Vergadering: Dagelijks Bestuur Datum



Dovnload 55.14 Kb.
Datum25.07.2016
Grootte55.14 Kb.





Vergadering:

Dagelijks Bestuur


Datum:

29 juli 2005

Agendapunt:



Kenmerk:





Portefeuillehouder: Mevr. W.M. Verver - Aartsen



Auteur: H. Stapper

Akkoord







Portefeuillehouder

d.d.

Afdeling:

ERB

Financiën

d.d.

Bijlage:

1

Paraaf secretaris





Onderwerp: Actualisering Kantorenstrategie Holland Rijnland

Advies:

  1. Instemmen met de voorgestelde procedure, waarbij aan de gemeenteraden de gelegen-heid wordt geboden op de geactualiseerde kantorenstrategie zienswijzen in te dienen, waarna de kantorenstrategie in mei 2006 ter vaststelling wordt aangeboden aan het Algemeen bestuur.

  2. De kantorenstrategie in algemene zin te bespreken in het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken d.d. 1 september a.s.



Toelichting:
Algemeen:

In het kader van de werkzaamheden voor de As Leiden-Katwijk is in opdracht van Holland Rijnland door Twynstra Gudde de huidige kantorenstrategie van de vml. Leidse regio ("In goede banen Leiden: kantoren in de Leidse regio"; INBO, januari 2003) geactualiseerd.

Het portefeuillehoudersoverleg EZ van de vml. Leidse regio heeft deze kantorenstrategie op 10 september 2003 vastgesteld. Op 14 juni 2004 heeft ook het Algemeen bestuur van het SLR ermee ingestemd.
Hoewel de geactualiseerde strategie voor de kantorenmarkt grotendeels aansluit bij de huidige strategie, zijn er ook belangrijke verschilpunten. Zo wordt voorgesteld om het aanbod beter af te stemmen op de verwachte vraag. belangrijkste overweging daarbij is dat de marktruimte voor kantoren inmiddels aanzienlijk lager is dan in de kantorenstrategie uit 2004 is aangenomen. Om die reden wordt daarom ook voorgesteld diverse geplande locaties niet of pas op langere termijn (na 2015) te realiseren.

Tevens wordt voorgesteld de kantorenmarkt te verdelen in een segmenten (= locatietype met bepaalde doelgroep) en binnen deze segmenten tot prioritering over te gaan. Op deze wijze kan oneerlijke concurrentie tussen locaties worden voorkomen.


In de huidige kantorenstrategie is het planaanbod in de vml. Leidse regio vanwege de grote discrepantie tussen vraag en aanbod (dreigende leegstand!) bijgesteld van 500.000 m² naar 360.000 m² bvo (brutovloeroppervlak). Tevens is een prioritering aangebracht in de plannen.

In de in september 2004 uitgebrachte monitor kantorenstrategie is geconstateerd, dat het planaanbod desondanks onverminderd hoog is gebleven (minimaal 480.000 m² bvo), terwijl de vraag verder is teruggelopen!

In de geactualiseerde kantorenstrategie is het aanbod met in achtneming van gemaakte afspraken t.a.v. de prioritering en verplichtingen vanuit “harde” overeenkomsten teruggebracht tot een realistischer niveau. Tevens is daarbij de segmentering verder uitgewerkt. Door per segment de gekozen prioriteiten te hanteren is onderlinge concurrentie tussen ongelijksoortige locaties niet te verwachten.
Opmerkingen gemeenten:

De geactualiseerde kantorenstrategie is in de afgelopen periode conform het besluit van het Dagelijks bestuur ambtelijk besproken met de gemeenten Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest en Zoeterwoude.

Uit de gesprekken is gebleken, dat deze gemeenten vooralsnog vast blijven houden aan de oorspronkelijk plannen voor met name de snelweglocaties. Wel wordt overwogen om plannen - indien daarvoor geen markt is - door te schuiven naar een latere periode. Ook de in 2011 te houden evaluatie voor de Knoop Leiden-West kan aanleiding zijn de plannen voor Leeuwen-hoek/Rijnfront bij te stellen.

