Vastgoedeconomie academiejaar 2006-2007 Nele Hermie Inleiding



Dovnload 357.91 Kb.
Pagina1/19
Datum23.08.2016
Grootte357.91 Kb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   19

VASTGOEDECONOMIE


Academiejaar 2006-2007

Nele Hermie


Inleiding

Dagelijks worden we geconfronteerd met economisch, financieel en politiek nieuws. De inflatie is onder controle… De ECB staat onder druk om de rente te verhogen…Euro herstelt… Beleggers overschatten toekomstig rendement van vastgoed…Nog drie procent groei per jaar. Een goed begrip van economische wetten en spelregels is onontbeerlijk geworden. Verbanden inzien en zelf kunnen leggen is één van de doelstellingen van deze cursus. Een andere doelstelling is het ontwikkelen van een gezonde kritische houding tegenover beslissingen in het financiële landschap. Met gezonde kritische houding bedoel ik dat onze mening moet onderbouwd zijn met feiten en cijfers.

De cursus vastgoedeconomie gidst de student door het samenspel van economische financiële actoren en factoren. We belichten het sparen en beleggen en bekijken de indrukwekkende en soms ondoorzichtige verspreiding van financiële producten. Daarnaast besteedt de cursus ook aandacht aan de werking van de diverse financiële markten waarop financiële activa aangeboden en verhandeld worden. In het bijzonder vastgoedcertificaten, vastgoedbevaks en vastgoedfondsen. Daarbij wordt ook gewezen op de samenhang tussen de markten en de instrumenten die de monetaire overheid aanwendt opdat het financieel gebeuren zou bijdragen tot een niet-inflatoire groei.
Vastgoed en economie gaan hand in hand. De beurs, de rente en de mobiliteit spelen allemaal een rol. Dat de gezondheidstoestand van de vastgoedmarkt belangrijk is voor de economie in het algemeen staat buiten kijf. De link tussen beide is de jongste jaren overigens alleen maar toegenomen. De bouwsector was met een expansie van 8% dé motor achter de groei van 3% van de Belgische economie in 2006, de sterkste van de voorbije 6 jaar1,. Maar niet alleen de nieuwbouwmarkt is van belang. Ook de zogenaamde secundaire markt speelde een belangrijke rol. De forse prijsstijgingen creëren immers een algemeen gevoel van rijkdom bij de burger. Die opent daardoor al iets vlotter de portemonnee en … stimuleert zo de economische groei.
Beleggen in onroerend goed heeft voor velen een slechte klank door de speculatieve elementen die ermee verbonden zijn. Het inzichtelijk maken van de financiële toekomst van een vastgoed-object is echter van groot belang voor alle betrokken partijen, al was het maar om te voorkomen dat één van de partijen zich onrechtvaardig verrijkt. Rekenen op vastgoed verschaft de basis voor een goed krachtenspel rond onroerend goed-transacties. Naast de elementaire basiskennis van de financiële aspecten van vastgoed, behandelen we de rekenmethoden met diverse voorbeelden uit de vastgoedpraktijk.
De cursus vastgoedeconomie biedt een verheldering van de werking van de financiële wereld die op het eerste zicht vrij ondoorzichtig lijkt. De cursus is geen pasklaar vademecum voor beleggingen. We geven enkel een overzicht van de mogelijkheden en analyses die de hedendaagse financiële economie verrijken.


I.Financiële activa

Met zijn inkomen kan men twee dingen doen, consumeren of sparen.

Sparen levert activa op. Er bestaan twee soorten activa, reële en financiële.

Reële activa, zoals huizen, fabrieken, gronden, schilderijen, juwelen.

Financiële activa zijn geschreven contracten die recht geven op een geldhoeveelheid in de toekomst. Zoals de definitie onderstreept is een financieel actief een recht. Het kan dan ook enkel ontstaan en bloeien in een stabiel juridisch kader.

Een financieel actief kan tal van vormen aannemen: spaarboekje, bankbiljet, aandeel, obligatie, …

Financieel passief zijn kredieten.

II.Het financiële landschap

1.Financiële instellingen in België

We geven hier een profilering van de financiële tussenpersonen die in België optreden. We onderscheiden vijf categorieën van financiële instellingen:




    1. Kredietinstellingen, waarvan de voornaamste werkzaamheden bestaan in het van het publiek in ontvangst nemen van gelddeposito’s (zichtrekeningen, spaarrekeningen, …) of andere terugbetaalbare gelden (kasbons, …) en het verlenen van kredieten.

    2. Instellingen die via risicodragend kapitaal participeren in ondernemingen, vnl. zakenbanken en holdings.

    3. Beleggingsondernemingen, ondernemingen die voor derden beroepsmatig beleggingsdiensten presteren, vnl. beursvennootschappen.

    4. Institutionele beleggers, waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit het beleggen van geld op lange termijn, tot deze groep worden traditioneel gerekend: holdings of portefeuillemaatschappijen, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen, instellingen voor collectieve beleggingen (ICB).

    5. Monetaire overheid, sinds de monetaire unie in werking trad (verdrag van Maastricht, 1991, 3 fasen, laatste fase 1999: oprichting ECB) wordt het monetair beleid uitgevoerd binnen het Eurosysteem, door de Europese centrale bank (ECB) en de diverse nationale banken in het eurogebied.


Opmerkingen:
We mogen er niet vanuit gaan dat de activiteitenwaaier in elke categorie beperkt blijft tot het domein van de desbetreffende specialisatie. De despecialisatie of branchevervaging , die al enkele decennia ononderbroken bezig is, verzwakte sterk de verschillen tussen de diverse financiële instellingen. Activiteiten van diverse aard gebeuren nu doorgaans binnen dezelfde instelling of financiële groep.
We geven ook niet alle instanties die, in de bredere betekenis, als financiële tussenpersonen kunnen worden beschouwd, zoals ministerie van Financiën, Nationale Bank van België (NBB), Commissie voor Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA), Rentefonds, Beroepsverenigingen, Internationale instellingen, …


2.Rol en bestaansreden van het financieel systeem

2.1.Externe financiering: coördinatie van sparen en investeren

Het financieel systeem is het geheel van financiële markten, instellingen en tussenpersonen dat zorgt voor de overdracht van spaaroverschotten van de surpluseenheden (uitleners) naar de deficiteenheden (ontleners)

De surpluseenheden zijn de economische actoren die minder dan hun inkomen besteden en bijgevolg een surplus hebben. De deficiteenheden zijn de economische actoren die een tekort hebben aan financiële middelen omdat ze meer uitgeven dan hun inkomen.
Externe financiering wordt schematisch weergegeven in figuur 1. Er is een overdracht van spaarfondsen van degenen met een overschot naar degenen met een tekort.
Zonder een financieel systeem dat deze overdracht mogelijk maakt, zou de economisch agent zich moeten beperken tot interne financiering of zelffinanciering. Hij kan niet meer uitgeven dan zijn inkomen. Het deel van zijn inkomen dat hij niet consumeert vormt het sparen. Zijn investeringen zijn dan beperkt tot de bedragen die hij gespaard heeft.
Bij gebrek aan externe financieringsmogelijkheden worden particulieren beknot in hun mogelijkheden om duurzame consumptiegoederen aan te kopen. Dit houdt een ernstig welvaartsverlies in omdat zij hun consumptiepatroon niet optimaal kunnen spreiden over hun levenscyclus. De ondernemingen worden beperkt in hun investeringsmogelijkheden wanneer zij alleen op zelffinanciering aangewezen zijn.
De economische actoren die sparen zijn dikwijls niet dezelfde als diegenen met winstgevende investeringsopportuniteiten. Zo wordt spaargeld van de gezinnen overgedragen naar de bedrijven. De productiviteit in de economie wordt verhoogd door de reallocatie van kapitalen naar de economische actoren die ze het maast productief kunnen aanwenden.
Fondsen kunnen langs de financiële markten rechtstreeks van spaarder naar investeerder overgeheveld worden. Dit is directe financiering.

Ontlenen kan ook bij een financiële instelling, dus via een financiële tussenpersoon, ook financiële intermediairs genoemd. Dit is indirecte financiering.

Figuur 1: Externe financiering

2.2.Financiële diensten

Het financieel systeem vindt zijn diepere bestaansreden in het verbeteren van de coördinatie tussen sparen en investeren. Dat gebeurt door het leveren van financiële diensten in de vorm van liquiditeit, risicodeling en informatie. De bedoeling is het reduceren van de transactie-en informatiekosten.


Liquiditeit

Definitie

Voorbeeld

Liquiditeitsrisico


Risicodeling

Definitie

Schaalvoordelen

Diversificatievoordelen

Debiteurenrisico
Informatie

Definitie

Asymmetrische informatie

‘Principal-agency’ problem

Averechtse selectieprobleem

Moreel risico

Figuur 2: Bank als deposito- en kredietinstelling





  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   19


De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2019
stuur bericht

    Hoofdpagina