraat en relevant mogelijke projectoverzicht op te stellen. Daarnaast vragen wij u documentatie toe te voegen die bijdraagt aan het inzicht in het project en de context (visiedocument, vigerend overheidsbeleid, samenwerkingsovereenkomst, ontwerp, etc.). Wij gaan strikt vertrouwelijk om met deze informatie en zullen de informatie enkel gebruiken om de projecten te analyseren en mogelijke kansen/knelpunten te identificeren om het project in de nabije toekomst mogelijk verder te krijgen.



Algemeen










Naam project

:

Ravenbosch










Plaats / gemeente

:

Rotterdam



Kaart met ligging 3 projectlocaties:

Voorlopige shortlist geschikte locaties:

  • Geel: School voor Vrouwenarbeid Koningsveldeplein, Liskwartier, ongeveer 3.000 m2, 3 bouwlagen, bouwjaar 1907-1915, eigendom @@, nu tijdelijke ;

  • Rood: Broederklooster, Mathenesserweg 250, Tussendijken, ongeveer 2.300 m2, 4 bouwlagen, bouwjaar 1955, eigendom Stichting F.I.C. (Broeders van Maastricht weblink), binnenkort in de verkoop weblink factsheet;

  • Groen: School met gymzaal, Zoutziedersstraat 18-20, Tussendijken, ongeveer 1.505 m², 3 bouwlagen en een zolder, bouwjaar 1926, eigendom gemeente Rotterdam, staat nu te koop weblink.


Casusbeschrijving: Samenvatting van het project (projectomschrijving): locatie/ligging, doelgroep, type

woningen, financieringsvorm (huur of koop) prijsklasse, concept, programma met welke specifieke onderdelen, etc.
Doelgroep

Meer en meer ouderen zijn zich er van bewust dat zij langer zelfstandig moeten wonen. Zeker na de recente hervormingen in de zorg en ouderenhuisvesting . Langer dan hun eigen ouders die vaak in (nu veelal verouderde) verpleeg- en verzorgingshuizen terecht kwamen. De 50+ er van nu is (vaak) kapitaalkrachtig(er), mondig en proactief. Het idee om met elkaar, met gelijkgestemden, een kleinschalig wooncomplex te ontwikkelen (als alternatief voor alleen wonen of een traditioneel verzorgingshuis/serviceflat) spreekt een zekere

doelgroep sterk aan. Voor een deel van deze groep geldt dat zij graag wil kopen. Voor een ander deel geldt dat

zij graag willen huren. De wens het oude huis te verkopen om vermogen vrij te maken en ook omdat mensen niet

altijd meer zin hebben in (in hun ogen) het gedoe van een koopwoning. We horen regelmatig dat er groepen 50+

de nadrukkelijke wens hebben om koop en huur in een project te combineren.


Casus

Zo ook de Stichting Ravenbosch. Deze Stichting is al enige tijd op zoek naar een pand en een geschikte investeerder om hun plan, een woongemeenschap voor 50+, te kunnen ontwikkelen. Het pand wordt gezocht in regio

Rotterdam, geschikt voor tenminste 15 appartementen en maximaal 30 appartementen van gemiddeld 80 m2.

Een gezamenlijke tuin en ontmoetingsruimte, maar ook privé balkon of dakterras zijn nadrukkelijke wensen. Het pand is bij voorkeur karakteristiek en sfeervol, niet hoger dan 4 lagen. De groep is enthousiast over het idee van

herbestemming van een karakteristiek pand. Alle woningen moeten gelijkvloers en toegankelijk zijn. Qua prijsklasse loopt de groep sterk uiteen: ongeveer 1/3 wil kopen, 1/3 denkt aan een markthuur en 1/3 aan sociale huur.

De focus ligt op de oude stadswijken in Rotterdam waar winkels en openbaar vervoer op loopafstand zijn.


Rol Urbannerdam

Urbannerdam heeft voor de groep een analyse van de woonwensen gemaakt en een aantal aanbevelingen geformuleerd. Een van de aanbevelingen was om gelijktijdig naar een geschikt pand als een geschikte investeerder te

zoeken voor het huur-deel van het project. De groep heeft zich eerder vooral geconcentreerd op het formeren van

de groep, formuleren van een gedeelde visie en het zoeken naar een pand, en minder op het uitwerken van de

financiële haalbaarheid. De groep heeft wel een visie geformuleerd die geïnteresseerden zeer aanspreekt. Op het

hoogtepunt had de groep zo'n 60 leden. De groep heeft nu circa 20 betalende leden en 14 betrokken geïnteresseerden.


Deze casus is ons inziens zeer representatief voor meerdere initiatiefgroepen en projecten in het land. Vanwege

de groeiende doelgroep (vergrijzing babyboomers) en de noodzaak langer zelfstandig te blijven wonen. Ook de

combinatie van huur en koop (en dus het betrekken van een geschikte investeerder) blijkt bij meer CPO projecten een opgave. Zo weten we dat er meerdere CPO projecten (o.a. Culemborg, Boxmeer) met ouderen zijn,

waar de wens tot combinatie koop en huur er was, maar deze is laten varen omdat het te ingewikkeld werd.