De gemeente Zoeterwoude heeft ook moeite met het grote planvolume voor Leeuwenhoek/ Rijnfront, omdat dit mogelijk ten koste zal gaan van de eigen plannen.





Knel- en pijnpunten:

Uit het voorgaande valt op te maken, dat de knel- en pijnpunten in de geactualiseerde kantorenstrategie bij de gemeenten Leiden en Leiderdorp vooral liggen op het vlak van het te ontwikkelen volume en niet zozeer bij de prioritering en segmentering.

De knelpunten betreffen met name het geheel of gedeeltelijk schrappen voor de periode tot 2015 van de locaties Roomburg en Leiden-Noord (gemeente Leiden) en Elisabethhof en Bospoort (gemeente Zoeterwoude).

De oplossing is wellicht om deze locaties met hun in de huidige kantorenstrategie opgenomen volume te handhaven, maar wel met een (zeer) lage prioriteit. Realisering is dan alleen voor 2015 het geval indien er de voldoende vraag is.

Een ander knelpunt betreft het niet opnemen van de kantoorontwikkelingen in de gemeente Katwijk. Aanbevolen wordt de plannen voor Zanderij-Westerbaan toe te voegen.

Voorstel / planning:


Voorgesteld wordt om de Kantorenstrategie in algemene zin te bespreken in het Portefeuille-houdersoverleg Economische zaken van 1 september a.s. en in de Ambtelijke adviesgroepen (AAG's) voor EZ, Ruimte, Verkeer en Sociale Agenda van augustus a.s.

De adviezen uit het PHO-EZ en de genoemde AAG's zullen worden gebruikt voor het opstellen van een DB/AB-voorstel.

De hierbij te volgen procedure m.b.t. de Kantorenstrategie is als volgt:


Bespreken in PHO-EZ en AAG's  adviezen t.b.v. AB-voorstel

aug / sept. '05

Bepreken van het AB-voorstel in het Dagelijks bestuur

7 okt. '05

Advies vragen aan PHO EZ, Ruimte, Verkeer en Sociale Agenda

2e wk. nov. '05

Vaststelling concept in Dagelijks bestuur

dec. '05

Behandeling in gemeenteraden  zienswijzen

jan - mrt '06

Vaststellen def. tekst in Dagelijks bestuur

april / mei '06

Vaststelling in het Algemeen bestuur

mei '06


Gevraagd wordt in te stemmen met deze procedure.

Financiën:

Het voorstel heeft vooralsnog geen financiële consequenties.



Communicatie:

Aandacht besteden in SamenGevat en de digitale nieuwsbrief van Holland Rijnland.

BIJLAGE 1



Aanbevelingen in de geactualiseerde conceptkantorenstrategie
In de geactualiseerde kantorenstrategie worden door Twynstra Gudde voor de periode 2005 tot en met 2015 de volgende maatregelen voorgesteld om een overaanbod aan kantoren te voorkomen i.c. de bestaande overcapaciteit aan plannen te verkleinen:

  • Vraagraming bijstellen naar 137.500 à 192.500 m² bvo

  • Zeer grote overschot aan planvolume terugbrengen, faseren en aanpassen aan de vraag

  • Actieve acquisitie en marketing van de belangrijkste nieuwe locaties is onontbeerlijk

  • Actief beleid nodig dat gericht is op vroegtijdige signalering van de vraag

  • Deel leegkomende / leegstaande (en verouderde) voorraad andere bestemming geven

  • Voorraad kantoren tot 500 m² in kaart brengen

  • Zorgen voor adequaat aanbod aan kleinere kantoren

Enkele opmerkingen daarbij:


Vraagraming:

In de verschillende ramingen die voor de periode 2005-2015 voor de regionale reguliere kantorenmarkt zijn gemaakt (INBO, Nyfer en Twynstra Gudde) blijken zeer grote verschillen te zitten in de uitkomsten. Dit heeft vooral te maken met de gehanteerde uitgangspunten met betrekking tot de verwachte economische groei, vraag van bedrijven van buiten de regio en de "eigen behoefte" (uitbreiding en vervanging).

Voor de periode 2005 t/m 2015 raamt INBO de behoefte aan kantoorruimte op 281.000 m² bvo, terwijl Twynstra Gudde uitkomt op slechts 78.000 m² bvo. De raming van Nyfer zit hier tussen in, maar ligt toch dichtbij die van Twynstra Gudde (103.000 m² bvo).

Het lineair doortrekken van de uitgiftetrend uit de periode 1991-2003 levert een vraagraming van 155.000 m² bvo op voor 2005 t/m 2015.

Opmerking: In de voorgaande berekeningen is geen of maar gedeeltelijk rekening gehouden met de specifieke vraag voor het bio-lifescience cluster.
Alles afwegende komt Twynstra Gudde tot de aanbeveling om voor de vml. Leidse regio de vraagraming bij te stellen tot 137.500 à 192.500 m² bvo. Dit lijkt alleszins realistisch. Daarbij wordt wel opgemerkt, dat de voorgestelde planontwikkeling, exclusief Leeuwenhoek/Rijnfront (zie bijlage 2), hier met 218.000 m² bvo nog ruim boven zit.
Overigens constateert Twynstra Gudde, dat de kantorenmarkt in de vml. Duin- en Bollenstreek een relatief bescheiden omvang heeft, kleinschalig is en vooral lokaal georiënteerd is. Voor de kantorenstrategie is deze markt daarom van beperkt belang.

Opmerking: Er wordt echter voorbijgegaan aan het feit, dat de gemeente Katwijk plannen heeft voor de realisering van 20.000 m² kantoorontwikkeling op Zanderij-Westerbaan.

Segmentering:

Tevens stelt Twynstra Gudde om onderscheid te maken tussen de volgende 4 locatietypen of segmenten van de kantorenmarkt:

1. Snelweglocaties A4-zone (bestemd voor zakelijke dienstverlening)

2. Stationslocatie Leiden - Centraal (bestemd voor non-profit en financiële dienstverlening)

3. Leeuwenhoek/Rijnfront (bestemd voor de kennissector Bio-Science)

4. Overig stedelijk gebied (bestemd voor lokale bedrijvigheid)


In bijlage 2 zijn per segment de verschillen tussen enerzijds de in 2004 vastgestelde kantorenstrategie voor de vml. Leidse regio en anderzijds de door Twynstra Gudde nu geactualiseerde strategie voor Holland Rijnland in beeld gebracht. Twynstra Gudde is daarbij steeds uitgegaan van de verplichtingen die reeds zijn aangegaan.
In de geactualiseerde kantorenstrategie wordt - gelet op de bijgestelde vraagprognose - voorgesteld het aanbod aan kantoorlocaties (exclusief Leeuwenhoek / Rijnfront) tot 2015 te verlagen van 271.000 m² bvo naar 218.000 à 223.000 m² bvo.
De belangrijke locaties die worden geschrapt of gekort zijn Roomburg (min 20.000 m²), Elisabethhof (min 13.000 m²), Bospoort (min 13.000 m²) en Leiden-Noord (min 13.000 m²).

Voor Leiden Centraal (prioriteit 1) wordt een verhoging van 51.000 m² tot 57 à 62.000 m² bvo voorgesteld.


Daarnaast wordt de planvoorraad op Leeuwenhoek/Rijnfront conform de concept-Samenwer-kingsovereenkomst Knoop Leiden-West voor commerciële kantoren (Type III-kantoren) verhoogd van 90.000 naar 217.200 m² bvo. Dit aanbod is gericht op de verwachte groei van het life-sciencecluster. Door deze kantoren voor langere expliciet te reserveren voor life-science en daaraan verbonden dienstverlening wordt concurrentie met andere locaties voorkomen.
Overige aanbevelingen:

De aanbeveling om een beleid te ontwikkelen, dat gericht is op vroegtijdige signalering van de vraag kan goed worden vormgegeven door de ontwikkelingen periodiek te monitoren, te beginnen in 2007. Hiervoor zal op de Meerjarenbegroting 2006-2008 van Holland Rijnland ruimte gevonden moeten worden.


Acquisitie en marketing is niet primair een regionale taak. Dit zou echter wel door de gemeenten met een aanzienlijke kantorenmarkt gezamenlijk kunnen worden opgepakt al dan niet in samenwerking met Holland Rijnland en de Kamer van Koophandel Rijnland.

Het geven van een andere bestemming aan leegstaande kantoren en het inventariseren van en het voorzien in een adequaat aanbod aan kleinere kantoren is vooral een lokale zaak.

BIJLAGE 2



Verschillen tussen de huidige kantorenstrategie voor de Leidse regio en de voorgestelde actualisering van de kantorenstrategie (periode 2005-2015).
Snelweglocaties A4-zone:


locatie

gemeente

prio-

riteit

huidige strategie

actualisatie (Twynstra Gudde)










aantal m²

aantal m²

Roomburg

Leiden

12

20.000

0

Elisabethhof

Leiderdorp

2

20.000

7.000

Vierzicht

Leiderdorp

3

15.000

15.000

Bospoort

Leiderdorp

13

13.000

0

Grote Polder

Zoeterwoude

4

12.000

12.000

Meerburgerpolder

Zoeterwoude

5

65.000

65.000

totaal







145.000

99.000




Stationslocatie Leiden Centraal:


locatie

gemeente

prio-

riteit

huidige strategie

actualisatie (Twynstra Gudde)










aantal m²

aantal m²

Vijverlocatie

Leiden

-

14.000

18.000

Trafolocatie

Leiden

-

15.000

13.000

Stationsweg

Leiden

-

0

1.000

U-bocht

Leiden

-

0

25 à 30.000

LUMC-terrein *)

Leiden

-

15.000

0

Alphens perron *)

Leiden

-

7.000

0

totaal




1

51.000

57 à 62.000

*) Deze locatie is in de Monitor uit 2004 reeds vervallen.
De gehele locatie heeft in de Kantorenstrategie prioriteit 1.

Leeuwenhoek / Rijnfront:


locatie

gemeente

prio-

riteit

huidige strategie

actualisatie (Twynstra Gudde)










aantal m²

aantal m²

Type II:













Leeuwenhoek

Leiden




0

38.800

Rijnfront

Oegstgeest




0

80.800

Type III:













Leeuwenhoek

Leiden

6

50.000

90.800

Rijnfront

Oegstgeest

7/14

40.000

126.400

totaal







90.000

336.800

Type II: Hoogwaardige bedrijven met een hoog kantooraandeel



Type III: Zelfstandige commerciële kantoren
(vervolg bijlage 2)
Overige locaties:


locatie

gemeente

prio-

riteit

huidige strategie

actualisatie (Twynstra Gudde)










aantal m²

aantal m²

Leiden-Noord

Leiden

8

15.000

2.000

Lammenschans

Leiden

10

40.000

40.000

Churchill-laan

Leiden

15

pm

0

NS De Vink

Leiden

16

pm

0

Binnenstad

Leiden

11

10.000

10.000

NS-station

Voorschoten

9

10.000

10.000

totaal







75.000

62.000


TOTAAL:




locatietype

huidige strategie

actualisatie (Twynstra Gudde)




aantal m²

aantal m²

Snelweglocaties A4-zone

145.000

99.000

Stationslocatie Lieden Centraal

51.000

57 à 62.000

Overige locaties

75.000

62.000

subtotaal

271.000

218.000

Leeuwenhoek / Rijnfront (type III)

90.000

217.200

totaal

361.000

435.200






De database wordt beschermd door het auteursrecht ©opleid.info 2017
stuur bericht

    Hoofdpagina