Probleemdefinitie




Waar loopt het project tegenaan

:

De belangrijkste of lastigste opgave nu is het vinden van een geschikte investeerder om de combinatie koop- en

huur mogelijk te maken. Al helemaal de gewenste splitsing in sociale- en markthuur. Een geschikte investeerder die bereid is deel te nemen aan ontwikkeling in co-creatie/collectief

particulier opdrachtgeverschap, betrokkenheid heeft met de doelgroep en zeggenschap of inspraak mogelijk

maakt voor de huurders in het project. De kopers in het project kunnen op korte termijn een financieringsverklaring overleggen.












Wat is er reeds gedaan om het project vlot te trekken

:

Het stichtingsbestuur heeft een visie en programma van eisen uitgewerkt. Daarnaast heeft de groep een werkgroep financiële haalbaarheid, die de financieringsmogelijkheden en de organisatievorm (vereniging of coöperatie) uitwerken. En een werkgroep locaties die potentiele locaties onder de loep neemt. Er wordt een besluit voorbereid dat alle inschrijvers hun deelname formeel maken met een inleg (waarborgsom) van c.a. € 1.000,-. Nu betalen de leden een jaarlijkse contributie.
Urbannerdam heeft een conceptboek uitgewerkt op basis van de (gemeenschappelijke en individuele) woonwensen, voor meer focus en met aanbevelingen hoe voortgang te boeken.
Er is vorig jaar een casestudie uitgewerkt samen met Bam Woningbouw en HD projectontwikkeling voor inpassing van het initiatief in de voormalige jeugdgevangenis aan de Noordsingel in Rotterdam. Dit bleek niet haalbaar.
Er zijn nog geen serieuze contacten met potentiele investeerders voor het huurdeel in het project. Dat is nu juist de opgave.



Plan en programma










Aanleiding van het project

:

Stichting Ravenbosch wil een ouderenhuisvesting realiseren op antroposofische grondslag.










Initiatiefnemers

:

Stichting Ravenbosch (vertegenwoordigt 20 leden en 14 geïnteresseerden).










Documentatie

:

Conceptboek Ravenbosch door Urbannerdam

Huisvestingsvisie Ravenbosch door de stichting

Plan van aanpak Urbannerdam voor initiatieffase











Programma/functies

:

Tenminste 15 appartementen en maximaal 30 appartementen van gemiddeld 80 m2 met privé balkon of dakterras. Daarnaast een gezamenlijke tuin en ontmoetingsruimte. Geen hoogbouw (hoger dan 4 a 5 lagen).










Fasering/planfases

:

Initiatieffase mei – oktober 2014
Definitiefase november 2014 – februari 2015

Ontwerpfase maart – augustus 2015

Voorbereiding & Vergunning september – december 2015

Uitvoering 2016












Voorziene eindgebruikers

:

Leden van de Stichting Ravenbosch (of nog op te richten Vereniging van Opdrachtgevers of Coöperatie) of huurders van de nader te bepalen investeerder.










Markthaalbaarheid

:

De doelgroep en de geïnteresseerden zijn al aan boord. De groep heeft bewezen een netwerk te hebben, tijdens de uitwerking van de casus Noordsingel waren er 60 inschrijvers. Qua verkoop/verhuur risico is dit dus laag. Een vraag is wel qua haalbaarheid of ook sociale huur in het concept gecombineerd kan worden.










Huidige status

:

Initiatieffase



Partners en samenwerkingsconstructies










Betrokken partijen

:

Stichting Ravenbosch, Urbannerdam










Rolverdeling partijen

:

Ravenbosch is initiatiefnemer, Urbannerdam is adviseur.










Samenwerkingsovereenkomsten

:

Nog niet van toepassing










Inhoud overeenkomsten

:

Nog niet van toepassing










Aanvullende partijen

:

o.a. corporaties, (particuliere) beleggers, pensioenfondsen, ontwikkelende bouwers.



Ruimtelijke ordening / planologisch-juridisch kader










Proces / ruimtelijke ordening

:

Aangezien er nog geen specifieke locatie is, is dit nog niet uitgewerkt.










Status planologisch-juridisch

:

Aangezien er nog geen specifieke locatie is, is dit nog niet uitgewerkt.
Wel staat de doelgroep ouderen nadrukkelijk genoemd in gemeentelijk beleid in Rotterdam o.a. in het Uitvoeringsprogramma 2010 – 2014, met onder meer een nadruk op vraaggericht ontwikkelen.



Financiering en investeringen










Grond- en/of vastgoedexploitatie

:

Aangezien er nog geen specifieke locatie is, is dit nog niet uitgewerkt.










GREX en/of VEX

:

Aangezien er nog geen specifieke locatie is, is dit nog niet uitgewerkt.










Subsidies

:

Er is een aanvraag ingediend voor een subsidie bij de gemeente Rotterdam, het Fonds sociale infrastructuur, bedoeld voor financiering van maatschappelijke initiatieven in de wijk, zoals gelegenheden voor ontmoeting, dagbesteding of maaltijdservice en het vergroten van de inzet van vrijwilligers en het ondersteunen van mantelzorgers. Daarmee wil de gemeente het mogelijk maken dat Rotterdammers zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in hun wijk en deelnemen aan de samenleving.










Afdrachten

:

Vooralsnog geen sprake van.










Voorinvesteringen

:

Er is een fors bedrag geïnvesteerd in de haalbaarheidsanalyse bij de Noordsingel, evenals een bescheiden investering in het concept boek van Urbannerdam.










Status financiering

:

Zie eerdere toelichting over het zoeken naar investeerders en het opvragen van financieringsverklaringen voor de kopers.







De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina